지적측량

지적측량(地籍測量)은 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.

개요

지적측량은 지적공부에 등록할 토지의 경계, 좌표, 면적을 정하거나, 이미 지적공부에 등록된 경계점을 현실의 지상에 복원하기 위하여 실시하는 측량이다. 지적측량에는 지적확정측량과 지적재조사측량도 포함된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적측량의 정의, 측량 대상, 기초측량과 세부측량의 구별, 토지이동과의 관계, 경계복원측량, 지적현황측량, 지적측량수행자, 지적측량성과 검사를 중심으로 정리하면 된다.

의의

지적측량은 토지의 경계와 면적을 공적으로 정하거나 확인하는 기술적 절차이다. 지적공부에 등록된 경계와 면적은 토지거래, 건축, 개발행위, 조세, 보상, 경계분쟁에서 중요한 자료로 활용되므로, 지적측량은 지적제도의 기초가 된다.

지적측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지의 경계를 정한다.
• 토지의 면적을 산정한다.
• 경계점의 좌표를 정한다.
• 지적공부 등록의 기초자료가 된다.
• 토지이동 정리의 기초가 된다.
• 지적공부상 경계를 지상에 복원한다.
• 경계분쟁 예방과 해결에 활용된다.
• 등기부 표제부의 토지표시 정리와 연결된다.

측량의 대상

지적측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.

지적측량의 주요 대상은 다음과 같다.

• 필지의 경계
• 경계점의 좌표
• 필지의 면적
• 지적공부에 등록할 토지의 표시사항
• 지적공부에 등록된 경계점의 지상 위치
• 토지이동에 따른 새 경계와 면적

지적공부 등록과의 관계

지적측량은 토지를 지적공부에 등록하기 위한 기초 절차이다. 토지의 경계와 면적이 정해져야 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등에 등록할 수 있다.

지적측량과 관련되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부

토지이동과의 관계

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 지적측량은 토지이동 중 경계나 면적을 정해야 하는 경우에 필요하다.

지적측량이 필요한 대표적인 토지이동은 다음과 같다.

• 토지의 신규등록
• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 축척변경
• 토지의 등록사항 정정 중 경계 또는 면적 정정
• 도시개발사업 등 완료에 따른 지적확정측량

반면 토지의 합병이나 토지의 지목변경은 경우에 따라 별도의 지적측량 없이 지적공부 정리가 가능할 수 있다.

기초측량과 세부측량

지적측량은 기능에 따라 기초측량과 세부측량으로 나누어 정리할 수 있다.

구분	의미	예
기초측량	세부측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하는 측량	지적삼각측량, 지적삼각보조측량, 지적도근측량
세부측량	필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량	분할측량, 등록전환측량, 경계복원측량, 지적현황측량 등

기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 세부측량은 필지 자체의 경계와 면적을 정하는 측량이라는 점을 구별해야 한다.

기초측량

기초측량은 지적측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하기 위한 측량이다. 지적측량기준점은 지적측량의 정확도를 확보하고 측량성과를 통일적으로 관리하기 위한 기준점이다.

기초측량에 해당하는 것은 다음과 같다.

• 지적삼각측량
• 지적삼각보조측량
• 지적도근측량

기초측량의 결과는 세부측량의 기준으로 활용된다.

세부측량

세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 지적측량이다. 토지이동이 있거나 경계를 지상에 복원할 필요가 있는 경우 세부측량이 실시된다.

세부측량에 해당하는 측량은 다음과 같다.

• 신규등록측량
• 등록전환측량
• 분할측량
• 경계복원측량
• 지적현황측량
• 지적확정측량
• 축척변경측량
• 등록사항 정정측량

지적측량기준점

지적측량기준점은 지적측량을 실시할 때 기준으로 사용하는 점이다. 지적측량기준점은 지적측량의 정확성과 통일성을 확보하기 위하여 설치·관리된다.

지적측량기준점의 종류는 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

이 기준점들은 기초측량과 세부측량의 연결 고리이다.

지적삼각점

지적삼각점은 지적측량의 기준이 되는 주요 기준점이다. 넓은 지역에서 지적측량의 기준을 제공하며, 지적삼각보조점과 지적도근점의 설치에도 활용된다.

지적삼각점에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적측량기준점의 하나이다.
• 지적측량의 상위 기준점 역할을 한다.
• 세부측량의 정확도 확보에 간접적으로 기여한다.
• 관리와 보존이 중요하다.

지적삼각보조점

지적삼각보조점은 지적삼각점을 보완하여 지적측량의 기준을 제공하는 기준점이다. 지적삼각점만으로 세부측량을 수행하기 어려운 경우 중간 기준점 역할을 한다.

지적삼각보조점의 기능은 다음과 같다.

