세부측량

세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.

개요

세부측량은 지적측량의 한 종류로, 개별 필지의 경계, 좌표, 면적을 정하거나 확인하기 위하여 실시한다. 기초측량이 세부측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하는 측량이라면, 세부측량은 그 기준점을 이용하여 실제 토지의 경계와 면적을 정하는 측량이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 세부측량의 정의, 기초측량과의 구별, 토지이동과의 관계, 경계복원측량, 지적현황측량, 지적확정측량 등 개별 세부측량의 성격을 중심으로 정리하면 된다.

의의

세부측량은 개별 토지의 경계와 면적을 정하는 실질적인 지적측량이다. 토지를 새로 등록하거나, 분할하거나, 등록전환하거나, 경계를 복원하려면 필지 단위의 구체적인 측량이 필요하다. 이때 실시되는 측량이 세부측량이다.

세부측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 필지의 경계를 정한다.
• 필지의 좌표를 산정한다.
• 필지의 면적을 산정한다.
• 토지이동 정리의 기초가 된다.
• 지적공부에 등록할 경계와 면적을 확정한다.
• 지적공부상 경계를 지상에 복원한다.
• 토지거래와 경계분쟁에서 중요한 자료가 된다.

기초측량과의 구별

세부측량은 기초측량과 구별된다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 세부측량은 개별 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.

구분	기초측량	세부측량
목적	지적측량기준점 결정	필지의 경계, 좌표, 면적 결정
대상	지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점	개별 필지
기능	측량 기준 제공	토지표시사항 결정
예	지적삼각측량, 지적삼각보조측량, 지적도근측량	분할측량, 경계복원측량, 지적현황측량 등

대상

세부측량의 대상은 필지의 경계 또는 좌표와 면적이다.

세부측량에서 정하거나 확인하는 사항은 다음과 같다.

• 필지의 경계
• 경계점의 위치
• 경계점의 좌표
• 필지의 면적
• 인접 필지와의 관계
• 지적공부상 경계와 현장 경계의 관계
• 토지이동 후 새 필지의 표시사항

종류

세부측량에는 토지이동이나 측량 목적에 따라 여러 종류가 있다.

주요 세부측량은 다음과 같다.

• 신규등록측량
• 등록전환측량
• 분할측량
• 축척변경측량
• 등록사항 정정측량
• 경계복원측량
• 지적현황측량
• 지적확정측량
• 지적재조사측량

이 중 신규등록측량, 등록전환측량, 분할측량, 축척변경측량은 토지이동과 직접 연결되고, 경계복원측량과 지적현황측량은 현장 확인 목적의 측량으로 자주 문제된다.

토지이동과의 관계

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 세부측량은 토지이동 중 경계나 면적을 정해야 하는 경우에 실시된다.

세부측량과 밀접한 토지이동은 다음과 같다.

• 토지의 신규등록
• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 축척변경
• 토지의 등록사항 정정 중 경계 또는 면적 정정
• 도시개발사업 등 완료에 따른 지적확정측량

토지의 합병과 토지의 지목변경은 경우에 따라 별도의 세부측량 없이 지적공부를 정리할 수 있다.

신규등록측량

신규등록측량은 토지의 신규등록을 위하여 실시하는 세부측량이다. 지적공부에 등록되어 있지 않은 토지를 새로 등록하려면 경계와 면적을 정해야 한다.

신규등록측량에서 확인하는 사항은 다음과 같다.

• 새로 조성된 토지의 위치
• 토지의 경계
• 토지의 면적
• 인접 토지와의 관계
• 지적도 또는 임야도에 등록할 형상
• 필요한 경우 경계점 좌표

등록전환측량

등록전환측량은 토지의 등록전환을 위하여 실시하는 세부측량이다. 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하기 위하여 경계와 면적을 확인한다.

등록전환측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 임야도상 경계를 지적도 체계로 옮긴다.
• 산 지번과 일반 지번의 관계를 정리한다.
• 면적 차이가 발생할 수 있다.
• 지목변경과 함께 문제될 수 있다.
• 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

분할측량

분할측량은 토지의 분할을 위하여 실시하는 세부측량이다. 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계와 각 필지의 면적을 정한다.

