종국등기

종국등기는 등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 발생시키는 등기이다.

개념

종국등기는 등기의 본래적 효력을 발생시키는 등기이다. 부동산등기는 일정한 권리관계를 공시하는 제도이지만, 모든 등기가 곧바로 권리변동의 종국적 효력을 발생시키는 것은 아니다. 등기의 효력을 기준으로 보면 종국등기와 예비등기로 구별할 수 있다.

법령용어상 종국등기는 본등기라고도 하며, 등기의 본래 효력인 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 가등기와 대비되는 의미에서는 가등기에 의하여 순위가 보전되는 본등기를 가리키기도 한다.

법적 배경

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 이러한 권리변동의 효력을 실제로 발생시키는 등기가 종국등기이다.

부동산등기법은 등기를 부동산의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다고 규정한다. 종국등기는 이러한 등기 중 권리관계를 완성적으로 공시하거나 변동시키는 등기라는 점에서 예비등기와 구별된다.

예비등기와의 구별

예비등기는 장래에 이루어질 종국등기를 준비하거나 보전하기 위하여 하는 등기이다. 예비등기만으로는 일반적으로 권리변동의 종국적 효력이 발생하지 않는다.

종국등기는 그 자체로 등기의 본래 효력을 발생시키는 데 비하여, 예비등기는 장래의 종국등기나 권리관계의 보전을 위한 중간적·준비적 성격을 가진다.

구분	내용	효력
종국등기	등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	권리변동의 효력을 발생시킨다
예비등기	장래의 종국등기나 권리보전을 위하여 미리 하는 등기	그 자체만으로는 종국적 권리변동을 발생시키지 않는다

본등기와의 관계

종국등기는 본등기와 같은 의미로 사용되는 경우가 많다. 본등기는 가등기에 대응되는 개념으로, 가등기에 의하여 순위가 보전되는 종국등기를 말한다.

가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기이다. 가등기 후 본등기가 이루어지면, 그 본등기는 가등기에 의하여 보전된 순위를 기준으로 효력을 가지게 된다. 이때 가등기에 대응하여 최종적으로 이루어지는 등기가 본등기이고, 효력 면에서는 종국등기에 해당한다.

다만 종국등기라는 말은 효력 기준의 분류이고, 본등기라는 말은 주로 가등기와 대비되는 문맥에서 사용된다. 따라서 두 용어가 항상 완전히 같은 맥락으로 쓰이는 것은 아니며, 문맥에 따라 구별하여 이해할 필요가 있다.

종국등기의 예

종국등기는 권리관계를 확정적으로 공시하거나 변동시키는 등기이다. 대표적인 예는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 지상권설정등기
• 지역권설정등기
• 전세권설정등기
• 저당권설정등기
• 근저당권설정등기
• 임차권설정등기
• 변경등기
• 경정등기
• 말소등기
• 말소회복등기

예를 들어 매매를 원인으로 한 소유권이전등기는 매수인에게 소유권 이전의 효력을 발생시키는 종국등기이다. 저당권설정등기는 채권자에게 저당권이라는 담보물권을 설정하는 종국등기이다.

가등기와 본등기의 관계에서의 종국등기

가등기는 장래에 본등기를 하기 위한 순위를 보전하는 등기이다. 부동산등기법은 가등기를 부동산등기법 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때 등에 할 수 있다고 규정한다.

가등기 자체는 순위보전의 기능을 가지지만, 권리변동의 완성은 본등기를 통하여 이루어진다. 따라서 가등기에 기한 본등기는 가등기에 의하여 확보된 순위를 바탕으로 종국적 효력을 발생시키는 등기이다.

주등기·부기등기와의 관계

종국등기와 예비등기의 구별은 등기의 효력을 기준으로 한 분류이다. 반면 주등기와 부기등기의 구별은 등기의 기록 방식과 순위표시 방식을 기준으로 한 분류이다.

따라서 종국등기라고 해서 반드시 주등기만을 의미하는 것은 아니고, 예비등기라고 해서 반드시 부기등기만을 의미하는 것도 아니다. 예를 들어 소유권이전등기는 일반적으로 종국등기이면서 주등기이고, 저당권이전등기는 종국적 권리변동을 공시하면서 부기등기로 이루어질 수 있다.

구분	분류 기준	예시
종국등기·예비등기	등기의 효력	본등기, 가등기
주등기·부기등기	등기 기록 방식	소유권이전등기, 근저당권이전의 부기등기

실무상 의미

종국등기는 권리관계가 최종적으로 성립하거나 변동되었는지를 판단하는 데 중요하다. 부동산 거래에서는 계약만으로 권리변동이 완성되는 것이 아니라, 등기까지 이루어졌는지 확인해야 하는 경우가 많다.

특히 가등기가 있는 부동산에서는 가등기 자체와 가등기에 기한 본등기를 구별해야 한다. 가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하는 역할을 하지만, 본등기가 이루어져야 종국적인 권리변동이 문제된다.

부동산등기기록을 확인할 때는 해당 등기가 종국등기인지 예비등기인지, 주등기인지 부기등기인지, 현재 유효한 등기인지 말소된 등기인지 함께 파악해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
종국등기	등기의 본래 효력을 발생시키는 등기	권리변동의 효력을 발생시킨다
예비등기	장래의 종국등기나 권리보전을 위하여 미리 하는 등기	그 자체만으로는 종국적 권리변동을 발생시키지 않는다
본등기	가등기에 대응하여 최종적으로 하는 등기	가등기에 의하여 보전된 순위가 문제된다
가등기	본등기의 순위를 보전하기 위하여 하는 예비등기	순위보전 기능이 중심이다
주등기	독립한 순위번호를 붙여 하는 등기	기록 방식에 따른 분류이다
부기등기	주등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기	주등기의 순위에 따른다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기의 효력에 따른 분류로 종국등기와 예비등기를 구별한다. 종국등기는 등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 발생시키는 등기이고, 예비등기는 장래의 종국등기 또는 권리보전을 위한 등기이다. 본등기는 가등기에 대응되는 종국등기라는 점도 함께 정리할 필요가 있다.

같이 보기

• 예비등기
• 본등기
• 가등기
• 가등기에 기한 본등기
• 등기의 효력
• 주등기
• 부기등기
• 등기의 순위
• 소유권이전등기
• 소유권보존등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터 법령용어, 등기
• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제88조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기의 개념 및 종류 등