부기등기

부기등기는 기존의 주등기 또는 부기등기에 부수하여 그 등기와의 관계를 표시하는 방식으로 하는 등기이다.

개념

부기등기는 독립한 순위번호를 가지는 주등기와 달리, 기존 등기에 덧붙여 그 등기와의 관계를 표시하는 방식으로 이루어지는 등기이다. 부기등기는 새로운 독립 순위를 갖기보다, 원칙적으로 그 기초가 되는 주등기의 순위에 따른다.

부동산등기법은 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다고 규정한다.

기능

부기등기는 기존 등기의 내용을 보충하거나, 기존 등기와 관련된 변동사항을 공시하는 기능을 한다. 주등기와 별개의 독립된 권리를 새로 공시하기보다는, 이미 등기된 권리의 이전, 변경, 처분제한, 말소회복 등과 같이 기존 등기에 부수되는 사항을 표시하는 데 사용된다.

부기등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 기존 등기와의 관련성을 명확히 표시한다.
• 주등기의 순위를 유지하면서 권리의 변동사항을 공시한다.
• 새로운 독립 순위가 아니라 기존 주등기의 순위를 따르게 한다.
• 등기기록에서 권리관계의 연속성을 파악할 수 있게 한다.

기록 방식

부기등기는 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 기록된다. 부동산등기규칙은 등기관이 부기등기를 할 때에는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다고 규정한다.

예를 들어 을구 순위번호 1번으로 근저당권설정등기가 되어 있고, 그 근저당권의 이전등기가 부기등기로 이루어지는 경우에는 1-1과 같은 방식으로 기록될 수 있다. 이후 같은 주등기에 관한 다른 부기등기가 이루어지면 1-2와 같이 그 순서를 확인할 수 있다.

순위

부기등기의 순위는 원칙적으로 주등기의 순위에 따른다. 따라서 부기등기는 그 자체가 새로운 독립 순위를 취득하는 것이 아니라, 기존 주등기의 순위에 붙어서 효력을 가진다.

다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다. 즉 같은 주등기에 대하여 여러 개의 부기등기가 이루어진 경우에는 어느 부기등기가 먼저 이루어졌는지를 기준으로 상호 간의 선후를 판단한다.

구분	순위 판단 기준	예시
주등기와 부기등기	부기등기는 주등기의 순위에 따른다	근저당권이전의 부기등기는 근저당권설정등기의 순위를 따른다
같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간	그 등기 순서에 따른다	1-1 부기등기와 1-2 부기등기는 부기등기 순서에 따라 판단한다

주등기와의 구별

주등기는 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기이고, 부기등기는 주등기 또는 기존 부기등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기이다. 주등기는 독립된 권리관계나 독립적으로 순위를 가져야 하는 등기사항을 공시하는 데 사용되고, 부기등기는 기존 등기와의 관계를 유지하면서 권리의 변동사항을 표시하는 데 사용된다.

구분	기록 방식	순위
주등기	독립한 순위번호를 붙여 기록한다	자체의 독립 순위를 가진다
부기등기	주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 기록한다	원칙적으로 주등기의 순위에 따른다

부기등기로 하는 등기

부기등기로 하는 등기는 기존 등기에 부수하여 이루어지는 등기이다. 구체적인 등기방식은 등기의 종류와 법령 규정에 따라 달라지지만, 일반적으로 다음과 같은 경우에 부기등기가 문제된다.

• 저당권이전등기
• 근저당권이전등기
• 전세권이전등기
• 지상권이전등기
• 저당권변경등기
• 근저당권변경등기
• 권리질권 설정에 관한 등기
• 권리의 처분제한에 관한 등기
• 말소회복등기

예를 들어 근저당권이 이미 을구 순위번호 1번으로 설정되어 있고, 그 근저당권이 다른 채권자에게 이전되면 그 이전 사실은 기존 근저당권설정등기에 부수하여 부기등기로 기록될 수 있다. 이 경우 근저당권이전등기는 새로운 후순위 권리가 되는 것이 아니라 기존 근저당권의 순위를 유지한다.

부기등기의 효과

부기등기의 핵심 효과는 기존 주등기의 순위를 유지하면서 등기사항의 변동을 공시한다는 점이다. 만약 기존 권리의 이전이나 변경을 항상 새로운 주등기로만 기록한다면, 권리의 순위가 불필요하게 뒤로 밀리거나 기존 권리와의 관련성을 파악하기 어려워질 수 있다.

부기등기는 이러한 문제를 방지하여 등기기록상 권리의 동일성과 연속성을 유지한다. 따라서 부기등기를 보면 해당 권리가 새로 발생한 것인지, 기존 권리가 이전·변경된 것인지 구별할 수 있다.

말소와의 관계

부기등기는 주등기에 부수하는 등기이므로, 주등기의 존속 여부와 밀접하게 관련된다. 주등기가 말소되면 그 주등기에 부수하여 이루어진 부기등기도 독립적으로 의미를 가지기 어렵다.

예를 들어 근저당권설정등기가 말소되면 그 근저당권의 이전이나 변경에 관한 부기등기도 함께 의미를 잃게 된다. 다만 구체적인 말소절차와 이해관계인의 승낙 필요 여부는 등기의 종류와 사안에 따라 달라질 수 있다.

실무상 의미

부기등기는 등기부를 읽을 때 기존 권리가 어떻게 이전되거나 변경되었는지를 파악하는 데 중요하다. 특히 담보권이나 용익권의 이전·변경이 있는 경우, 부기등기를 통해 기존 권리의 순위가 유지되는지 확인할 수 있다.

부동산 거래나 권리분석에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.

• 부기등기가 어느 주등기에 기초한 것인지
• 주등기의 순위번호
• 부기등기의 가지번호
• 부기등기의 등기목적
• 부기등기에 의한 권리자 변경 여부
• 부기등기에 의한 권리내용 변경 여부
• 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순서

부기등기를 제대로 확인하지 않으면 권리가 새로 발생한 것인지, 기존 권리가 이전되거나 변경된 것인지 혼동할 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
주등기	독립한 순위번호를 붙여 하는 등기	독립한 순위를 가진다
부기등기	주등기 또는 기존 부기등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기	원칙적으로 주등기의 순위를 따른다
순위번호	같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호	주등기는 독립한 순위번호를 가진다
가지번호	부기등기가 어느 등기에 기초하는지 나타내기 위하여 붙이는 번호	부기등기의 종속관계를 표시한다
변경등기	기존 등기사항을 변경하는 등기	사안에 따라 부기등기로 이루어질 수 있다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 주등기와 부기등기의 구별, 부기등기의 순위, 가지번호의 의미가 중요하다. 부기등기의 순위는 원칙적으로 주등기의 순위에 따르며, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.

같이 보기

• 주등기
• 등기의 순위
• 순위번호
• 접수번호
• 등기기록
• 갑구
• 을구
• 변경등기
• 저당권이전등기
• 근저당권등기
• 말소회복등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제5조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제2조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」