국토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진하고 국민의 삶의 질을 향상시키기 위한 법률이다.

개요

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국토계획, 도시·군계획, 용도지역, 용도지구, 용도구역, 개발행위허가, 도시·군계획시설, 도시·군계획시설사업, 토지거래허가 등에 관한 기본적인 사항을 정하는 법률이다.

공인중개사 시험의 부동산공법에서 가장 핵심적인 법률 중 하나이며, 특히 계획의 위계, 용도지역별 건폐율·용적률, 개발행위허가, 도시·군계획시설, 토지거래허가가 반복적으로 출제된다.

목적

이 법의 목적은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진하고 국민의 삶의 질을 향상시키는 데 있다.

주요 목적은 다음과 같다.

• 국토의 체계적 이용
• 국토의 계획적 개발
• 국토의 보전
• 공공복리 증진
• 국민의 삶의 질 향상
• 토지이용의 합리화
• 도시와 농촌의 균형 있는 발전

기본 구조

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 국토와 도시·군의 공간구조를 계획적으로 관리하기 위하여 여러 계획과 제도를 두고 있다.

주요 내용은 다음과 같다.

• 국토 이용 및 관리의 기본원칙
• 광역도시계획
• 도시·군기본계획
• 도시·군관리계획
• 용도지역·용도지구·용도구역
• 개발행위허가
• 도시·군계획시설
• 도시·군계획시설사업
• 토지거래허가
• 도시계획위원회

국토 이용 및 관리의 기본원칙

국토의 이용과 관리는 국민생활과 경제활동에 필요한 토지와 시설물을 효율적으로 이용하고, 자연환경과 경관을 보전하며, 지역 간 균형발전을 도모하는 방향으로 이루어져야 한다.

기본원칙의 주요 내용은 다음과 같다.

• 토지와 시설물의 효율적 이용
• 자연환경과 경관의 보전
• 훼손된 자연환경의 개선과 복원
• 교통·수자원·에너지 등 기반서비스 제공
• 주거 등 생활환경 개선
• 지역의 정체성과 문화유산 보호
• 지역 간 협력과 균형발전
• 기후변화 대응과 풍수해 저감

계획 체계

국토계획법상 도시·군계획은 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분된다. 여기에 둘 이상의 시·군 등을 대상으로 하는 광역도시계획이 상위계획으로 작용한다.

구분	성격	주요 내용
광역도시계획	광역계획권의 장기발전방향	둘 이상의 시·군 등의 공간구조와 기능 연계
도시·군기본계획	도시·군의 장기발전방향	도시·군관리계획의 지침
도시·군관리계획	구체적 토지이용계획	용도지역, 용도지구, 용도구역, 기반시설, 지구단위계획 등

광역도시계획과 도시·군기본계획은 비구속적 행정계획으로 이해되고, 도시·군관리계획은 토지이용과 건축행위에 직접 영향을 미치는 구속적 행정계획으로 이해된다.

광역도시계획

광역도시계획은 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 공간구조와 기능을 상호 연계시키기 위하여 광역계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획이다.

광역도시계획은 도시·군기본계획의 상위계획이며, 광역적 교통·환경·기반시설·녹지축 등을 조정하는 역할을 한다.

도시·군기본계획

도시·군기본계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.

도시·군기본계획은 도시·군관리계획의 지침이 되며, 5년마다 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비해야 한다.

도시·군관리계획

도시·군관리계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 구체적인 토지이용계획이다.

도시·군관리계획의 주요 내용은 다음과 같다.

• 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경
• 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경
• 기반시설의 설치·정비 또는 개량
• 도시개발사업 또는 정비사업
• 지구단위계획구역과 지구단위계획
• 입지규제최소구역과 입지규제최소구역계획

도시·군관리계획은 지형도면 고시일부터 효력이 발생한다.

용도지역

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한하여 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위하여 지정하는 지역이다.

용도지역은 다음과 같이 구분된다.

• 도시지역
• 관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

용도지구

용도지구는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하기 위하여 지정하는 지구이다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

용도지구는 용도지역만으로 달성하기 어려운 경관, 방화, 방재, 보존, 시설보호 등의 목적을 위해 지정된다.

용도구역

용도구역은 특정한 공익목적을 위하여 토지이용을 특별히 제한하거나 관리하는 구역이다.

대표적인 용도구역은 다음과 같다.

