지상경계
지상경계는 토지의 경계가 현실의 지표상에 표시된 선 또는 위치를 말한다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
지상경계는 지적공부에 등록된 경계가 현실의 토지 위에서 나타나는 위치를 말한다. 지적공부상 경계가 도면이나 좌표로 등록된 공적 경계라면, 지상경계는 담장, 울타리, 도로, 수로, 경계표지 등으로 현실의 지표상에 나타나는 경계이다.
공인중개사 부동산공시법에서는 지상경계의 의의, 지상경계의 설정 기준, 경계와의 관계, 지상경계점등록부, 경계복원측량과의 관계가 중요하다.
의의[편집 | 원본 편집]
지상경계는 지적공부상 경계를 현실의 토지 위에서 확인할 수 있도록 나타낸 것이다. 토지는 현실에서 이용되고 거래되므로, 도면상 경계뿐 아니라 실제 지상에서 경계가 어디인지를 확인하는 것이 중요하다.
지상경계가 중요한 이유는 다음과 같다.
- 토지의 실제 이용 범위를 확인할 수 있다.
- 인접 토지와의 현실적 경계를 나타낸다.
- 건축, 개발, 매매에서 토지의 이용 가능 범위를 판단하는 기초가 된다.
- 경계분쟁을 예방하거나 해결하는 데 중요하다.
- 경계복원측량과 지적측량의 결과를 현실에 표시한다.
- 지상경계점등록부 작성과 연결된다.
지적공부상 경계와의 관계[편집 | 원본 편집]
경계는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다. 반면 지상경계는 그 경계가 현실 지표상에서 어디에 해당하는지를 나타낸다.
| 구분 | 지적공부상 경계 | 지상경계 |
|---|---|---|
| 의미 | 지적공부에 등록된 경계 | 현실 지표상에 표시된 경계 |
| 표시 수단 | 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 | 담장, 울타리, 경계표지, 도로, 수로 등 |
| 성격 | 공적 등록사항 | 현실상 표시 또는 이용상 경계 |
| 문제점 | 도면오차, 등록사항 오류 | 점유경계와 공부상 경계 불일치 |
지상경계는 지적공부상 경계와 일치하는 것이 바람직하지만, 실제 현장에서는 양자가 일치하지 않을 수 있다.
지상경계의 표시[편집 | 원본 편집]
지상경계는 현실의 토지 위에서 여러 형태로 표시될 수 있다.
지상경계를 나타내는 대표적인 표지는 다음과 같다.
- 담장
- 울타리
- 경계석
- 말뚝
- 도로
- 수로
- 하천
- 축대
- 건축물 외벽
- 논두렁 또는 밭두렁
- 자연 지형지물
다만 현실에 존재하는 담장이나 울타리가 항상 지적공부상 경계와 일치하는 것은 아니다. 오래전부터 사용된 점유경계가 지적공부상 경계와 다를 수 있으므로 주의해야 한다.
지상경계의 결정 기준[편집 | 원본 편집]
지상경계는 토지의 실제 이용상황과 지적공부상 경계를 함께 고려하여 판단한다. 지적제도상 경계는 국가가 공적으로 결정하는 사항이므로, 사인 간의 임의 합의만으로 지상경계가 지적공부상 경계가 되는 것은 아니다.
지상경계 판단에서 고려할 수 있는 사항은 다음과 같다.
- 지적공부에 등록된 경계
- 지적측량 성과
- 현장에 설치된 경계표지
- 담장, 울타리, 도로, 수로 등 지형지물
- 토지의 실제 점유상태
- 인접 토지와의 이용관계
- 토지이동 당시 정한 경계
- 관계 법령상 경계 설정 기준
지상경계점[편집 | 원본 편집]
지상경계점은 지상경계를 이루는 점이다. 경계는 경계점들을 직선으로 연결하여 이루어지므로, 지상경계점은 현실에서 경계가 꺾이거나 이어지는 기준점이 된다.
지상경계점이 중요한 이유는 다음과 같다.
- 지상경계의 위치를 특정한다.
- 경계복원측량의 결과를 현실에 표시한다.
- 지상경계점등록부의 등록 대상이 될 수 있다.
- 인접 토지와의 경계분쟁을 예방한다.
