실질적 심사주의
실질적 심사주의는 지적소관청이 토지이동이나 지적정리를 할 때 신청 내용의 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사하여 지적공부에 등록하여야 한다는 지적제도의 기본원칙이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 지적제도의 기본이념 중 하나로, 지적소관청이 토지의 표시변동을 단순히 서류상으로만 확인하는 것이 아니라 실제 토지현황과 법령상 요건을 확인하여 지적공부에 등록해야 한다는 원칙이다.
지적제도는 토지의 사실관계를 공시하는 제도이므로, 지적공부의 등록사항은 실제 토지현황과 일치해야 한다. 따라서 토지이동이 있는 경우에는 토지이동조사, 지적측량, 검사측량 등을 통하여 실질적으로 심사한 뒤 지적공부에 등록한다.
공인중개사 부동산공시법에서는 실질적 심사주의를 지적국정주의, 지적형식주의, 지적공개주의, 적극적 등록주의와 함께 지적법의 기본이념으로 정리해야 한다. 특히 등기제도의 형식적 심사주의와 비교하는 문제가 중요하다.
의의[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 지적소관청이 지적공부를 정리할 때 신청서류의 형식만 보는 것이 아니라, 토지의 실제 상태와 법령상 요건을 함께 확인해야 한다는 원칙이다.
실질적 심사주의의 주요 내용은 다음과 같다.
- 토지이동의 사실 여부를 확인한다.
- 신청 내용이 실제 토지현황과 일치하는지 확인한다.
- 토지이동이 법령상 요건에 맞는지 심사한다.
- 필요한 경우 지적측량을 실시한다.
- 측량성과를 검사한 뒤 지적공부에 등록한다.
- 지적공부의 정확성과 신뢰성을 확보한다.
목적[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의의 목적은 지적공부의 등록사항이 실제 토지현황과 일치하도록 하여 토지공시의 정확성을 높이는 것이다.
주요 목적은 다음과 같다.
- 지적공부의 정확성을 확보한다.
- 토지의 실제 현황과 공부상 표시를 일치시킨다.
- 경계와 면적의 오류를 줄인다.
- 토지소유권 보호의 기초를 마련한다.
- 조세 부과와 국토관리의 정확성을 높인다.
- 부동산등기제도의 기초자료를 안정적으로 제공한다.
- 토지분쟁을 예방한다.
지적제도에서의 필요성[편집 | 원본 편집]
지적제도는 토지의 사실관계를 공시한다. 토지의 사실관계는 서류만으로 완전히 확인하기 어렵고, 실제 현장과 측량성과를 확인해야 하는 경우가 많다. 따라서 지적제도에서는 실질적 심사가 중요하다.
실질적 심사가 필요한 경우는 다음과 같다.
- 토지를 새로 등록하는 경우
- 임야대장 토지를 토지대장으로 옮겨 등록하는 경우
- 토지를 분할하는 경우
- 토지를 합병하는 경우
- 지목을 변경하는 경우
- 토지가 바다가 되어 말소하는 경우
- 축척변경을 하는 경우
- 등록사항을 정정하는 경우
- 경계나 면적에 다툼이 있는 경우
토지이동과의 관계[편집 | 원본 편집]
토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다. 실질적 심사주의는 토지이동 정리 과정에서 구체화된다.
토지이동의 주요 유형은 다음과 같다.
- 신규등록
- 등록전환
- 분할
- 합병
- 지목변경
- 토지말소
- 축척변경
- 등록사항 정정
지적소관청은 이러한 토지이동이 발생하면 그 사유, 현황, 법령상 요건을 확인하고 지적공부에 등록한다.
지적측량과의 관계[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 지적측량과 밀접하게 연결된다. 토지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하려면 실제 측량이 필요하고, 지적소관청은 측량성과를 검사하여 지적공부에 반영한다.
실질적 심사주의와 관련되는 지적측량은 다음과 같다.
- 신규등록 측량
- 등록전환 측량
- 분할 측량
- 축척변경을 위한 측량
- 지적확정측량
- 경계복원측량
- 지적현황측량
- 등록사항 정정과 관련된 측량
다만 경계복원측량과 지적현황측량은 지적측량수행자의 성과에 대하여 일반적인 검사측량을 받지 않는 경우가 있으므로 구별해야 한다.
지적소관청의 심사[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의에 따라 지적소관청은 토지이동 신청이나 직권정리 과정에서 신청 내용이 실제와 맞는지 확인한다.
지적소관청이 심사하는 주요 사항은 다음과 같다.
- 토지이동 사유의 발생 여부
- 신청인의 적격 여부
- 첨부서류의 적법성
- 토지의 실제 이용상황
- 지목 변경 사유
- 분할 또는 합병 요건
- 경계와 면적의 적정성
- 측량성과의 적정성
- 인접 토지와의 관계
- 등기부와 지적공부의 표시 관계
지적국정주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적국정주의는 지적에 관한 토지표시사항을 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 국가가 토지표시사항을 결정할 때 실제 현황과 법령상 요건을 확인해야 한다는 점에서 지적국정주의를 보완한다.
| 구분 | 지적국정주의 | 실질적 심사주의 |
|---|---|---|
| 중심 내용 | 토지표시사항은 국가가 결정 | 국가가 적법성과 사실관계를 실질적으로 심사 |
| 초점 | 결정 주체 | 심사 방법 |
| 기능 | 토지표시의 공적 결정 | 토지표시의 정확성 확보 |
지적형식주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적형식주의는 토지표시의 변동이 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 지적공부에 등록되기 전 그 내용이 실제 현황과 법령에 맞는지를 심사한다는 원칙이다.
