지적제도

지적제도(한자: 地籍制度)는 국가가 토지를 필지 단위로 구획하고 토지의 표시와 일정한 소유자 사항을 지적공부에 등록하여 공시하는 제도이다.

개요

지적제도는 부동산 공시제도 중 토지의 사실관계를 공시하는 제도이다. 국가는 토지를 필지 단위로 나누고, 각 필지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등을 지적공부에 등록하여 공시한다.

지적제도는 등기제도와 함께 부동산 공시제도의 한 축을 이룬다. 지적제도는 토지의 물리적 현황과 표시를 공시하고, 등기제도는 토지와 건물의 권리관계를 공시한다. 따라서 지적제도는 등기제도의 기초가 되는 사실공시 제도라고 할 수 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적제도와 등기제도의 비교, 지적의 분류, 지적의 기본이념, 토지의 등록사항, 지적공부, 토지이동, 지적측량이 중요하다.

의의

지적제도는 토지의 표시를 국가가 공적으로 조사·측량·등록·관리하는 제도이다. 토지는 위치와 경계가 명확해야 거래, 과세, 이용, 개발, 보전이 가능하므로 지적제도는 토지관리의 기본 제도이다.

지적제도의 주요 기능은 다음과 같다.

• 토지의 소재와 경계를 명확히 한다.
• 토지의 지번, 지목, 면적 등을 공시한다.
• 토지소유권 보호의 기초가 된다.
• 부동산등기의 기초자료가 된다.
• 조세 부과의 기초자료가 된다.
• 토지거래의 안전을 높인다.
• 국토의 효율적 이용과 관리에 기여한다.
• 공간정보 구축의 기초가 된다.

근거 법률

지적제도의 근거 법률은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이다. 이 법은 측량, 수로조사, 지적공부, 부동산종합공부, 공간정보의 구축과 관리 등에 관한 사항을 규율한다.

공인중개사 시험에서는 과거의 지적법이라는 표현보다 현행 법률명인 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」을 기준으로 정리해야 한다.

부동산 공시제도에서의 위치

부동산 공시제도는 부동산에 관한 사실관계와 권리관계를 외부에 알리는 제도이다. 지적제도는 토지의 사실관계를 등록하는 제도이고, 등기제도는 부동산의 권리관계를 등기하는 제도이다.

구분	지적제도	등기제도
근거 법률	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률	부동산등기법
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 권리관계
대상 부동산	토지	토지와 건물
등록 장부	지적공부	등기부
공시 방법	등록	등기
담당 기관	지적소관청	등기소
관할 기준	행정구역 중심	재판관할 중심
심사 방식	실질적 심사	형식적 심사
공신력	불인정	불인정

지적제도와 등기제도의 관계

지적제도와 등기제도는 서로 구별되지만 밀접하게 연결된다. 지적제도는 토지의 표시를 확정하고, 등기제도는 그 토지를 대상으로 한 권리관계를 공시한다.

두 제도의 관계는 다음과 같다.

• 지적제도는 토지의 사실관계를 공시한다.
• 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 토지등기부의 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 지적정리와 표시변경등기가 문제된다.
• 지적공부와 등기부의 토지표시가 일치해야 거래와 권리공시가 원활하다.
• 두 제도 모두 공신력은 인정되지 않는다.

지적의 분류

발전과정에 따른 분류

지적은 발전과정에 따라 세지적, 법지적, 다목적지적으로 구분된다.

구분	의미	중심 목적
세지적	면적 중심으로 운영되는 지적제도	조세 부과
법지적	위치 중심으로 운영되며 소유권의 한계 설정과 경계복원 기능이 강조되는 지적제도	소유권 보호
다목적지적	토지 관련 정보를 종합적으로 등록·관리하는 지적제도	토지정보 제공과 토지이용 효율화

측량방법 또는 경계표시방법에 따른 분류

측량방법 또는 경계표시방법에 따라 도해지적과 수치지적으로 구분된다.

구분	의미	특징
도해지적	토지의 경계점을 도면 위에 표시하는 지적제도	이해하기 쉬우나 정밀도가 상대적으로 낮음
수치지적	토지의 경계점을 좌표로 표시하는 지적제도	정밀도가 높으나 이해가 상대적으로 어려움

도해지적은 주로 지적도와 임야도를 중심으로 이해하고, 수치지적은 경계점좌표등록부와 연결하여 정리한다.

등록차원에 따른 분류

등록차원에 따라 2차원지적과 3차원지적으로 구분된다.

• 2차원지적은 토지의 고저와 관계없이 수평면상의 투영을 기준으로 경계를 등록하는 지적제도이다.
• 3차원지적은 토지의 입체적 이용관계를 고려하는 지적제도이다.

우리나라의 전통적인 지적제도는 2차원지적을 기본으로 한다.

등록의무에 따른 분류

등록의무에 따라 적극적 지적과 소극적 지적으로 구분된다.

• 적극적 지적은 토지소유자의 신청이 없더라도 국가가 직권으로 토지를 등록하는 제도이다.
• 소극적 지적은 토지소유자의 신청이 있는 경우에만 토지를 등록하는 제도이다.

우리나라의 지적제도는 적극적 지적의 성격을 가진다.

