대지권등록부

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다.

개요

대지권등록부는 지적공부 중 하나로, 집합건물의 전유부분과 그 대지에 관한 권리인 대지권을 등록하는 장부이다. 토지대장이나 임야대장이 토지의 일반적인 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부라면, 대지권등록부는 구분건물의 전유부분과 대지권의 관계를 지적공부상 정리하기 위한 장부이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권등록부의 등록사항, 대지권, 대지권 비율, 구분건물등기, 집합건물의 등기와의 관계가 중요하다. 부동산공시법의 지적제도와 등기제도를 연결하는 대표적인 지적공부이다.

의의

대지권등록부는 구분건물과 그 대지의 권리관계를 지적공부상 확인할 수 있도록 하는 장부이다. 아파트, 오피스텔, 상가와 같은 집합건물은 건물의 전유부분과 대지에 대한 권리가 결합되어 거래되는 경우가 많다. 이때 각 전유부분이 대지에 대하여 가지는 권리비율을 등록하여 공시할 필요가 있다.

대지권등록부의 기능은 다음과 같다.

• 구분건물의 대지권을 등록한다.
• 대지권 비율을 확인할 수 있게 한다.
• 전유부분과 대지의 관계를 지적공부상 정리한다.
• 구분건물등기의 기초자료가 된다.
• 집합건물 거래에서 대지권 확인자료가 된다.
• 대지권등기와 지적공부를 연결한다.

작성 대상

대지권등록부는 구분건물의 대지권이 있는 경우 작성된다. 구분건물은 구조상·이용상 독립성이 있는 건물 부분으로서 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 말한다.

대지권등록부가 문제되는 대표적인 부동산은 다음과 같다.

• 아파트
• 연립주택
• 다세대주택
• 오피스텔
• 집합상가
• 지식산업센터의 구분소유 부분
• 기타 구분건물

등록사항

대지권등록부에는 구분건물의 대지권과 관련된 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 대지권 비율
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 소유자의 주민등록번호
• 전유부분의 건물표시
• 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

법인, 법인 아닌 사단이나 재단, 외국인 등은 주민등록번호 대신 부동산등기용등록번호 등 법령상 등록번호가 사용될 수 있다.

대지권

대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 대지권은 전유부분과 일체로 처분되는 것이 원칙이다.

대지권이 될 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 전세권
• 임차권

실무상 아파트 등에서는 대지권이 대지에 대한 소유권 지분인 경우가 많다.

대지권 비율

대지권 비율은 구분건물의 전유부분이 대지 전체에 대하여 가지는 권리의 비율이다. 예를 들어 한 아파트 단지의 특정 세대가 대지 전체에 대하여 일정한 지분을 가지는 경우, 그 지분비율이 대지권 비율로 표시된다.

대지권 비율이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 전유부분에 결합된 대지 지분을 나타낸다.
• 집합건물의 거래가격에 영향을 준다.
• 재건축이나 재개발에서 권리산정의 기초자료가 될 수 있다.
• 대지권등기와 연결된다.
• 구분소유자별 권리 범위를 확인하는 자료가 된다.

전유부분과의 관계

전유부분은 구분건물 중 독립하여 소유권의 객체가 되는 건물 부분이다. 대지권은 이러한 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.

전유부분과 대지권의 관계는 다음과 같다.

• 전유부분은 구분건물의 독립한 소유 부분이다.
• 대지권은 전유부분에 결합된 대지에 관한 권리이다.
• 대지권은 전유부분과 일체로 처분되는 것이 원칙이다.
• 전유부분과 대지권은 구분건물등기에서 함께 공시된다.
• 대지권등록부는 이 관계를 지적공부에서 확인하게 한다.

구분건물과의 관계

구분건물은 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있어 구분소유권의 객체가 되는 건물 부분이다. 구분건물은 일반 건물과 달리 전유부분, 공용부분, 대지권이 함께 문제된다.

대지권등록부와 구분건물의 관계는 다음과 같다.

• 대지권등록부는 구분건물의 대지권을 등록한다.
• 구분건물은 전유부분과 대지권이 결합되어 거래되는 경우가 많다.
• 대지권 비율은 전유부분별로 달라질 수 있다.
• 구분건물등기와 대지권등록부의 내용은 서로 연결된다.

토지대장과의 관계

토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 필지별로 등록하는 지적공부이다. 대지권등록부는 토지대장에 등록된 토지 중 구분건물의 대지권과 관련되는 사항을 별도로 정리한다.

토지대장과 대지권등록부의 관계는 다음과 같다.

• 토지대장은 토지의 기본 표시사항을 등록한다.
• 대지권등록부는 구분건물의 대지권 비율 등을 등록한다.
• 대지권등록부의 토지 소재와 지번은 토지대장과 연결된다.
• 구분건물의 대지는 토지대장상 하나 또는 여러 필지일 수 있다.
• 토지대장만으로는 전유부분별 대지권 비율을 파악하기 어렵다.

공유지연명부와의 구별

공유지연명부는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 장부이다. 대지권등록부는 구분건물의 전유부분과 연결된 대지권 비율을 등록하는 장부이다.

구분	공유지연명부	대지권등록부
작성 사유	1필지 토지가 공동소유인 경우	구분건물의 대지권이 있는 경우
중심 내용	공유자별 지분	전유부분별 대지권 비율
관련 부동산	공유 토지	집합건물의 대지
관련 등기	공유자 지분등기	대지권등기, 구분건물등기

경계점좌표등록부와의 구별

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 대지권등록부는 토지의 경계나 좌표를 중심으로 하는 장부가 아니라 구분건물의 대지권을 중심으로 하는 장부이다.