분할측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할선과 새 경계를 정한다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.
• 새 지번 부여와 연결된다.
• 지적도 또는 임야도에 새 경계를 등록한다.
• 분필등기와 연결될 수 있다.

축척변경측량

축척변경측량은 토지의 축척변경을 위하여 실시하는 세부측량이다. 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 경계와 면적을 더 정밀하게 정리한다.

축척변경측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 새 축척의 지적도 작성 기초가 된다.
• 경계와 면적을 새로 산정할 수 있다.
• 경계점 좌표 등록과 연결될 수 있다.
• 면적 증감이 발생할 수 있다.
• 청산금 산정의 기초가 된다.

등록사항 정정측량

등록사항 정정측량은 토지의 등록사항 정정 중 경계 또는 면적 등 측량을 필요로 하는 등록사항에 잘못이 있는 경우 실시할 수 있는 세부측량이다.

등록사항 정정측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 잘못된 경계나 면적을 확인한다.
• 정정 전후의 경계와 면적을 비교한다.
• 인접 토지의 경계가 변경되는 경우 승낙서 또는 확정판결서가 문제된다.
• 정정 완료 전까지 지적측량 정지가 문제될 수 있다.
• 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

경계복원측량

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 실시하는 세부측량이다. 이미 지적공부에 등록된 경계를 현실의 토지 위에 표시하려는 경우에 활용된다.

경계복원측량이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 건축 전 대지경계를 확인하려는 경우
• 담장이나 울타리 설치 전 경계를 확인하려는 경우
• 인접 토지와 경계분쟁이 있는 경우
• 현장 점유경계와 지적공부상 경계가 다른 경우
• 토지 매매 전 정확한 경계를 확인하려는 경우

지적현황측량

지적현황측량은 지상 구조물이나 점유 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하기 위하여 실시하는 세부측량이다. 경계를 새로 정하는 측량이라기보다 현황과 공부상 경계의 위치관계를 확인하는 측량으로 이해한다.

지적현황측량이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 건축물의 위치와 경계의 관계를 확인하는 경우
• 담장, 옹벽, 도로 등 구조물의 위치를 확인하는 경우
• 인허가 제출자료가 필요한 경우
• 점유 현황과 지적공부상 경계를 비교하는 경우
• 토지 이용 현황을 확인하는 경우

지적확정측량

지적확정측량은 도시개발사업, 농어촌정비사업 등 일정한 사업이 끝나 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 세부측량이다.

지적확정측량이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 도시개발사업이 완료된 경우
• 농어촌정비사업이 완료된 경우
• 토지개발사업이 완료된 경우
• 환지 방식 사업에서 새 필지의 표시를 정하는 경우
• 사업 완료 후 지번, 지목, 면적, 경계를 확정하는 경우

지적재조사측량

지적재조사측량은 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 세부측량이다.

지적재조사측량의 기능은 다음과 같다.

• 지적불부합지를 정리한다.
• 지적공부상 경계와 현실 경계의 불일치를 해소한다.
• 경계와 면적을 새로 확정한다.
• 수치지적 기반을 강화한다.
• 토지소유자 간 경계분쟁을 줄이는 데 기여한다.

지적측량기준점과의 관계

세부측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용하여 실시한다. 정확한 기준점이 있어야 세부측량의 경계와 면적도 정확하게 산정될 수 있다.

세부측량에서 활용되는 기준점은 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

특히 지적도근점은 현장에서 개별 필지의 세부측량에 직접 활용되는 기준점이다.

도해지적과 수치지적

세부측량은 도해지적 지역과 수치지적 지역에서 기준과 성과의 표현 방식이 다를 수 있다.

구분	도해지적	수치지적
경계 표시	지적도 또는 임야도상 선	경계점 좌표
관련 공부	지적도, 임야도	경계점좌표등록부
세부측량 성과	도면상 경계와 면적	좌표와 면적

경계점좌표등록부와의 관계

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 세부측량의 결과로 경계점 좌표가 산정되면 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.