우리나라 지적제도의 성격

우리나라의 지적제도는 다음과 같은 성격을 가진다.

• 소유권 보호 기능이 강조되는 법지적이다.
• 평면적 등록을 기본으로 하는 2차원지적이다.
• 지적도와 임야도를 중심으로 하는 도해지적이 기본이다.
• 일부 지역에서는 경계점좌표등록부를 활용하는 수치지적이 적용된다.
• 토지소유자의 신청이 없더라도 직권등록이 가능한 적극적 지적이다.

기본이념

지적국정주의

지적국정주의는 지적에 관한 토지표시사항은 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 토지의 경계나 면적은 사인 간 합의만으로 지적공부에 등록되는 것이 아니라 국가의 조사·측량·등록 절차를 거쳐야 한다.

지적형식주의

지적형식주의는 토지표시의 변동이 일정한 형식을 갖춘 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다. 토지이동이 실제로 발생하더라도 지적공부에 등록되어야 지적제도상 의미를 가진다.

지적공개주의

지적공개주의는 지적공부에 등록된 사항을 일반 국민이 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다. 지적공부는 토지의 공적 장부이므로 토지소유자뿐 아니라 이해관계인과 일반 국민에게 공개될 필요가 있다.

실질적 심사주의

실질적 심사주의는 지적소관청이 토지이동이나 지적정리의 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사해야 한다는 원칙이다. 이는 등기제도의 형식적 심사주의와 대비된다.

적극적 등록주의

적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 구획하여 지적공부에 등록·공시해야 한다는 원칙이다. 토지소유자의 신청이 없더라도 일정한 경우 지적소관청이 직권으로 조사·등록할 수 있다.

지적소관청

지적제도를 실제로 운영하는 기관은 지적소관청이다. 지적소관청은 지적공부를 관리하고, 토지이동을 정리하며, 지적측량 성과를 검사하고, 지적공부의 열람과 등본 발급 등을 처리한다.

지적소관청의 주요 업무는 다음과 같다.

• 지적공부의 관리
• 토지이동 정리
• 지적측량 성과 검사
• 지적공부의 복구
• 지적공부의 열람과 등본 발급
• 지번 부여
• 지목 변경 정리
• 등기촉탁
• 지적정리 통지

지적공부

지적제도는 지적공부를 통하여 공시된다. 지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 장부이다.

주요 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 경계점좌표등록부
• 지적도
• 임야도

지적공부는 토지의 사실관계를 공시하는 핵심 장부이며, 토지등기부의 표제부와도 밀접하게 연결된다.

토지의 등록사항

지적제도에서 토지는 필지 단위로 등록된다. 지적공부에 등록되는 주요 토지표시사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 소유자
• 고유번호
• 도면번호

이 중 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표는 토지의 표시를 이루는 핵심 요소이다.

토지이동과 지적정리

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다. 토지이동이 발생하면 지적소관청은 이를 조사·측량하여 지적공부를 정리한다.

토지이동의 대표적인 유형은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

지적정리는 토지이동이나 소유자 변동 등에 따라 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다.

지적측량

지적측량은 토지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하기 위하여 실시하는 측량이다. 지적측량은 지적제도의 정확성을 확보하기 위한 기술적 절차이다.

지적측량은 크게 기초측량과 세부측량으로 구분된다.

구분	의미	예
기초측량	지적측량기준점을 설치하기 위한 측량	지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점
세부측량	1필지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하기 위한 측량	지적확정측량, 경계복원측량, 지적현황측량, 이동측량

지적제도의 한계

지적제도는 토지의 사실관계를 공시하지만, 지적공부에 등록된 내용이 항상 실제 권리관계까지 보장하는 것은 아니다. 또한 지적제도와 등기제도 모두 공신력이 인정되지 않는다.

지적제도의 한계는 다음과 같다.

• 지적공부의 등록 내용에 공신력이 인정되지 않는다.
• 토지의 권리관계는 등기제도와 함께 확인해야 한다.
• 도해지적 지역에서는 경계와 면적의 정밀도 문제가 발생할 수 있다.
• 실제 이용현황과 공부상 지목이 다를 수 있다.
• 지적공부와 등기부의 표시가 일치하지 않을 수 있다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적제도와 등기제도의 비교, 지적의 분류, 지적의 기본이념이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적제도는 토지의 사실관계를 공시하는 제도이다.
• 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이다.
• 지적제도의 근거 법률은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이다.
• 지적제도는 토지를 대상으로 하고, 등기제도는 토지와 건물을 대상으로 한다.
• 지적제도는 지적공부에 등록하고, 등기제도는 등기부에 등기한다.
• 지적제도는 실질적 심사주의, 등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다.
• 지적제도와 등기제도 모두 공신력은 인정되지 않는다.
• 우리나라 지적제도는 법지적, 2차원지적, 적극적 지적의 성격을 가진다.
• 지적의 기본이념에는 지적국정주의, 지적형식주의, 지적공개주의, 실질적 심사주의, 적극적 등록주의가 있다.
• 지적제도의 기본 등록단위는 필지이다.
• 지적공부에는 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부, 지적도, 임야도가 있다.

같이 보기

• 지적
• 부동산 공시제도
• 지적공부
• 토지이동
• 지적측량

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」