토지이동

토지이동(土地異動)은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다.

개요

토지이동은 지적공부에 등록된 토지의 표시를 새로 정하거나, 이미 등록된 표시를 변경하거나, 등록된 표시를 말소하는 절차이다. 여기서 토지의 표시는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록한 것을 말한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 토지이동의 정의, 종류, 신청의무자, 신청기간, 지적소관청의 직권조사·정리, 지적정리, 등기촉탁과의 관계가 중요하다.

의의

토지이동은 지적공부의 등록사항을 실제 토지현황과 일치시키기 위한 제도이다. 토지는 개발, 분할, 합병, 용도 변경, 매립, 수몰 등으로 표시사항이 달라질 수 있으므로, 이러한 변동을 지적공부에 반영해야 한다.

토지이동이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 토지의 표시사항을 최신 상태로 유지한다.
• 지적공부와 실제 토지현황의 불일치를 줄인다.
• 토지거래의 기초자료를 정비한다.
• 등기부 표제부의 토지표시와 연결된다.
• 조세 부과와 토지행정의 기초자료가 된다.
• 경계와 면적의 변경을 공적으로 관리한다.

토지의 표시와의 관계

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 따라서 토지이동의 대상은 권리관계가 아니라 지적공부상 토지의 표시사항이다.

토지의 표시에 포함되는 사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표

소유권, 저당권, 전세권 등 권리관계의 변동은 토지이동이 아니라 등기제도에서 다루는 사항이다.

종류

토지이동에는 다음과 같은 유형이 있다.

• 토지의 신규등록
• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 합병
• 토지의 지목변경
• 토지의 말소
• 토지의 축척변경
• 토지의 등록사항 정정

이 중 신규등록은 토지의 표시를 새로 정하는 절차이고, 분할·합병·지목변경·축척변경·등록전환은 토지의 표시를 변경하는 절차이며, 토지말소는 토지의 표시를 말소하는 절차로 이해할 수 있다.

토지이동의 유형별 비교

구분	의미	핵심
토지의 신규등록	새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지를 지적공부에 새로 등록	미등록 토지의 최초 등록
토지의 등록전환	임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록	임야에서 일반 토지대장 등록으로 전환
토지의 분할	1필지를 2필지 이상으로 나눔	새 경계와 새 지번 발생
토지의 합병	2필지 이상을 1필지로 합침	경계 일부 소멸, 지번 정리
토지의 지목변경	토지의 주된 용도 변경에 따라 지목을 변경	지목 변경
토지의 말소	지적공부에 등록된 토지를 말소	바다로 된 토지 등
토지의 축척변경	작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 변경	도면 정밀도 개선
토지의 등록사항 정정	지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡음	오류 정정

신청 원칙

토지이동은 원칙적으로 토지소유자가 지적소관청에 신청한다. 토지의 표시사항은 지적공부에 등록되어야 공적으로 관리되므로, 토지이동 사유가 발생하면 법령이 정한 기간 안에 신청해야 하는 경우가 있다.

주요 신청기간은 다음과 같다.

구분	신청의무자	신청기간
토지의 신규등록	토지소유자	사유 발생일부터 60일 이내
토지의 등록전환	토지소유자	사유 발생일부터 60일 이내
토지의 분할	토지소유자	분할하려는 경우 신청, 용도 변경으로 분할해야 하는 경우 용도 변경일부터 60일 이내
토지의 합병	토지소유자	합병하려는 경우 신청, 일정한 합병의무 토지는 사유 발생일부터 60일 이내
토지의 지목변경	토지소유자	사유 발생일부터 60일 이내

신규등록, 등록전환, 지목변경은 60일 이내 신청이 자주 출제된다. 분할과 합병은 일반 신청과 의무 신청을 구별해야 한다.

직권조사와 직권정리

토지이동은 토지소유자의 신청에 의하여 정리되는 것이 원칙이지만, 지적소관청이 직권으로 조사하거나 정리하는 경우도 있다. 이는 우리나라 지적제도가 적극적 등록주의와 실질적 심사주의의 성격을 가지기 때문이다.

지적소관청의 직권처리가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 토지이동현황을 조사하는 경우
• 토지소유자가 신청하지 않은 경우
• 등록사항에 오류가 있는 경우
• 지적공부의 정리가 필요한 경우
• 지적공부와 실제 현황의 불일치를 바로잡아야 하는 경우
• 바다로 된 토지의 등록말소를 통지하거나 처리하는 경우

지적측량과의 관계

토지이동 중에는 지적측량이 필요한 경우가 많다. 토지의 경계, 면적, 좌표가 변경되거나 새로 정해지는 경우 지적측량이 토지이동 정리의 기초가 된다.