경계점좌표등록부와 세부측량의 관계는 다음과 같다.

• 세부측량으로 경계점 좌표를 산정한다.
• 좌표는 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.
• 수치지적 지역의 경계관리 기초가 된다.
• 경계복원측량의 기준자료가 될 수 있다.
• 도면보다 정밀한 경계관리가 가능하다.

지적측량성과

세부측량의 결과는 지적측량성과로 정리된다. 이 성과는 지적공부 정리의 기초가 되고, 경계나 면적에 관한 분쟁이 있을 때 중요한 자료가 된다.

세부측량성과에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 경계점 위치
• 경계점 좌표
• 필지 면적
• 측량 결과도
• 측량성과도
• 계산부
• 인접 필지와의 관계
• 측량 기준점 사용 내역

지적측량성과 검사

세부측량성과는 지적공부 정리에 직접 반영될 수 있으므로 정확성이 중요하다. 지적소관청은 지적측량성과를 검사하여 지적공부 정리의 적정성을 확인한다.

성과검사가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 경계와 면적 오류를 방지한다.
• 지적공부 정리 전 측량성과를 확인한다.
• 토지소유자와 인접 토지소유자의 분쟁을 예방한다.
• 지적측량성과의 신뢰성을 높인다.
• 실질적 심사주의를 구체화한다.

지적측량수행자와의 관계

지적측량수행자는 지적측량을 수행할 수 있는 자이다. 세부측량은 필지의 경계와 면적을 직접 정하는 측량이므로 법령상 자격 있는 지적측량수행자가 실시해야 한다.

지적측량수행자와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 세부측량은 지적측량수행자가 수행한다.
• 한국국토정보공사와 지적측량업자가 문제된다.
• 측량성과의 정확성과 공정성이 요구된다.
• 성과검사와 지적공부 정리가 뒤따른다.

지적측량적부심사와의 관계

지적측량적부심사는 지적측량성과에 다툼이 있는 경우 그 적부를 심사하는 절차이다. 세부측량은 개별 필지의 경계와 면적에 직접 영향을 주므로, 성과에 대한 이의가 발생할 수 있다.

적부심사가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 경계복원측량 성과에 이의가 있는 경우
• 분할측량 성과에 다툼이 있는 경우
• 등록전환측량 성과가 문제되는 경우
• 인접 토지소유자 사이에 경계분쟁이 있는 경우
• 지적측량성과가 지적공부와 맞지 않는다고 다투는 경우

거래 실무상 의미

토지 거래에서는 세부측량이 필요한지 검토해야 한다. 특히 경계가 불명확하거나 일부 매매, 건축, 개발행위, 분할이 예정된 경우 세부측량은 거래 안전에 중요하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 경계복원측량 필요 여부
• 분할측량 필요 여부
• 등록전환측량 필요 여부
• 지적도와 현장 경계의 차이
• 현장 점유경계와 지적공부상 경계의 일치 여부
• 지적측량성과에 대한 이의 가능성
• 지적측량적부심사 가능성

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 세부측량을 기초측량과 구별하고, 개별 측량의 목적을 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이다.
• 기초측량은 지적측량기준점을 정하는 측량이다.
• 세부측량은 개별 필지를 대상으로 한다.
• 세부측량에는 신규등록측량, 등록전환측량, 분할측량, 축척변경측량, 등록사항 정정측량, 경계복원측량, 지적현황측량, 지적확정측량, 지적재조사측량 등이 있다.
• 토지의 신규등록, 등록전환, 분할, 축척변경은 세부측량과 밀접하다.
• 경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다.
• 지적현황측량은 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하는 측량이다.
• 지적확정측량은 사업 완료 후 토지의 표시를 새로 정하는 측량이다.
• 세부측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용한다.
• 세부측량성과에 다툼이 있으면 지적측량적부심사가 문제될 수 있다.

같이 보기

• 지적측량
• 기초측량
• 경계복원측량
• 지적현황측량
• 지적확정측량

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」