• 지적삼각점을 보완한다.
• 지적도근점 설치의 기준이 될 수 있다.
• 세부측량의 정확도 확보에 기여한다.
• 기초측량의 성과로 관리된다.

지적도근점

지적도근점은 세부측량에 직접 활용되는 지적측량기준점이다. 필지의 경계와 면적을 정하는 세부측량에서 현장 기준점으로 활용된다.

지적도근점의 기능은 다음과 같다.

• 세부측량의 직접 기준점이 된다.
• 필지 경계 측량에 활용된다.
• 경계복원측량과 분할측량 등에 활용된다.
• 현장 측량성과의 정확성을 높인다.

경계복원측량

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 실시하는 지적측량이다. 이미 지적공부에 등록된 경계를 현장에서 확인하고자 할 때 활용된다.

경계복원측량이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 건축 전 대지경계를 확인하려는 경우
• 담장 설치 전 경계를 확인하려는 경우
• 인접 토지와 경계분쟁이 있는 경우
• 현장 점유경계와 지적공부상 경계가 다른 경우
• 토지 매매 전 정확한 경계를 확인하려는 경우

지적현황측량

지적현황측량은 지상 구조물이나 토지의 현황을 지적공부상 경계와 비교하여 확인하기 위한 지적측량이다. 건축물, 담장, 도로, 옹벽 등이 지적경계 안팎에 어떻게 위치하는지 확인할 때 활용된다.

지적현황측량이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 건축물의 위치와 경계의 관계를 확인하는 경우
• 도로 또는 구조물의 현황을 확인하는 경우
• 인허가 제출자료가 필요한 경우
• 점유 현황과 공부상 경계를 비교하는 경우
• 분쟁 예방을 위하여 현황을 확인하는 경우

지적확정측량

지적확정측량은 도시개발사업, 농어촌정비사업 등 일정한 사업이 끝나 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.

지적확정측량이 중요한 경우는 다음과 같다.

• 도시개발사업이 완료된 경우
• 농어촌정비사업이 완료된 경우
• 토지개발사업이 완료된 경우
• 환지 방식 사업에서 새 필지의 표시를 정하는 경우
• 사업 완료 후 지번, 지목, 면적, 경계를 확정하는 경우

지적재조사측량

지적재조사측량은 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.

지적재조사측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적불부합지를 정리한다.
• 현실 경계와 지적공부상 경계의 불일치를 해소한다.
• 경계와 면적을 새로 확정한다.
• 수치지적 기반을 강화한다.
• 토지소유자 간 경계분쟁을 줄이는 데 기여한다.

신규등록측량

신규등록측량은 토지의 신규등록을 위하여 실시하는 지적측량이다. 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하려면 경계와 면적을 정해야 한다.

신규등록측량에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 새로 조성된 토지의 위치
• 토지의 경계
• 토지의 면적
• 인접 토지와의 관계
• 지번 부여를 위한 위치관계
• 지적도 또는 임야도 등록사항

등록전환측량

등록전환측량은 토지의 등록전환을 위하여 실시하는 지적측량이다. 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록하기 위해 경계와 면적을 새로 확인한다.

등록전환측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 임야도상 경계를 지적도 체계로 옮긴다.
• 산 지번과 일반 지번의 관계를 정리한다.
• 면적 차이가 발생할 수 있다.
• 지목변경과 함께 문제될 수 있다.
• 등기부 표제부 정리와 연결된다.

분할측량

분할측량은 토지의 분할을 위하여 실시하는 지적측량이다. 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위해 새 경계와 각 필지의 면적을 정한다.

분할측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 새 경계를 설정한다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.
• 새 지번 부여와 연결된다.
• 분필등기와 연결될 수 있다.
• 개발행위허가 등 공법상 제한을 함께 확인해야 한다.

축척변경측량

축척변경측량은 토지의 축척변경을 위하여 실시하는 지적측량이다. 일정 지역의 지적도 축척을 변경하여 경계와 면적을 더 정밀하게 정리한다.

축척변경측량에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 새 축척의 지적도를 작성한다.
• 경계와 면적을 다시 산정할 수 있다.
• 경계점 좌표 등록과 연결될 수 있다.
• 면적 증감이 발생할 수 있다.
• 청산금 산정의 기초가 된다.

지적측량수행자

지적측량수행자는 지적측량을 수행할 수 있는 자이다. 지적측량은 토지의 경계와 면적을 정하는 공적 성격이 강한 측량이므로, 법령상 자격이 있는 자가 수행해야 한다.

지적측량수행자와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적측량을 수행할 수 있는 법령상 주체이다.
• 한국국토정보공사와 지적측량업자가 문제된다.
• 지적측량성과의 정확성과 공정성이 요구된다.
• 지적소관청의 성과검사와 연결된다.

한국국토정보공사

한국국토정보공사는 지적측량과 공간정보 관련 업무를 수행하는 공공기관이다. 공인중개사 시험에서는 과거 대한지적공사와의 연결, 지적측량수행자, 지적측량 업무 수행 주체로 정리하면 된다.

