본등기

본등기는 등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 완성적으로 발생시키는 등기이다.

개념

본등기는 등기의 본래 효력을 발생시키는 등기이다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기므로, 소유권이전등기나 저당권설정등기와 같이 권리변동을 완성하는 등기는 본등기에 해당한다.

본등기는 가등기에 대응되는 개념으로도 사용된다. 가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 예비등기이고, 본등기는 가등기에 의하여 보전된 순위를 바탕으로 최종적으로 이루어지는 종국등기이다.

법적 성격

본등기는 권리변동을 완성하거나 이미 성립한 권리를 등기기록상 확정적으로 공시하는 등기이다. 이에 비하여 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 예비적 등기이다.

부동산등기법은 부동산의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 등기한다고 규정한다. 이러한 등기 중 등기의 본래 효력을 완성적으로 발생시키는 등기가 본등기이다.

가등기와의 구별

가등기는 장래의 본등기를 위하여 미리 하는 예비등기이다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있지만, 가등기만으로는 일반적으로 권리변동의 실체법상 효력이 발생하지 않는다.

본등기는 가등기에 대응하여 최종적으로 이루어지는 등기이다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하여 보전된다. 이 점에서 본등기는 가등기가 예정한 권리변동을 완성하는 등기라고 할 수 있다.

구분	내용	효력
가등기	장래 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 등기	순위보전의 효력이 중심이다
본등기	권리변동을 완성하거나 등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	권리변동의 효력을 발생시킨다

종국등기와의 관계

본등기는 종국등기와 같은 의미로 사용되는 경우가 많다. 종국등기는 등기의 본래 효력, 즉 권리변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 본등기는 가등기에 대응되는 문맥에서 종국등기를 가리키는 말로 쓰인다.

다만 본등기라는 말은 주로 가등기와 대비되는 용어로 사용되고, 종국등기라는 말은 예비등기와 대비되는 효력 기준의 분류에서 사용된다. 따라서 두 용어는 상당 부분 겹치지만, 사용되는 문맥은 다를 수 있다.

본등기의 예

본등기는 권리관계를 완성적으로 공시하거나 변동시키는 등기이다. 대표적인 예는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 지상권설정등기
• 지역권설정등기
• 전세권설정등기
• 저당권설정등기
• 근저당권설정등기
• 임차권설정등기
• 권리변경등기
• 권리말소등기
• 말소회복등기

예를 들어 매매를 원인으로 한 소유권이전등기는 매수인에게 소유권을 이전시키는 본등기이다. 근저당권설정등기는 채권자에게 근저당권이라는 담보권을 설정하는 본등기이다.

가등기에 기한 본등기

가등기에 기한 본등기는 가등기에 의하여 순위가 보전되는 본등기이다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있으므로, 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐지면 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급하여 보전된다.

예를 들어 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 먼저 이루어지고 그 후 제3자 명의의 소유권이전등기가 이루어진 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 그 본등기는 가등기의 순위를 기준으로 후순위 권리와의 관계를 정리하게 된다.

가등기에 기한 본등기는 가등기 자체와 구별된다. 가등기는 순위보전의 예비등기이고, 가등기에 기한 본등기는 권리변동을 완성하는 종국등기이다.

등기절차상 의미

본등기는 등기기록에 최종적인 권리변동을 반영하는 등기이므로, 등기신청정보와 등기원인정보 등 필요한 정보가 갖추어져야 한다. 부동산등기법은 등기신청에 필요한 사항과 첨부정보를 규정하고 있으며, 구체적인 등기절차는 등기의 종류에 따라 달라진다.

가등기에 기한 본등기의 경우에는 일반적인 본등기와 달리 기존 가등기와의 관계가 문제된다. 본등기가 가등기에 기하여 이루어지는 경우에는 가등기의 순위보전 효과가 본등기에 연결되므로, 등기기록에서 가등기와 본등기의 대응관계를 확인해야 한다.

실무상 의미

본등기는 권리관계가 최종적으로 등기기록에 반영되었는지를 판단하는 기준이 된다. 부동산 거래에서 계약이 체결되었더라도 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 원칙적으로 등기를 하여야 효력이 생기므로, 본등기가 마쳐졌는지 확인하는 것이 중요하다.

가등기가 있는 부동산에서는 본등기 여부를 특히 주의해야 한다. 가등기만 존재하는 경우와 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우는 법적 효과가 다르다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 가등기 후 본등기 전에 이루어진 후순위 등기의 효력에 영향을 줄 수 있다.

부동산등기기록을 확인할 때는 다음 사항을 살펴볼 필요가 있다.

• 본등기의 등기목적
• 본등기의 등기원인과 그 연월일
• 본등기의 접수연월일과 접수번호
• 가등기에 기한 본등기인지 여부
• 본등기와 후순위 권리등기의 관계
• 말소된 본등기와 현재 유효한 본등기의 구별

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
본등기	권리변동을 완성하거나 등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	가등기에 대응되는 최종 등기이다
가등기	장래 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 등기	예비등기이며 순위보전 기능이 중심이다
종국등기	등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	효력 기준의 분류이다
예비등기	장래의 종국등기 또는 본등기를 위하여 미리 하는 등기	그 자체만으로는 일반적으로 권리변동이 완성되지 않는다
주등기	독립한 순위번호를 붙여 하는 등기	기록 방식에 따른 분류이다
부기등기	주등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기	주등기의 순위에 따른다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 본등기를 가등기와 구별하는 것이 중요하다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 예비등기이고, 본등기는 권리변동을 완성하는 종국등기이다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 당시의 순위에 의하여 보전된다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 가등기
• 가등기에 기한 본등기
• 종국등기
• 예비등기
• 등기의 효력
• 등기의 순위
• 소유권이전등기
• 소유권보존등기
• 주등기
• 부기등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 가등기에 기한 소유권이전 본등기
• 찾기쉬운 생활법령정보, 가등기의 개념 및 신청인
• 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기의 개념 및 종류 등