구분	대지권등록부	경계점좌표등록부
중심 내용	대지권 비율과 전유부분 관련 사항	경계점 좌표
관련 개념	구분건물, 대지권	수치지적, 경계점
기능	집합건물의 대지권 공시 보조	토지 경계의 정밀한 관리

등기부와의 관계

대지권등록부는 지적공부이고, 등기부는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 대지권은 구분건물등기의 표제부와 권리관계에 연결되므로, 대지권등록부와 등기부의 내용은 서로 밀접하게 관련된다.

대지권등록부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 대지권등록부는 지적공부상 대지권 관련 사항을 등록한다.
• 구분건물등기부에는 전유부분의 표시와 대지권의 표시가 기록된다.
• 대지권 비율은 대지권등록부와 등기부에서 확인할 수 있다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
• 대지권 변동이 있으면 지적공부와 등기부 표시 정리가 함께 문제된다.

대지권등기와의 관계

대지권등기는 구분건물의 전유부분과 그 대지권의 관계를 등기부에 공시하는 등기이다. 대지권등록부는 지적공부이고, 대지권등기는 등기제도상의 공시이다.

구분	대지권등록부	대지권등기
성격	지적공부	등기
담당	지적소관청	등기소
중심 내용	대지권 비율 등 지적공부상 등록사항	구분건물등기부의 대지권 표시
공시 기능	토지와 구분건물 관계의 지적공부상 확인	권리관계 공시

집합건물 거래와의 관계

아파트나 오피스텔과 같은 집합건물을 거래할 때에는 전유부분뿐 아니라 대지권도 확인해야 한다. 대지권이 없거나 대지권 비율이 일반적인 예상과 다르면 거래가치와 권리관계에 영향을 줄 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 건물표시
• 대지권의 목적이 되는 토지
• 대지권 비율
• 대지권의 종류
• 대지권등기 여부
• 대지권등록부와 등기부의 일치 여부
• 토지의 권리제한 여부
• 대지권이 없는 구분건물인지 여부

대지권이 없는 구분건물

구분건물이라고 해서 항상 대지권이 등기되어 있거나 대지권등록부에 명확히 정리되어 있는 것은 아니다. 대지권이 없는 구분건물은 거래에서 특히 주의해야 한다.

대지권이 없는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지 사용권이 실제로 존재하는지 여부
• 대지권등기가 가능한지 여부
• 대지 소유자와 건물 소유자가 다른지 여부
• 대지 사용에 관한 분쟁 가능성
• 대지권등록부 작성 여부
• 등기부 표제부의 대지권 표시 여부

지적공부에서의 위치

대지권등록부는 대장 계열 지적공부에 속한다. 지적공부 중 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부는 문자와 숫자를 중심으로 등록하는 대장형 공부이다.

지적공부의 구분은 다음과 같다.

구분	지적공부	주요 내용
대장	토지대장	일반 토지의 표시와 소유자 사항
대장	임야대장	임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항
대장	공유지연명부	공유자별 지분
대장	대지권등록부	구분건물의 대지권
대장	경계점좌표등록부	경계점 좌표
도면	지적도	토지의 경계와 지번
도면	임야도	임야의 경계와 지번

열람과 등본 발급

대지권등록부는 지적공개주의에 따라 일정한 절차에 따라 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다. 집합건물의 대지권 비율과 관련 사항을 확인할 때 활용된다.

대지권등록부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 아파트 매매 전 대지권 확인
• 오피스텔의 대지권 비율 확인
• 집합상가의 대지권 확인
• 구분건물등기부와 지적공부의 일치 여부 확인
• 재건축·재개발에서 대지지분 확인
• 대지권 없는 구분건물 여부 확인
• 집합건물 담보대출 심사

거래 실무상 유의점

집합건물을 거래할 때에는 등기부만이 아니라 대지권등록부, 토지대장, 건축물대장, 부동산종합공부 등을 함께 확인하는 것이 좋다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분의 표시
• 대지권 비율
• 대지권의 목적이 되는 토지의 지번
• 토지대장상 지목과 면적
• 대지권등기 여부
• 등기부상 대지권 표시
• 건축물대장상 전유부분 표시
• 대지권 없는 구분건물 여부
• 대지에 설정된 권리제한
• 재건축·재개발 권리산정과의 관계

공신력

대지권등록부는 공적 장부이지만, 그 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 대지권과 관련된 권리관계는 등기부를 기준으로 확인해야 하며, 필요한 경우 집합건물대장과 토지대장도 함께 확인해야 한다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 대지권등록부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 대지권의 권리관계는 등기부에서 확인해야 한다.
• 대지권등록부와 등기부가 불일치할 수 있다.
• 대지권 없는 구분건물은 거래상 위험이 있을 수 있다.
• 대지권 비율은 거래가격과 권리산정에 영향을 줄 수 있다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권등록부를 구분건물, 대지권, 대지권등기와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다.
• 대지권등록부에는 토지의 소재, 지번, 대지권 비율, 소유자 사항, 전유부분의 건물표시 등이 등록된다.
• 대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.
• 대지권이 될 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권이다.
• 대지권 비율은 전유부분별 대지에 대한 권리비율이다.
• 공유지연명부는 공유자별 지분을 등록하고, 대지권등록부는 구분건물의 대지권 비율을 등록한다.
• 대지권등록부는 지적공부이고, 대지권등기는 등기제도상 공시이다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
• 대지권등록부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 지적공부
• 대지권
• 구분건물등기
• 대지권등기
• 공유지연명부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」