지적재조사측량

지적재조사측량은 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.

개요

지적재조사측량은 지적재조사사업에 따라 지적공부의 등록사항을 조사·측량하여 토지의 표시를 새로 정하는 지적측량이다. 지적공부상 경계와 실제 현황이 맞지 않는 지역을 정비하고, 종이에 구현된 지적을 디지털 지적으로 전환하는 데 활용된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적재조사측량의 정의, 지적확정측량과의 구별, 경계복원측량과의 구별, 지적재조사사업과의 관계, 경계 설정, 조정금, 지적공부 정리와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

의의

지적재조사측량은 지적불부합 문제를 해소하고 디지털 지적체계를 구축하기 위한 측량이다. 종전의 도해지적은 지적도와 실제 토지현황이 맞지 않는 경우가 있었고, 도면 축척과 제도 오차로 인하여 경계복원이나 면적 산정에 어려움이 생길 수 있었다. 이러한 문제를 정비하기 위하여 지적재조사측량이 실시된다.

지적재조사측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적공부와 실제 현황의 불일치를 바로잡는다.
• 종이 지적을 디지털 지적으로 전환한다.
• 지적불부합지를 정리한다.
• 토지의 경계와 면적을 새로 확정한다.
• 토지소유자 사이의 경계분쟁을 줄인다.
• 경계점 좌표를 기반으로 정밀한 지적관리를 가능하게 한다.
• 부동산 거래와 토지행정의 기초자료를 정비한다.

지적재조사사업과의 관계

지적재조사측량은 지적재조사사업을 시행하기 위하여 실시된다. 지적재조사사업은 지적공부의 등록사항을 조사·측량하여 기존 지적공부를 디지털에 의한 새로운 지적공부로 대체하고, 지적공부의 등록사항이 토지의 실제 현황과 일치하지 않는 경우 이를 바로잡기 위하여 실시하는 국가사업이다.

지적재조사사업과 지적재조사측량의 관계는 다음과 같다.

• 지적재조사사업은 지적공부 정비를 위한 국가사업이다.
• 지적재조사측량은 그 사업을 위한 지적측량이다.
• 사업지구 안의 토지 경계와 면적을 새로 정한다.
• 새로운 지적공부를 작성하거나 기존 지적공부를 정리한다.
• 토지소유자와 이해관계인의 경계 확인이 중요하다.
• 경계 확정 후 면적 증감이 있으면 조정금이 문제될 수 있다.

측량 목적

지적재조사측량의 목적은 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하는 것이다.

측량 목적은 다음과 같다.

• 지적공부상 경계와 실제 현황을 비교한다.
• 토지의 경계를 새로 정한다.
• 경계점 좌표를 산정한다.
• 토지의 면적을 새로 산정한다.
• 지적불부합을 해소한다.
• 새로운 지적공부 작성의 기초자료를 만든다.
• 디지털 지적 전환의 기초자료를 제공한다.

세부측량과의 관계

지적재조사측량은 세부측량의 성격을 가진다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 지적재조사측량은 지적재조사사업지구 안의 필지별 경계와 면적을 새로 정하는 측량이다.

구분	내용
측량 종류	지적측량, 세부측량의 성격
관련 사업	지적재조사사업
측량 대상	지적재조사사업지구 안의 토지
주요 성과	경계, 좌표, 면적, 새로운 지적공부 작성자료

기초측량과의 관계

지적재조사측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용하여 실시한다. 지적재조사사업은 사업지구 전체의 경계와 면적을 새로 정하는 작업이므로, 정확한 기준점 체계가 중요하다.

지적재조사측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

경계 설정

지적재조사측량에서는 지적재조사사업지구 안의 토지 경계를 새로 설정한다. 경계 설정은 토지소유자의 이해관계에 직접 영향을 주므로, 현실경계, 등록 당시의 측량기록, 지방관습에 의한 경계, 토지소유자 합의 등이 중요하게 문제된다.

경계 설정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지상경계에 다툼이 없는 경우 현실경계를 고려한다.
• 지상경계에 다툼이 있는 경우 등록 당시의 측량기록 등을 고려한다.
• 지방관습에 의한 경계가 문제될 수 있다.
• 일정한 경우 토지소유자들이 합의한 경계를 기준으로 할 수 있다.
• 경계 확정은 면적 증감과 조정금에 영향을 줄 수 있다.

