지적

지적(한자: 地籍)은 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등 토지의 표시를 필지 단위로 지적공부에 등록하여 공시하는 제도이다.

개요

지적은 국가가 토지를 일정한 등록단위로 구획하고, 그 토지의 표시를 공적 장부에 등록하여 외부에 알리는 제도이다. 지적은 부동산 공시제도 중 토지의 사실관계를 공시하는 제도로서, 등기제도가 권리관계를 공시하는 기초가 된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적의 의의, 지적의 분류, 지적법의 기본이념, 필지, 지번, 지목, 경계, 면적, 지적공부, 토지이동, 지적측량이 핵심적으로 출제된다.

의의

지적은 토지를 필지 단위로 구획하여 그 표시를 공적으로 등록하는 제도이다. 여기서 토지의 표시는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등을 말한다.

지적의 주요 기능은 다음과 같다.

• 토지의 물리적 현황을 공시한다.
• 토지의 소재와 경계를 명확히 한다.
• 조세 부과의 기초자료가 된다.
• 부동산등기의 기초가 된다.
• 토지거래와 토지이용의 안전성을 높인다.
• 국토의 효율적 관리에 기여한다.
• 토지소유권 보호의 기초가 된다.

지적과 부동산 공시제도

부동산 공시제도는 부동산에 관한 사실관계와 권리관계를 외부에 알리는 제도이다. 이 중 지적은 토지의 사실관계를 공시하는 제도이고, 등기는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이다.

구분	지적제도	등기제도
근거 법률	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률	부동산등기법
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 권리관계
대상 부동산	토지	토지와 건물
등록 장부	지적공부	등기부
공시 방법	등록	등기
담당 기관	지적소관청	등기소
심사 방식	실질적 심사	형식적 심사
공신력	불인정	불인정

지적의 분류

발전과정에 따른 분류

지적은 발전과정에 따라 세지적, 법지적, 다목적지적으로 구분할 수 있다.

• 세지적은 조세 부과를 목적으로 면적 중심으로 운영되는 지적제도이다.
• 법지적은 소유권 보호를 목적으로 위치 중심으로 운영되는 지적제도이다.
• 다목적지적은 토지이용의 효율화를 위하여 다양한 토지정보를 종합적으로 등록·관리하는 지적제도이다.

측량방법 또는 경계표시방법에 따른 분류

측량방법이나 경계표시방법에 따라 도해지적과 수치지적으로 구분할 수 있다.

• 도해지적은 토지의 경계점을 도면 위에 표시하는 지적제도이다.
• 수치지적은 토지의 경계점을 좌표로 표시하는 지적제도이다.

도해지적은 이해하기 쉽지만 정밀도가 상대적으로 낮고, 수치지적은 정밀도가 높지만 이해가 상대적으로 어렵다.

등록차원에 따른 분류

등록차원에 따라 2차원지적과 3차원지적으로 구분할 수 있다.

• 2차원지적은 토지의 높낮이에 관계없이 수평면상 투영을 기준으로 경계를 등록하는 지적제도이다.
• 3차원지적은 토지의 입체적 이용관계를 함께 고려하는 지적제도이다.

등록의무에 따른 분류

등록의무에 따라 적극적 지적과 소극적 지적으로 구분할 수 있다.

• 적극적 지적은 토지소유자의 신청이 없어도 국가가 직권으로 토지를 등록하는 제도이다.
• 소극적 지적은 토지소유자의 신청이 있는 경우에만 토지를 등록하는 제도이다.

우리나라의 지적은 소유권 보호 기능이 강한 법지적, 평면적 등록을 중심으로 하는 2차원지적, 도해지적과 일부 수치지적, 적극적 지적의 성격을 가진다.

지적의 기본이념

지적국정주의

지적국정주의는 지적에 관한 토지표시사항을 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 토지의 표시와 경계는 사인 간의 합의만으로 임의로 정할 수 없고, 국가의 지적제도에 따라 공적으로 결정된다.

지적형식주의

지적형식주의는 토지표시의 변동이 있을 때 일정한 형식을 갖춘 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다. 즉, 토지의 이동이나 표시 변경은 지적공부에 등록되어야 지적법상 의미를 가진다.

