등기

등기(登記)는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 외부에 공시하는 제도이다.

개요

등기는 부동산에 관한 사항을 등기부에 기록하여 공시하는 절차 또는 그 기록 자체를 말한다. 부동산등기에서 등기부는 토지와 건물의 표시, 소유권, 저당권, 전세권, 지상권 등 권리관계를 기록하는 공적 장부이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기의 의의, 등기의 종류, 등기부의 구조, 등기의 효력, 등기의 추정력, 등기의 공신력, 등기신청 절차를 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기는 부동산 거래의 안전과 권리관계의 명확성을 확보하기 위한 공시제도이다. 부동산은 점유만으로 권리관계를 명확히 알기 어려우므로, 등기부에 권리관계를 기록하여 제3자가 확인할 수 있도록 한다.

등기가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산의 표시를 공시한다.
• 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 소유권과 제한물권의 변동을 외부에 알린다.
• 거래당사자가 권리관계를 확인할 수 있게 한다.
• 권리순위를 판단하는 기준이 된다.
• 부동산 거래의 안전에 기여한다.

등기의 대상

등기의 대상은 부동산이다. 부동산등기에서 부동산은 토지와 건물을 중심으로 한다.

등기의 대상은 다음과 같다.

• 토지
• 건물
• 구분건물
• 대지권이 있는 구분건물
• 등기할 수 있는 권리의 객체가 되는 부동산

토지의 표시에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 포함되고, 건물의 표시에는 소재, 지번, 건물번호, 종류, 구조, 면적 등이 포함된다.

등기의 공시대상

등기는 부동산의 표시와 권리관계를 공시한다.

구분	내용	등기부 위치
부동산의 표시	토지와 건물의 소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등	표제부
권리관계	소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등	갑구·을구

부동산의 표시와 권리관계를 구별하는 것이 공시법 등기 파트의 기본이다.

등기부

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 기록한 공적 장부이다. 등기부는 부동산별로 편성되며, 토지등기부와 건물등기부로 구분하여 이해할 수 있다.

등기부의 기본 구조는 다음과 같다.

• 표제부
• 갑구
• 을구

표제부는 부동산의 표시를 기록하고, 갑구와 을구는 권리관계를 기록한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시를 기록하는 부분이다. 토지의 경우 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물의 경우 소재, 지번, 건물의 종류·구조·면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 대지권의 표시

표제부는 권리관계가 아니라 부동산 자체의 표시를 공시한다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 소유권에 영향을 미치는 사항이 갑구에 기록된다.

갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 소유권이전청구권 가등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기

부동산의 현재 소유자를 확인할 때는 갑구를 중심으로 본다.

을구

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 대표적으로 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등이 을구에 기록된다.

을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 근저당권
• 임차권
• 권리의 변경·이전·말소

을구는 담보권과 용익권 확인에서 중요하다.

등기의 종류

등기는 여러 기준에 따라 구분할 수 있다.

대표적인 등기의 종류는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 변경등기
• 경정등기
• 말소등기
• 말소회복등기
• 멸실등기
• 가등기
• 본등기
• 주등기
• 부기등기

시험에서는 등기 종류별 목적과 효과를 구별해야 한다.

보존등기

보존등기는 미등기 부동산에 대하여 최초로 하는 소유권 등기이다. 토지나 건물에 처음으로 등기부를 개설하고 소유권을 공시하는 등기이다.

보존등기가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 미등기 토지의 소유권보존등기
• 신축 건물의 소유권보존등기
• 구분건물의 소유권보존등기
• 대장상 소유자와 등기신청인의 관계 확인

이전등기

이전등기는 기존 권리가 다른 사람에게 이전되는 경우 하는 등기이다. 가장 대표적인 것은 소유권이전등기이다.

소유권이전등기의 원인은 다음과 같다.

• 매매
• 증여
• 상속
• 공유물분할
• 수용
• 판결
• 진정명의회복

이전등기는 권리변동을 등기부에 반영하는 대표적인 등기이다.

변경등기와 경정등기

변경등기는 등기 후에 등기사항이 후발적으로 변경된 경우 이를 반영하는 등기이다. 경정등기는 처음부터 등기사항에 착오나 빠진 부분이 있는 경우 이를 바로잡는 등기이다.

구분	변경등기	경정등기
사유	등기 후 사정 변경	처음부터 착오 또는 빠진 부분 존재
예	주소 변경, 채권최고액 변경	성명 오기, 지번 오기
핵심	후발적 변경	원시적 오류 정정

말소등기와 말소회복등기

말소등기는 기존 등기를 소멸시키는 등기이다. 말소회복등기는 부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기이다.

두 등기의 차이는 다음과 같다.

구분	말소등기	말소회복등기
의미	기존 등기를 말소	부적법하게 말소된 등기를 회복
기능	권리 또는 표시의 소멸 반영	종전 등기의 회복
예	저당권말소등기	말소된 저당권등기의 회복

가등기와 본등기

가등기는 장래의 본등기를 위하여 순위를 보전하는 예비등기이다. 본등기는 권리변동을 종국적으로 공시하는 등기이다.

구분	가등기	본등기
성격	예비등기	종국등기
기능	순위보전	권리변동 공시
효과	본등기 순위 확보	물권변동 등 실체적 효력과 연결

가등기는 본등기와 구별하여 순위보전 기능을 중심으로 암기해야 한다.