두 원칙의 관계는 다음과 같다.
- 지적형식주의는 지적공부 등록이라는 형식을 강조한다.
- 실질적 심사주의는 등록 내용의 실질적 정확성을 강조한다.
- 토지이동은 실질적 심사를 거쳐 지적공부에 등록된다.
- 형식과 실질이 결합되어 지적공부의 공시 기능이 확보된다.
지적공개주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
지적공개주의는 지적공부의 등록사항을 국민이 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다. 공개되는 지적정보가 신뢰를 가지려면 등록 과정에서 실질적 심사가 이루어져야 한다.
두 원칙의 관계는 다음과 같다.
- 실질적 심사주의는 등록 내용의 정확성을 확보한다.
- 지적공개주의는 등록된 내용을 외부에 공개한다.
- 정확한 정보가 공개되어야 거래안전과 권리보호에 도움이 된다.
- 부동산 공시제도의 기능을 함께 실현한다.
적극적 등록주의와의 관계[편집 | 원본 편집]
적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 적극적으로 등록·공시해야 한다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 국가가 적극적으로 등록할 때 그 등록내용이 실제와 부합하도록 하는 심사원칙이다.
| 구분 | 적극적 등록주의 | 실질적 심사주의 |
|---|---|---|
| 중심 내용 | 국가가 적극적으로 등록·공시 | 등록 전 적법성과 사실관계를 심사 |
| 초점 | 등록 의무와 공적 관리 | 등록 내용의 정확성 |
| 기능 | 전 국토의 체계적 등록 | 지적공부의 신뢰성 확보 |
등기제도의 형식적 심사주의와의 비교[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 등기제도의 형식적 심사주의와 비교하여 자주 출제된다. 지적제도는 토지의 사실관계를 공시하므로 지적소관청이 실제 현황을 확인하는 실질적 심사가 중요하다. 반면 등기제도는 권리관계를 공시하므로 등기관은 원칙적으로 신청서와 첨부정보의 형식적 요건을 중심으로 심사한다.
| 구분 | 지적제도 | 등기제도 |
|---|---|---|
| 심사 방식 | 실질적 심사주의 | 형식적 심사주의 |
| 심사 주체 | 지적소관청 | 등기관 |
| 공시 대상 | 토지의 사실관계 | 부동산의 권리관계 |
| 주요 확인 | 현황, 경계, 면적, 적법성 | 신청정보와 첨부정보의 형식적 적합성 |
| 기능 | 지적공부의 정확성 확보 | 등기절차의 신속성과 형식적 적법성 확보 |
사례[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의가 문제되는 대표적인 사례는 다음과 같다.
- 신규등록 신청 시 소유권 관련 서류와 실제 토지현황을 확인하는 경우
- 등록전환 시 임야대장 면적과 새로 측정한 면적의 차이를 확인하는 경우
- 분할 신청 시 분할 후 경계와 면적을 측량하는 경우
- 합병 신청 시 지번부여지역, 지목, 소유자, 축척, 지반연속성 등을 확인하는 경우
- 지목변경 신청 시 실제 토지 용도 변경 여부를 확인하는 경우
- 토지말소 시 토지가 바다가 되어 원상회복할 수 없는지를 확인하는 경우
- 등록사항 정정 시 경계와 면적의 오류 여부를 확인하는 경우
장점[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 지적공부의 정확성과 신뢰성을 높인다.
장점은 다음과 같다.
- 토지의 실제 현황과 공부상 표시의 일치를 높인다.
- 경계와 면적 오류를 줄일 수 있다.
- 부동산 거래 안전에 기여한다.
- 조세 부과와 토지행정의 정확성을 높인다.
- 등기제도의 기초자료를 안정적으로 제공한다.
- 토지분쟁을 예방할 수 있다.
한계[편집 | 원본 편집]
실질적 심사주의는 정확성을 높이는 장점이 있지만, 조사와 측량이 필요하므로 절차가 복잡하고 시간이 걸릴 수 있다. 또한 지적공부의 내용에 공신력이 인정되는 것은 아니므로, 실질적 심사가 이루어졌더라도 실제 분쟁이 완전히 배제되는 것은 아니다.
한계와 유의점은 다음과 같다.
- 조사와 측량에 시간과 비용이 든다.
- 도해지적 지역에서는 측량오차 문제가 남을 수 있다.
- 실제 점유상태와 지적공부상 경계가 다를 수 있다.
- 지적공부의 등록내용에 공신력은 인정되지 않는다.
- 경계분쟁은 지적측량적부심사나 소송으로 이어질 수 있다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 실질적 심사주의를 등기제도의 형식적 심사주의와 비교하는 것이 중요하다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 실질적 심사주의는 지적소관청이 적법성과 사실관계 부합 여부를 실질적으로 심사한다는 원칙이다.
- 지적제도는 실질적 심사주의가 중심이다.
- 등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다.
- 실질적 심사주의는 토지이동조사와 지적측량, 검사측량과 연결된다.
- 지적국정주의는 토지표시사항을 국가가 결정한다는 원칙이다.
- 지적형식주의는 지적공부에 등록되어야 한다는 원칙이다.
- 지적공개주의는 지적공부의 등록사항을 국민이 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다.
- 적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 적극적으로 등록·공시한다는 원칙이다.
- 실질적 심사주의가 적용되어도 지적공부의 공신력은 인정되지 않는다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 「공인중개사요약_공시법」, 지적제도, 2쪽.