면적 산정

지적재조사측량에서는 새로 설정된 경계에 따라 각 필지의 면적을 산정한다. 종전 지적공부상 면적과 재조사 후 면적은 달라질 수 있다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 새 경계에 따라 면적을 산정한다.
• 종전 공부상 면적과 새 면적을 비교한다.
• 면적 증감이 발생할 수 있다.
• 면적 증감은 조정금 산정과 연결된다.
• 새 면적은 지적공부에 등록된다.
• 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

좌표 산정

지적재조사측량은 디지털 지적 전환과 밀접하게 관련되므로 경계점 좌표 산정이 중요하다. 경계점 좌표는 새로운 지적공부와 지적전산자료의 기초가 된다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 경계점을 수치로 관리할 수 있다.
• 경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
• 도해지적의 한계를 보완한다.
• 경계복원측량의 정확성을 높인다.
• 디지털 지적체계 구축에 필요하다.
• 공간정보와 부동산종합공부 연계에 활용된다.

경계점좌표등록부와의 관계

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 지적재조사측량 결과 경계점 좌표가 산정되면 경계점좌표등록부 작성 또는 정리에 연결될 수 있다.

경계점좌표등록부와의 관계는 다음과 같다.

• 지적재조사측량으로 경계점 좌표를 산정한다.
• 좌표는 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.
• 수치지적 관리의 기반이 된다.
• 경계복원측량의 기준자료가 된다.
• 지적재조사사업 후 새로운 지적공부 정리에 활용된다.

도해지적과 수치지적

지적재조사측량은 도해지적을 수치지적으로 전환하는 데 중요한 역할을 한다. 도해지적은 지적도상 선으로 경계를 표시하는 방식이고, 수치지적은 경계점 좌표를 기준으로 경계를 관리하는 방식이다.

구분	도해지적	수치지적
경계 표시	지적도 또는 임야도상 선	경계점 좌표
주요 한계 또는 장점	축척·도면 오차가 문제될 수 있음	좌표 기반의 정밀한 관리 가능
지적재조사와의 관계	정비 대상이 될 수 있음	재조사 후 전환 방향

지적불부합지와의 관계

지적불부합지는 지적공부상 경계와 실제 현황이 맞지 않거나, 지적공부 간 등록사항이 서로 맞지 않는 토지를 말한다. 지적재조사측량은 이러한 불부합을 해소하기 위한 핵심 절차이다.

지적불부합이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 지적도상 경계와 실제 점유경계가 다른 경우
• 지적도와 현장 면적이 다른 경우
• 인접 필지 사이에 중복 또는 공백이 있는 경우
• 도면 접합이 맞지 않는 경우
• 오래된 도해지적의 축척 또는 제도 오차가 큰 경우
• 토지소유자 사이에 경계분쟁이 있는 경우

조정금

지적재조사사업 결과 면적이 증가하거나 감소하면 조정금이 문제될 수 있다. 조정금은 지적재조사로 인한 면적 증감에 따라 토지소유자 사이의 형평을 조정하기 위한 금전 정산이다.

조정금에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적재조사 후 면적 증감이 있으면 문제될 수 있다.
• 면적이 증가한 토지소유자는 조정금을 납부할 수 있다.
• 면적이 감소한 토지소유자는 조정금을 받을 수 있다.
• 조정금은 경계 확정과 면적 산정 결과에 따라 정해진다.
• 축척변경의 청산금과 비교하여 정리하면 좋다.

축척변경의 청산금과의 비교

토지의 축척변경에서는 면적 증감에 따른 청산금이 문제되고, 지적재조사사업에서는 면적 증감에 따른 조정금이 문제된다.

구분	지적재조사측량	토지의 축척변경 측량
원인	지적재조사사업	지적도 축척변경
목적	지적불부합 해소와 디지털 지적 전환	소축척 지적도의 정밀도 향상
면적 증감 정산	조정금	청산금
대상	지적재조사사업지구	축척변경 대상지역

지적확정측량과의 구별

지적확정측량은 도시개발사업, 농어촌정비사업 등 토지개발사업이 끝나 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 측량이다. 지적재조사측량은 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위한 측량이다.

구분	지적재조사측량	지적확정측량
원인	지적재조사사업	도시개발사업 등 토지개발사업 완료
목적	지적불부합 해소와 디지털 지적 전환	사업 완료 후 새 토지표시 확정
대상	지적재조사사업지구	토지개발사업 시행지역
결과	경계 확정, 면적 산정, 조정금, 새 지적공부 정리	새 필지 체계 확정, 지적공부 정리

경계복원측량과의 구별

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 지적재조사측량은 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하는 측량이다.

구분	지적재조사측량	경계복원측량
목적	토지의 표시를 새로 정함	등록된 경계점의 지상 복원
원인	지적재조사사업	경계 확인 필요
결과	지적공부 정리와 경계 확정	기존 경계의 지상 확인
면적 증감	발생할 수 있음	일반적으로 면적 변경 목적은 아님

지적현황측량과의 구별

지적현황측량은 지상 건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 측량이다. 지적재조사측량은 지적재조사사업을 통하여 경계와 면적을 새로 정하는 측량이다.