- 건축이나 개발 전 경계 확인에 활용된다.
지상경계점등록부[편집 | 원본 편집]
지상경계점등록부는 토지이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우 그 지상경계점의 위치 등을 등록하는 장부이다.
지상경계점등록부가 필요한 이유는 다음과 같다.
- 지상경계점의 위치를 명확히 한다.
- 토지이동 후 경계분쟁을 예방한다.
- 경계복원측량의 기초자료가 된다.
- 토지소유자와 이해관계인이 경계를 확인할 수 있게 한다.
- 지적공부상 경계와 현실 지상경계의 연결을 돕는다.
토지이동과의 관계[편집 | 원본 편집]
지상경계는 토지이동과 밀접하게 관련된다. 토지이동으로 새로운 경계가 정해지는 경우에는 지상경계를 명확히 해야 한다.
지상경계가 특히 문제되는 토지이동은 다음과 같다.
- 신규등록
- 등록전환
- 분할
- 축척변경
- 지적확정측량에 따른 등록
- 등록사항 정정
특히 분할은 기존 1필지를 2필지 이상으로 나누는 것이므로, 새로 생기는 경계가 현실의 지상에서 어디인지를 명확히 하는 것이 중요하다.
분할과 지상경계[편집 | 원본 편집]
분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 분할이 이루어지면 새 경계가 생기므로, 그 경계를 지상에서 확인할 필요가 있다.
분할과 지상경계의 관계는 다음과 같다.
- 분할 후 새 경계가 발생한다.
- 새 경계는 지적측량성과에 따라 정해진다.
- 현장에는 경계점 표지를 설치할 수 있다.
- 필요한 경우 지상경계점등록부를 작성한다.
- 분할 후 건축이나 매매에서 지상경계 확인이 중요하다.
지적확정측량과 지상경계[편집 | 원본 편집]
지적확정측량은 도시개발사업, 농어촌정비사업, 토지개발사업 등이 끝난 뒤 새 토지표시를 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다. 지적확정측량 후에는 새로운 필지의 경계가 정해지므로 지상경계가 중요해진다.
지적확정측량과 지상경계의 관계는 다음과 같다.
- 개발사업 후 새로운 필지 경계가 확정된다.
- 경계점좌표등록부와 연결될 수 있다.
- 새로 정해진 경계는 현실의 지상에서 확인되어야 한다.
- 지상경계점등록부 작성과 연결될 수 있다.
- 입주, 분양, 건축, 매매에서 경계확인이 필요하다.
경계복원측량과의 관계[편집 | 원본 편집]
경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계를 현실의 지상에 복원하기 위하여 실시하는 지적측량이다. 지상경계가 불분명하거나 지적공부상 경계와 현실의 점유경계가 다른 경우 경계복원측량이 필요할 수 있다.
경계복원측량이 필요한 경우는 다음과 같다.
- 현장 경계표지가 없어진 경우
- 담장이나 울타리가 공부상 경계와 다른 것으로 의심되는 경우
- 토지 매매 전 정확한 경계를 확인하려는 경우
- 건축공사 전에 대지경계를 확인하려는 경우
- 인접 토지소유자와 경계분쟁이 있는 경우
경계복원측량은 새로운 경계를 만드는 절차가 아니라, 지적공부에 등록된 경계를 지상에 확인하는 절차이다.
점유경계와의 구별[편집 | 원본 편집]
점유경계는 실제로 사람이 점유하거나 사용하고 있는 범위의 경계이다. 점유경계는 담장, 울타리, 경작지의 경계 등으로 나타날 수 있다.
지상경계와 점유경계는 겹칠 수 있지만 항상 같은 것은 아니다.
| 구분 | 지상경계 | 점유경계 |
|---|---|---|
| 의미 | 지적공부상 경계가 현실 지표상에 표시된 경계 | 실제로 점유·사용하는 범위의 경계 |
| 근거 | 지적공부와 지적측량 | 현실 이용상태 |
| 불일치 가능성 | 있음 | 있음 |
| 분쟁 시 기준 | 지적공부와 측량성과가 중요 | 점유취득시효 등 민사문제가 될 수 있음 |
점유경계가 오래 유지되었다고 하더라도 지적공부상 경계가 자동으로 변경되는 것은 아니다.