지적공개주의

지적공개주의는 지적공부에 등록된 사항을 일반 국민이 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다. 지적공부는 토지의 공적 장부이므로 토지소유자뿐 아니라 이해관계인과 일반 국민에게 공개될 필요가 있다.

실질적 심사주의

실질적 심사주의는 토지이동이나 지적정리가 있는 경우 지적소관청이 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사해야 한다는 원칙이다. 이는 지적제도가 단순한 형식공시가 아니라 토지의 실제 현황과 공적 장부의 일치를 중요하게 보기 때문이다.

적극적 등록주의

적극적 등록주의는 토지를 필지 단위로 구획하여 소관청이 적극적으로 지적공부에 등록·공시해야 한다는 원칙이다. 토지소유자의 신청이 없더라도 일정한 경우 직권으로 조사·등록할 수 있다는 점에서 등기제도와 구별된다.

지적의 등록단위

지적의 기본 등록단위는 필지이다. 필지는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위이다.

필지가 성립하려면 일반적으로 다음 사항이 일치해야 한다.

• 지번부여지역
• 지목
• 소유자
• 축척
• 지반의 연속성
• 등기 여부

필지 단위가 중요한 이유는 지번, 지목, 면적, 경계, 소유자 표시 등 대부분의 지적정보가 필지를 기준으로 등록되기 때문이다.

토지의 등록사항

지적공부에 등록되는 토지의 주요 표시사항은 다음과 같다.

• 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 소유자
• 고유번호
• 도면번호

이 중 지번, 지목, 경계, 면적은 공인중개사 시험에서 특히 중요하게 다루어진다.

지적공부

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 지적공부는 토지의 사실관계를 공시하는 핵심 장부이다.

주요 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 경계점좌표등록부
• 지적도
• 임야도

넓은 의미에서는 부동산종합공부와 일람도도 함께 정리할 수 있다.

지적과 토지이동

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다. 지적은 토지의 현재 상태를 공시해야 하므로, 토지이동이 발생하면 지적공부를 정리해야 한다.

토지이동의 대표적인 유형은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

지적과 지적측량

지적측량은 토지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하기 위하여 실시하는 측량이다. 지적측량은 지적공부에 등록되는 토지의 표시를 확정하거나 복원하는 데 필요하다.

지적측량은 크게 기초측량과 세부측량으로 구분된다.

구분	의미	예
기초측량	지적측량기준점을 설치하기 위한 측량	지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점
세부측량	1필지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하기 위한 측량	지적확정측량, 경계복원측량, 지적현황측량, 이동측량

등기와의 관계

지적은 토지의 사실관계를 공시하고, 등기는 부동산의 권리관계를 공시한다. 토지에 관한 등기는 지적공부에 등록된 토지의 표시를 기초로 이루어진다.

지적과 등기의 관계는 다음과 같다.

• 지적은 토지의 물리적 현황을 공시한다.
• 등기는 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 토지등기부의 표제부는 지적공부의 토지표시와 밀접하게 연결된다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 표시변경등기나 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 지적과 등기 모두 공신력은 인정되지 않는다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적의 개념과 분류, 지적의 기본이념, 지적과 등기의 비교가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적은 필지마다 토지의 표시를 지적공부에 등록·공시하는 제도이다.
• 지적은 토지의 사실관계를 공시하고, 등기는 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 지적제도의 근거 법률은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이다.
• 지적의 기본 등록단위는 필지이다.
• 토지의 표시는 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 중심으로 한다.
• 지적은 세지적, 법지적, 다목적지적으로 분류할 수 있다.
• 지적은 도해지적과 수치지적으로 분류할 수 있다.
• 우리나라는 법지적, 2차원지적, 적극적 지적의 성격을 가진다.
• 지적의 기본이념에는 지적국정주의, 지적형식주의, 지적공개주의, 실질적 심사주의, 적극적 등록주의가 있다.
• 지적공부는 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부, 지적도, 임야도 등을 포함한다.

같이 보기

• 지적제도
• 부동산 공시제도
• 필지
• 지적공부
• 지적측량

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」