구분	지적재조사측량	지적현황측량
목적	토지의 표시를 새로 정함	현황과 지적경계의 관계 표시
대상	지적재조사사업지구	건축물, 담장, 도로 등 현황
공부 정리	지적공부 정리와 직접 연결	일반적으로 직접 수반하지 않음
중심	경계 확정과 면적 산정	현황 확인

토지이동과의 관계

지적재조사측량은 일반적인 토지이동 신청에 따른 측량과는 구별되지만, 결과적으로 토지의 표시가 새로 정해지고 지적공부가 정리된다는 점에서 토지이동과 연결된다.

토지이동과의 관계는 다음과 같다.

• 토지의 경계와 면적이 새로 정해질 수 있다.
• 새 지번이나 지목 정리가 문제될 수 있다.
• 지적공부가 새롭게 정리된다.
• 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.
• 일반적인 분할·합병과 달리 지적재조사사업 절차에 따라 진행된다.

지적공부 정리

지적재조사측량 결과에 따라 지적공부가 정리된다. 지적재조사사업의 목적이 기존 지적공부를 디지털 지적공부로 대체하고 실제 현황과 불일치하는 등록사항을 바로잡는 데 있으므로, 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부

등기촉탁과의 관계

지적재조사측량 결과 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 등기촉탁이 문제될 수 있다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

• 지적재조사로 토지의 표시가 변경될 수 있다.
• 등기부 표제부의 지번, 지목, 면적 등이 정리되어야 할 수 있다.
• 지적공부와 등기부의 표시 일치를 위하여 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 권리관계 변동 자체와는 구별해야 한다.

지적측량수행자와의 관계

지적재조사측량은 지적측량이므로 법령상 수행할 수 있는 자가 실시한다. 지적재조사사업은 공적 성격이 강하고 다수의 토지소유자 이해관계에 영향을 주므로, 측량성과의 정확성과 공정성이 중요하다.

지적측량수행자와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적재조사측량은 지적측량의 하나이다.
• 한국국토정보공사와 지적측량업자가 관련될 수 있다.
• 사업지구 전체의 측량성과가 중요하다.
• 토지소유자의 경계 확인과 의견 제출이 문제될 수 있다.
• 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.

지적측량적부심사와의 관계

지적측량적부심사는 지적측량성과에 다툼이 있는 경우 그 적부를 심사하는 절차이다. 지적재조사측량은 지적재조사사업 절차와 특별법상 불복·의견제출 절차가 문제될 수 있으므로, 일반 지적측량성과 다툼과 구별하여 이해해야 한다.

유의할 사항은 다음과 같다.

• 지적재조사측량은 지적재조사사업 절차에 따른다.
• 경계 설정과 면적 증감에 대한 의견 제출·이의 절차가 문제될 수 있다.
• 일반 지적측량과 동일하게만 처리되는 것은 아니다.
• 지적재조사사업에는 특별법이 우선 적용된다.
• 일반 지적측량의 경계설정 기준과 지적재조사 경계설정 기준을 혼동하지 않아야 한다.

거래 실무상 의미

지적재조사사업지구 안의 토지는 경계와 면적이 변경될 수 있으므로 거래 전에 사업 진행상황을 확인해야 한다. 지적재조사 전후로 면적, 경계, 조정금, 등기부 표제부 표시가 달라질 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지적재조사사업지구 포함 여부
• 경계 확정 여부
• 면적 증감 여부
• 조정금 발생 여부
• 지적공부 정리 완료 여부
• 등기부 표제부 정리 여부
• 인접 토지와의 경계분쟁 여부
• 경계점좌표등록부 작성 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적재조사측량을 지적확정측량, 경계복원측량과 구별해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적재조사측량은 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 지적재조사사업에 따라 토지의 표시를 새로 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.
• 지적재조사측량은 지적측량에 포함된다.
• 지적재조사사업은 지적공부의 등록사항을 조사·측량하여 기존 지적공부를 디지털에 의한 새로운 지적공부로 대체하고, 실제 현황과 맞지 않는 등록사항을 바로잡기 위한 국가사업이다.
• 지적재조사측량은 지적불부합 해소와 디지털 지적 전환에 연결된다.
• 지적재조사측량 결과 경계와 면적이 새로 정해질 수 있다.
• 면적 증감이 있으면 조정금이 문제될 수 있다.
• 축척변경에서는 청산금, 지적재조사에서는 조정금이 문제된다.
• 지적확정측량은 도시개발사업 등 토지개발사업 완료 후 토지의 표시를 새로 정하는 측량이다.
• 경계복원측량은 기존 등록경계점을 지상에 복원하는 측량이다.
• 지적재조사사업에는 「지적재조사에 관한 특별법」이 우선 적용된다.

같이 보기

• 지적측량
• 지적확정측량
• 경계복원측량
• 경계점좌표등록부
• 토지의 축척변경

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「지적재조사에 관한 특별법」