가등기에 기한 본등기

가등기에 기한 본등기는 가등기에 의하여 보전된 순위를 바탕으로 권리변동의 효력을 완성하는 본등기이다.

개념

가등기에 기한 본등기는 이미 마쳐진 가등기를 기초로 하여 나중에 하는 본등기이다. 가등기는 장래에 이루어질 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기이고, 가등기에 기한 본등기는 그 가등기가 예정한 권리변동을 완성하는 종국등기이다.

부동산등기법은 가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다고 규정한다. 따라서 가등기에 기한 본등기는 단순히 나중에 접수된 본등기라는 의미를 넘어서, 기존 가등기의 순위보전효와 결합하여 이해해야 한다.

가등기와 본등기의 관계

가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하기 위하여 하는 등기이다. 부동산등기법은 가등기를 부동산등기법 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 할 수 있다고 규정한다.

가등기만으로는 일반적으로 소유권이전이나 저당권설정 등 실체적 권리변동이 완성되지 않는다. 가등기는 장래 본등기를 위한 순위를 보전할 뿐이고, 권리변동의 완성은 본등기에 의하여 이루어진다.

가등기에 기한 본등기는 이러한 관계에서 가등기가 보전한 청구권을 현실의 권리변동으로 완성하는 등기이다.

순위보전의 효력

가등기에 기한 본등기의 핵심 효과는 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다는 점이다. 즉 본등기가 실제로는 나중에 접수되더라도, 순위관계에서는 먼저 이루어진 가등기의 순위를 기준으로 판단한다.

예를 들어 갑 소유 부동산에 을 명의의 소유권이전청구권 보전 가등기가 먼저 이루어지고, 그 뒤 병 명의의 소유권이전등기가 이루어진 경우를 생각할 수 있다. 이후 을이 가등기에 기한 본등기를 마치면, 을의 본등기는 가등기의 순위를 기준으로 병의 후순위 등기와의 관계를 정리하게 된다.

찾기쉬운 생활법령정보도 가등기를 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기로 설명한다.

중간처분등기와의 관계

가등기 후 본등기 전에 이루어진 등기는 일반적으로 중간처분등기라고 부른다. 가등기에 기한 본등기가 이루어지면, 그 본등기와 양립할 수 없는 중간처분등기는 가등기의 순위보전효에 따라 영향을 받을 수 있다.

부동산등기법은 등기관이 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다.

다만 가등기 후 본등기 전에 이루어진 모든 등기가 언제나 말소되는 것은 아니다. 말소 대상은 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기이다. 따라서 가등기의 목적, 본등기의 내용, 중간등기의 성격을 함께 검토해야 한다.

소유권이전청구권 가등기의 경우

가등기에 기한 본등기가 가장 많이 문제되는 경우는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기이다. 예를 들어 매매예약에 따라 장래 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 보전하기 위하여 소유권이전청구권 가등기를 할 수 있다.

그 후 예약완결권 행사 등으로 본계약의 효력이 확정되고 본등기 요건이 갖추어지면, 가등기권리자는 가등기에 기한 소유권이전 본등기를 신청할 수 있다. 이 경우 본등기가 마쳐지면 소유권이전의 효력이 발생하고, 그 순위는 가등기의 순위에 따른다.

가등기만 있는 경우와 본등기가 된 경우

가등기만 있는 상태와 가등기에 기한 본등기가 이루어진 상태는 법적 효과가 다르다. 가등기만 있는 경우에는 장래 본등기의 순위를 보전하는 지위가 있을 뿐이고, 일반적으로 소유권이나 저당권 등 권리변동이 곧바로 완성되는 것은 아니다.

반면 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 그때 비로소 본등기의 내용에 따른 권리변동이 완성된다. 이때 본등기의 순위는 부동산등기법 제91조에 따라 가등기의 순위에 따른다.

구분	내용	효과
가등기	장래 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기	순위보전효가 중심이다
가등기에 기한 본등기	가등기를 기초로 하여 권리변동을 완성하는 본등기	본등기의 권리변동 효력과 가등기의 순위보전효가 결합된다

본등기의 신청

가등기에 기한 본등기는 가등기권리자가 언제나 일방적으로 할 수 있는 것은 아니다. 본등기 신청에는 실체법상 권리변동의 원인과 등기절차상 요건이 필요하다.

가등기에 기한 본등기는 기존 가등기와 연결되어 이루어지므로, 등기기록상 가등기의 내용, 본등기의 등기원인, 등기권리자와 등기의무자, 후순위 등기의 처리 등이 함께 문제된다. 본등기 신청이 적법한지는 등기관이 신청정보와 첨부정보, 등기기록을 기준으로 심사한다.

직권말소와 이해관계

가등기에 의한 본등기가 이루어지면, 등기관은 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다.

직권말소는 가등기의 순위보전효를 실현하기 위한 절차이다. 가등기에 의하여 보전된 권리가 본등기를 통해 현실화되었는데도, 그 사이에 이루어진 양립할 수 없는 후순위 등기를 그대로 두면 가등기의 순위보전 기능이 약화될 수 있다.

다만 직권말소의 대상은 가등기 후의 모든 등기가 아니라, 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기이다. 예를 들어 소유권이전청구권 가등기에 기한 본등기와 양립하기 어려운 후순위 소유권이전등기 등은 말소 문제가 생길 수 있지만, 가등기와 양립할 수 있는 등기라면 별도로 판단해야 한다.

실무상 의미

가등기에 기한 본등기는 부동산 권리분석에서 매우 중요하다. 가등기가 있는 부동산을 거래하거나 담보로 취득하려는 사람은 장래에 가등기에 기한 본등기가 이루어질 가능성을 고려해야 한다.

특히 가등기 후에 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 압류등기, 가압류등기 등이 이루어진 경우, 나중에 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 후순위 등기의 효력이나 존속 여부가 문제될 수 있다.

부동산등기기록에서 가등기를 발견하면 다음 사항을 확인할 필요가 있다.

• 가등기의 목적
• 가등기의 원인
• 가등기권리자
• 가등기의 순위
• 가등기 후 이루어진 중간처분등기
• 본등기 가능성
• 가등기 말소 여부
• 가등기에 기한 본등기가 이미 이루어졌는지 여부

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
가등기	장래 본등기의 순위를 보전하기 위하여 하는 예비등기	그 자체만으로는 일반적으로 권리변동이 완성되지 않는다
본등기	권리변동을 완성하는 등기	등기의 본래 효력을 발생시킨다
가등기에 기한 본등기	가등기를 기초로 하여 하는 본등기	본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다
중간처분등기	가등기 후 본등기 전에 이루어진 등기	가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하면 직권말소될 수 있다
예비등기	장래의 종국등기를 위하여 미리 하는 등기	가등기가 대표적인 예이다
종국등기	등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	본등기가 이에 해당한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 가등기에 기한 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따른다는 점이 중요하다. 가등기만으로는 일반적으로 권리변동이 완성되지 않고, 본등기가 이루어져야 권리변동이 발생한다. 또한 가등기 후 본등기 전에 이루어진 등기 중 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기는 직권말소될 수 있다는 점을 함께 구별해야 한다.

같이 보기

• 가등기
• 본등기
• 예비등기
• 종국등기
• 등기의 순위
• 소유권이전등기
• 소유권이전청구권가등기
• 중간처분등기
• 등기신청
• 공동신청주의

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제88조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제91조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제92조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 가등기의 개념 및 신청인