주등기와 부기등기

주등기는 독립한 순위번호를 가지는 등기이고, 부기등기는 기존 등기에 부기하여 그 등기와 같은 순위 또는 종속 관계를 표시하는 등기이다.

구분	주등기	부기등기
형식	독립한 순위번호	기존 등기에 부기
기능	독립한 권리 또는 사항 공시	기존 등기와 관련된 사항 공시
예	소유권이전등기	저당권이전등기, 권리변경등기 일부

등기의 효력

등기의 효력은 등기가 권리관계와 거래관계에 미치는 법률상 효과를 말한다. 등기의 효력은 등기의 종류와 권리관계에 따라 달라질 수 있다.

대표적인 효력은 다음과 같다.

• 권리변동의 효력
• 대항력
• 순위확정의 효력
• 추정력
• 공시력

다만 우리나라 등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

등기의 추정력

등기의 추정력은 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정되는 효력이다. 등기부에 소유자로 등기되어 있으면 그 사람이 소유자로 추정된다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인은 권리자로 추정된다.
• 추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
• 등기의 외관에 일정한 신뢰를 부여한다.
• 공신력과 구별해야 한다.

등기의 공신력

등기의 공신력은 등기부의 기재를 믿고 거래한 자를 보호하여, 등기와 실체관계가 다르더라도 등기부상 권리취득을 인정하는 효력이다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

공신력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 우리나라 부동산등기에는 공신력이 없다.
• 등기를 믿고 거래해도 실체 권리가 없으면 보호되지 않을 수 있다.
• 등기의 추정력과 공신력은 구별해야 한다.
• 거래에서는 등기부 확인 외에 실제 권리관계 확인도 필요하다.

등기의 순위

등기의 순위는 등기한 권리 사이의 우선관계를 정하는 기준이다. 같은 부동산에 여러 권리가 등기된 경우에는 접수순서와 순위번호가 중요하다.

등기 순위에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.
• 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
• 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 부기등기의 순위는 주등기와의 관계를 고려한다.
• 저당권, 전세권 등 권리순위 판단에 중요하다.

등기신청

등기신청은 등기를 하려는 자가 등기소에 등기를 신청하는 절차이다. 등기는 원칙적으로 신청에 의하여 개시된다.

등기신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 공동신청주의
• 단독신청
• 판결에 의한 등기
• 대위신청
• 등기촉탁
• 전자신청
• 방문신청
• 첨부정보
• 등기필정보

공동신청주의

공동신청주의는 권리변동 등기를 할 때 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 원칙이다. 매매로 인한 소유권이전등기에서 매수인은 등기권리자이고 매도인은 등기의무자이다.

공동신청주의의 예외로는 다음이 문제될 수 있다.

• 판결에 의한 등기
• 상속등기
• 소유권보존등기
• 등기명의인표시변경등기
• 등기관의 직권등기
• 관공서의 촉탁등기

등기촉탁과의 구별

등기촉탁은 관공서 등이 등기소에 등기를 촉탁하는 절차이다. 지적제도에서는 지적소관청이 토지표시 변경에 따라 등기를 촉탁하는 경우가 중요하다.

등기신청과 등기촉탁의 차이는 다음과 같다.

구분	등기신청	등기촉탁
주체	등기권리자·등기의무자 등	관공서 등 촉탁권자
성격	사인의 신청 중심	공적 기관의 촉탁
예	매매로 인한 소유권이전등기 신청	분할 후 지적소관청의 분필등기 촉탁

지적공부와의 관계

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항과 연결된다.

구분	지적공부	등기부
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 권리관계와 표시
담당	지적소관청	등기소
심사	실질적 심사주의	형식적 심사주의
공신력	불인정	불인정

토지의 분할, 합병, 지목변경 등 지적공부 정리는 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

등기와 지적의 구별

등기는 부동산의 권리관계를 공시하는 데 중점이 있고, 지적은 토지의 물리적 표시를 공시하는 데 중점이 있다.

구분	등기	지적
중심	권리관계 공시	토지의 표시 공시
공부	등기부	지적공부
기관	등기소	지적소관청
대상	토지와 건물	토지
예	소유권이전등기, 저당권등기	지번, 지목, 면적, 경계 등록

거래 실무상 유의점

부동산 거래에서는 등기부 확인이 필수이다. 그러나 등기부만으로 모든 위험이 제거되는 것은 아니므로 지적공부, 건축물대장, 현장조사, 토지이용규제 확인도 함께 해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기부 표제부
• 갑구의 소유권과 처분제한등기
• 을구의 저당권, 전세권, 지상권 등
• 등기명의인과 매도인의 일치 여부
• 등기부와 지적공부의 표시 일치 여부
• 대지권 등기 여부
• 말소되지 않은 권리 제한
• 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기를 지적과 비교하고, 등기부 구조와 효력을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 제도이다.
• 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성된다.
• 표제부는 부동산의 표시를 기록한다.
• 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 소유권보존등기는 미등기 부동산에 최초로 하는 소유권 등기이다.
• 소유권이전등기는 기존 소유권이 다른 사람에게 이전되는 경우 하는 등기이다.
• 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 예비등기이다.
• 등기의 추정력은 인정되지만, 공신력은 인정되지 않는다.
• 등기는 지적공부와 구별해야 한다.

같이 보기

• 등기제도
• 부동산등기
• 등기부
• 등기의 효력
• 등기신청

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」