지적측량과 밀접한 토지이동은 다음과 같다.

• 토지의 신규등록
• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 축척변경
• 지적확정측량을 수반하는 토지개발사업
• 토지의 등록사항 정정 중 경계·면적 정정

합병이나 지목변경은 경우에 따라 측량이 필요하지 않을 수 있으므로, 모든 토지이동에 항상 지적측량이 필요한 것은 아니다.

지적정리와의 관계

지적정리는 토지이동이나 소유자 변동 등에 따라 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다. 토지이동이 발생하면 지적소관청은 조사·측량·심사를 거쳐 지적공부를 정리한다.

토지이동 후 정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 부동산종합공부

토지이동정리결의서

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 정리 문서이다. 토지이동의 종류, 원인, 정리할 등록사항, 관련 필지 등을 확인하는 자료가 된다.

토지이동정리결의서가 중요한 경우는 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정
• 지적공부의 복구자료로 활용되는 경우

지적정리통지

지적정리통지는 지적소관청이 토지이동에 따라 지적공부를 정리한 경우 그 사실을 토지소유자 등에게 알리는 절차이다.

지적정리통지가 필요한 이유는 다음과 같다.

• 토지소유자가 지적공부 변경 내용을 확인할 수 있다.
• 지번, 지목, 면적, 경계 등의 변경을 알 수 있다.
• 등기부 표시 정리 필요성을 파악할 수 있다.
• 토지거래나 인허가에서 변경된 공부 내용을 활용할 수 있다.

등기촉탁과의 관계

토지이동으로 등기부 표제부의 표시와 관련된 사항이 변경되면 등기촉탁이 문제될 수 있다. 등기촉탁은 지적소관청이 토지표시 변경에 따라 관할 등기소에 등기를 촉탁하는 절차이다.

등기촉탁이 문제되는 토지이동은 다음과 같다.

• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 합병
• 토지의 지목변경
• 토지의 말소
• 토지의 축척변경
• 토지의 등록사항 정정 중 등기부 표시 변경이 필요한 경우

신규등록은 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하는 절차이므로, 일반적인 토지표시 변경 등기촉탁과 구별된다.

등기제도와의 구별

토지이동은 지적공부상 토지의 표시를 정리하는 제도이고, 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시사항을 등기부에 기록하는 제도이다.

구분	토지이동	등기
제도	지적제도	등기제도
공부	지적공부	등기부
담당	지적소관청	등기소
대상	토지의 표시	부동산의 권리관계 또는 표시
예	분할, 합병, 지목변경	소유권이전등기, 분필등기, 지목변경등기

토지이동이 있으면 지적공부가 먼저 정리되고, 그 결과가 등기부 표제부 정리로 이어질 수 있다.

토지개발사업과의 관계

도시개발사업, 농어촌정비사업, 그 밖의 토지개발사업이 시행되는 경우에는 사업시행자가 토지이동을 신청하는 특례가 문제될 수 있다. 개발사업에서는 대규모로 토지의 경계, 지번, 면적, 지목이 바뀌므로 일반적인 개별 신청과 달리 처리할 필요가 있다.

토지개발사업에서 토지이동이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 기존 필지 경계가 새로 정리된다.
• 새로운 지번이 부여된다.
• 면적이 새로 산정된다.
• 지목이 변경될 수 있다.
• 지적확정측량이 실시될 수 있다.
• 등기부 표시 정리가 필요하다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 토지이동의 정의와 유형, 신청기간을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다.
• 토지의 표시는 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록한 것이다.
• 토지이동은 권리관계 변동이 아니라 지적공부상 토지표시 변동이다.
• 토지이동의 유형에는 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 토지말소, 축척변경, 등록사항 정정이 있다.
• 신규등록, 등록전환, 지목변경은 사유 발생일부터 60일 이내 신청이 중요하다.
• 분할은 일반 분할 신청과 용도 변경에 따른 60일 이내 신청을 구별한다.
• 합병은 일반 합병 신청과 의무적 합병 신청을 구별한다.
• 토지이동이 있으면 지적소관청이 지적공부를 정리한다.
• 토지이동으로 등기부 표제부 표시가 바뀌면 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 토지이동은 등기제도의 소유권이전등기 등 권리변동 등기와 구별해야 한다.

같이 보기

• 토지의 신규등록
• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 합병
• 지적정리

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」