건축과의 관계[편집 | 원본 편집]
건축을 하려면 대지의 경계를 정확히 확인해야 한다. 지상경계가 불명확하면 건축물이 인접 토지를 침범하거나 건축선, 이격거리, 대지면적 산정에서 문제가 발생할 수 있다.
건축과 관련하여 지상경계를 확인해야 하는 경우는 다음과 같다.
- 건축허가 신청 전 대지경계 확인
- 건축선과 대지경계선의 관계 확인
- 인접 대지와의 이격거리 확인
- 담장 또는 옹벽 설치
- 도로 접도 요건 확인
- 건축물의 대지 침범 방지
- 사용승인 전 경계 확인
거래 실무상 유의점[편집 | 원본 편집]
토지를 매매할 때에는 공부상 경계와 지상경계를 함께 확인해야 한다. 특히 담장이나 울타리만 보고 토지의 범위를 판단하면 실제 지적공부상 경계와 다를 수 있다.
거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.
- 지적도 또는 임야도상 경계
- 경계점좌표등록부 등록 여부
- 현장 담장·울타리 위치
- 도로와 수로의 위치
- 인접 토지와의 점유상태
- 경계복원측량 필요 여부
- 경계분쟁 여부
- 건축 가능 면적과 실제 이용 가능 면적
경계분쟁[편집 | 원본 편집]
지상경계와 지적공부상 경계가 일치하지 않거나 인접 토지소유자 사이에 경계 위치에 대한 인식이 다르면 경계분쟁이 발생할 수 있다.
경계분쟁의 원인은 다음과 같다.
- 오래된 담장이나 울타리 위치가 잘못된 경우
- 지적도상 경계와 현실 점유경계가 다른 경우
- 측량성과에 대한 이견이 있는 경우
- 분할 당시 경계표지가 명확하지 않은 경우
- 등록사항 오류가 있는 경우
- 도해지적의 정밀도 한계가 있는 경우
경계분쟁이 있는 경우 경계복원측량, 지적측량적부심사, 민사소송 등이 문제될 수 있다.
지적측량적부심사와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적측량적부심사는 지적측량 성과에 다툼이 있는 경우 그 측량성과가 적정한지를 심사하는 제도이다. 지상경계가 불명확하여 경계복원측량을 했는데 그 성과에 이의가 있으면 지적측량적부심사가 문제될 수 있다.
지적측량적부심사가 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 경계복원측량 성과에 불복하는 경우
- 지상경계점 위치에 다툼이 있는 경우
- 측량방법이나 성과에 오류가 있다고 보는 경우
- 인접 토지소유자 사이에 경계 위치 다툼이 있는 경우
공신력과의 관계[편집 | 원본 편집]
지적공부상 경계와 지상경계는 토지의 범위를 확인하는 중요한 자료이지만, 지적공부의 등록사항에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 지적공부와 현장, 등기부, 측량성과를 함께 확인해야 한다.
공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.
- 지적공부의 경계에는 공신력이 인정되지 않는다.
- 지상경계가 지적공부상 경계와 다를 수 있다.
- 토지거래에서는 현황조사와 측량이 필요할 수 있다.
- 소유권 분쟁은 민사소송으로 해결될 수 있다.
- 경계분쟁과 소유권 분쟁은 구별해야 한다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 지상경계를 경계, 지상경계점등록부, 경계복원측량과 연결하여 정리해야 한다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 지상경계는 토지의 경계가 현실의 지표상에 표시된 선 또는 위치이다.
- 지적공부상 경계와 지상경계는 일치하는 것이 원칙이지만 실제로는 다를 수 있다.
- 담장, 울타리, 경계석, 도로, 수로 등이 지상경계를 나타낼 수 있다.
- 토지이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우 지상경계점등록부를 작성할 수 있다.
- 경계복원측량은 지적공부상 경계를 지상에 복원하는 측량이다.
- 점유경계가 오래 유지되었다고 해서 지적공부상 경계가 자동 변경되는 것은 아니다.
- 지상경계는 건축, 토지거래, 경계분쟁에서 중요하다.
- 지적공부상 경계에는 공신력이 인정되지 않는다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 「공인중개사요약_공시법」, 지적제도, 토지의 등록사항.