한국국토정보공사와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적측량을 수행할 수 있다.
• 공간정보 관련 업무와 연결된다.
• 지적측량성과의 작성과 제출이 문제된다.
• 지적측량수행자 문서에서 함께 정리한다.

지적측량성과

지적측량성과는 지적측량 결과로 산출된 경계, 좌표, 면적 등 측량 결과를 말한다. 지적측량성과는 지적공부 정리의 기초자료가 된다.

지적측량성과에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 경계점의 위치
• 경계점 좌표
• 필지의 면적
• 측량 결과도
• 측량성과도
• 계산부
• 관련 기준점 자료

지적측량성과 검사

지적측량성과는 지적공부에 반영되기 전에 적정성을 확인받아야 할 수 있다. 지적소관청은 지적측량성과를 검사하여 지적공부 정리의 적정성을 확보한다.

성과검사가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 측량성과의 오류를 방지한다.
• 지적공부 정리 전 정확성을 확인한다.
• 경계와 면적의 신뢰성을 높인다.
• 토지소유자와 인접 토지소유자의 분쟁을 예방한다.
• 지적소관청의 실질적 심사주의와 연결된다.

지적측량적부심사

지적측량적부심사는 지적측량성과에 다툼이 있는 경우 그 적부를 심사하는 절차이다. 토지소유자 등이 측량성과에 이의가 있을 때 지적위원회 심사가 문제될 수 있다.

지적측량적부심사가 필요한 경우는 다음과 같다.

• 경계복원측량 성과에 이의가 있는 경우
• 분할측량 성과에 다툼이 있는 경우
• 등록전환측량 성과가 문제되는 경우
• 인접 토지소유자 사이에 경계분쟁이 있는 경우
• 측량성과의 적정성을 다투는 경우

지적위원회와의 관계

지적위원회는 지적측량적부심사 등 지적제도와 관련된 사항을 심의하는 기관이다. 지적측량성과에 관한 다툼은 지방지적위원회와 중앙지적위원회가 단계적으로 관련될 수 있다.

지적위원회와 관련되는 문서는 다음과 같다.

• 지방지적위원회
• 중앙지적위원회
• 지적측량적부심사
• 지적측량수행자

도해지적과 수치지적

지적측량은 도해지적과 수치지적의 방식에 따라 다르게 이해할 수 있다. 도해지적은 경계를 도면 위에 표시하는 방식이고, 수치지적은 경계점 좌표를 등록하는 방식이다.

구분	도해지적	수치지적
경계 표시	지적도 또는 임야도상 선	경계점 좌표
관련 공부	지적도, 임야도	경계점좌표등록부
측량상 특징	도면 축척과 제도 오차 영향	좌표 기반의 정밀한 관리

경계의 공신력과 한계

지적측량은 경계와 면적을 확인하는 중요한 절차이지만, 지적공부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 지적측량성과와 지적공부를 확인하더라도 권리관계는 등기부에서 별도로 확인해야 한다.

한계와 유의점은 다음과 같다.

• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 도해지적 지역에서는 도면 축척과 오차가 문제될 수 있다.
• 현장 점유경계와 지적공부상 경계가 다를 수 있다.
• 경계분쟁이 있으면 지적측량적부심사가 문제될 수 있다.
• 권리관계는 등기부에서 확인해야 한다.

거래 실무상 유의점

토지를 거래하거나 건축·개발을 진행할 때에는 지적측량이 필요한지 검토해야 한다. 특히 경계가 불분명하거나 일부 매매, 건축, 분할이 예정된 경우 지적측량이 중요하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지적도 또는 임야도상 경계
• 토지대장 또는 임야대장상 면적
• 현장 점유경계
• 도로와의 접속 여부
• 경계복원측량 필요 여부
• 분할측량 필요 여부
• 등록전환측량 필요 여부
• 경계점좌표등록부 작성 여부
• 인접 토지와의 분쟁 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적측량의 정의와 종류, 토지이동과의 관계가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적측량은 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위하여 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.
• 지적측량에는 지적확정측량과 지적재조사측량이 포함된다.
• 기초측량은 지적측량기준점을 정하는 측량이다.
• 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.
• 지적측량기준점에는 지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점이 있다.
• 경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다.
• 지적현황측량은 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하는 측량이다.
• 지적확정측량은 사업이 끝나 토지의 표시를 새로 정하기 위한 측량이다.
• 토지의 신규등록, 등록전환, 분할, 축척변경은 지적측량과 밀접하다.
• 지적측량성과에 다툼이 있으면 지적측량적부심사가 문제될 수 있다.

같이 보기

• 기초측량
• 세부측량
• 경계복원측량
• 지적확정측량
• 지적측량수행자

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」