• 개발제한구역
• 시가화조정구역
• 수산자원보호구역
• 도시자연공원구역
• 입지규제최소구역

용도구역은 도시의 무질서한 확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호 등 특정 목적과 관련된다.

건폐율과 용적률

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 용도지역별로 건폐율과 용적률의 제한 범위를 정하고, 구체적인 수치는 조례로 정하도록 한다.

건폐율과 용적률의 의미는 다음과 같다.

구분	의미	기능
건폐율	대지면적에 대한 건축면적의 비율	수평적 밀도 제한
용적률	대지면적에 대한 연면적의 비율	입체적 밀도 제한

상업지역은 건폐율과 용적률이 높은 편이고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 낮은 편이다.

개발행위허가

개발행위허가는 난개발을 방지하고 도시·군계획과 조화되는 개발을 유도하기 위하여 일정한 개발행위를 하려는 자가 시장·군수의 허가를 받도록 하는 제도이다.

개발행위허가 대상은 다음과 같다.

• 건축물의 건축
• 공작물의 설치
• 토지의 형질변경
• 토석의 채취
• 토지분할
• 물건을 쌓아 놓는 행위

개발행위허가와 관련하여 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역, 개발행위허가 제한 제도도 함께 정리해야 한다.

도시·군계획시설

도시·군계획시설은 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설이다. 기반시설은 도시기능과 주민생활에 필요한 기초시설을 말한다.

기반시설의 대표적인 종류는 다음과 같다.

• 교통시설
• 공간시설
• 유통·공급시설
• 공공·문화체육시설
• 방재시설
• 보건위생시설
• 환경기초시설

도시·군계획시설에서는 공동구, 광역시설, 도시·군계획시설부지의 매수청구권, 도시·군계획시설결정의 실효가 중요하다.

도시·군계획시설사업

도시·군계획시설사업은 도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업이다.

도시·군계획시설사업의 일반적인 흐름은 다음과 같다.

1. 도시·군관리계획 결정·고시
2. 단계별 집행계획 수립
3. 사업시행자 지정 또는 확정
4. 실시계획 작성
5. 실시계획 인가
6. 실시계획 고시
7. 사업 시행
8. 준공검사
9. 공사완료공고

도시·군계획시설은 시설 자체의 결정에 관한 개념이고, 도시·군계획시설사업은 그 시설을 실제로 시행하는 절차에 관한 개념이다.

토지거래허가

토지거래허가는 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도이다.

토지거래허가제도의 핵심 내용은 다음과 같다.

• 토지거래허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사이다.
• 개별 토지거래계약의 허가권자는 시장·군수·구청장이다.
• 허가구역 지정기간은 5년 이내이다.
• 허가대상 권리는 토지 소유권과 지상권이다.
• 무허가 계약은 허가 전까지 유동적 무효가 될 수 있다.
• 허가받은 토지는 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다.

도시계획위원회

도시계획위원회는 국토계획과 도시·군계획에 관한 중요 사항을 심의하거나 자문하기 위하여 설치되는 행정위원회이다.

도시계획위원회는 중앙도시계획위원회와 지방도시계획위원회로 구분되며, 도시·군관리계획, 개발행위허가, 토지거래허가구역 지정, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역 등 여러 절차에서 등장한다.

시험상 암기 포인트

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 공인중개사 부동산공법의 기본 법률이므로 체계와 숫자를 함께 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 법의 목적은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등을 통하여 공공복리를 증진하고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것이다.
• 광역도시계획은 도시·군기본계획의 상위계획이다.
• 도시·군기본계획은 도시·군관리계획의 지침이다.
• 광역도시계획과 도시·군기본계획은 비구속적 행정계획이다.
• 도시·군관리계획은 구속적 행정계획이다.
• 도시·군관리계획은 지형도면 고시일부터 효력이 발생한다.
• 도시·군기본계획과 도시·군관리계획은 5년마다 타당성을 재검토한다.
• 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.
• 개발행위허가권자는 시장·군수이다.
• 토지거래계약 허가권자는 시장·군수·구청장이다.
• 토지거래허가구역 지정기간은 5년 이내이다.
• 도시·군계획시설결정은 일정 요건에서 20년 실효가 문제된다.

같이 보기

• 용도지역
• 개발행위허가
• 도시·군계획시설
• 도시·군관리계획
• 토지거래허가