토지의 축척변경 측량

토지의 축척변경 측량은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하기 위하여 일정 지역의 경계 또는 좌표와 면적을 새로 정하는 지적측량이다.

개요

토지의 축척변경 측량은 토지의 축척변경을 위하여 실시하는 세부측량이다. 축척변경은 일정한 지역의 지적도를 더 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이므로, 대상지역 안의 각 필지에 대하여 경계, 좌표, 면적을 새로 정리하는 측량이 필요하다.

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 측량을 지적측량, 세부측량, 이동측량, 토지의 축척변경, 경계점좌표등록부, 청산금과 연결하여 정리하면 된다.

대상

토지의 축척변경 측량의 대상은 축척변경을 시행하는 일정한 지역 안의 토지이다. 축척변경은 개별 1필지에만 독립적으로 시행되는 것이 아니라, 지적공부 관리상 필요가 있는 일정 지역을 대상으로 한다.

축척변경 측량의 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 잦은 토지이동으로 1필지의 규모가 작아져 소축척으로 지적측량성과 결정이나 토지이동 정리가 곤란한 지역
• 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 지역
• 그 밖에 지적공부를 관리하기 위하여 축척변경이 필요하다고 인정되는 지역

측량 목적

토지의 축척변경 측량은 축척변경 후 새 지적도에 등록할 경계와 면적을 정하는 데 목적이 있다.

측량 목적은 다음과 같다.

• 새 축척의 지적도 작성 기초자료를 만든다.
• 각 필지의 경계를 더 정밀하게 정리한다.
• 각 필지의 면적을 새로 산정한다.
• 필요한 경우 경계점 좌표를 산정한다.
• 지적도상 경계와 현장 경계의 불일치를 줄인다.
• 면적 증감과 청산금 산정의 기초자료를 제공한다.
• 축척변경 후 지적공부 정리를 가능하게 한다.

세부측량과의 관계

토지의 축척변경 측량은 세부측량에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 축척변경 측량은 그중 축척변경을 원인으로 일정 지역의 경계와 면적을 정리하는 측량이다.

구분	내용
측량 종류	세부측량
관련 토지이동	토지의 축척변경
측량 대상	축척변경 대상지역 안의 필지
주요 성과	경계, 좌표, 면적, 새 지적도 작성자료

이동측량과의 관계

이동측량은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 축척변경은 토지이동의 한 유형이므로, 축척변경 측량은 이동측량의 성격을 가진다.

관계는 다음과 같다.

• 토지의 축척변경은 토지이동이다.
• 축척변경 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
• 축척변경 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.
• 면적 증감이 있으면 청산금 산정과 연결된다.
• 등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결될 수 있다.

기초측량과의 관계

토지의 축척변경 측량은 기초측량으로 정한 지적측량기준점을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 축척변경 측량은 그 기준점을 바탕으로 일정 지역의 필지 경계와 면적을 새로 정리하는 측량이다.

축척변경 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

축척변경과의 관계

토지의 축척변경은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다. 축척변경 측량은 이 절차에서 각 필지의 경계와 면적을 새 축척에 맞게 정하는 역할을 한다.

축척변경 절차에서 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 기존 지적도의 소축척 오차를 줄인다.
• 필지 규모가 작은 지역의 경계를 더 정밀하게 표시한다.
• 서로 다른 축척의 지적도를 정리한다.
• 새 지적도 작성의 기초자료가 된다.
• 면적 증감 여부를 확인한다.
• 청산금 산정의 기준이 된다.

지적도와의 관계

축척변경은 지적도의 축척을 변경하는 절차이다. 지적도는 토지대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이므로, 축척변경 측량은 새 지적도 작성과 직접 연결된다.

지적도와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 전 지적도 축척
• 변경 후 지적도 축척
• 도곽선과 도면번호
• 기존 필지 경계
• 새로 정리할 필지 경계
• 지번 표시
• 지목 표시
• 경계점 좌표 등록 여부

작은 축척과 큰 축척

축척변경은 일반적으로 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸는 것이다. 큰 축척의 지적도는 같은 도면 크기에서 더 좁은 지역을 더 자세히 표시하므로, 경계와 면적 관리의 정밀도가 높아진다.

구분	작은 축척	큰 축척
표시 범위	넓은 지역 표시	좁은 지역 표시
정밀도	상대적으로 낮음	상대적으로 높음
예	1/1200	1/600
축척변경 방향	변경 전이 되는 경우가 많음	변경 후가 되는 경우가 많음

경계 결정

축척변경 측량에서는 대상지역 안의 각 필지 경계를 새 축척에 맞추어 정리한다. 기존 지적도에서 불명확하거나 정밀도가 낮았던 경계가 더 세밀하게 정리될 수 있다.

경계 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 기존 지적도상 경계
• 인접 필지와의 접합 관계
• 현장 경계와 지적공부상 경계의 관계
• 지적측량기준점
• 새 축척의 지적도에 표시할 경계
• 경계점좌표 등록 여부
• 경계 관련 분쟁 여부

면적 산정

축척변경 측량에서는 새로 정리된 경계에 따라 필지별 면적을 산정한다. 축척변경 전 면적과 축척변경 후 면적이 달라질 수 있으며, 이때 면적 증감과 청산금이 문제된다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 기존 지적공부상 면적을 확인한다.
• 축척변경 측량성과에 따라 새 면적을 산정한다.
• 필지별 면적 증감 여부를 확인한다.
• 면적 증감은 청산금 산정의 기초가 된다.
• 새 면적은 토지대장에 등록된다.
• 등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결될 수 있다.

좌표 산정

축척변경 측량을 통하여 경계점 좌표가 산정될 수 있다. 특히 경계점좌표등록부를 갖추는 지역에서는 축척변경 측량성과가 좌표 등록과 연결된다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 경계점을 수치로 관리할 수 있다.
• 경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
• 도해지적의 한계를 보완한다.
• 경계복원측량의 정확성을 높인다.
• 지적전산자료와 공간정보체계에 활용된다.

경계점좌표등록부와의 관계

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 축척변경을 위한 측량을 실시하여 경계점을 좌표로 등록한 지역의 토지는 경계점좌표등록부와 연결될 수 있다.

경계점좌표등록부와 축척변경 측량의 관계는 다음과 같다.

• 축척변경 측량으로 경계점 좌표를 산정한다.
• 좌표는 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.
• 수치지적 관리의 기반이 된다.
• 경계복원측량의 기준자료가 된다.
• 지적공부의 정밀도를 높인다.

면적 증감과 청산금

축척변경 측량 결과 각 필지의 면적이 증가하거나 감소할 수 있다. 면적 증감이 발생하면 토지소유자 사이의 형평을 맞추기 위하여 청산금이 문제된다.

청산금과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 측량 후 면적 증감이 있을 수 있다.
• 면적이 증가한 토지소유자는 청산금을 납부할 수 있다.
• 면적이 감소한 토지소유자는 청산금을 받을 수 있다.
• 청산금은 축척변경 측량성과와 면적 산정 결과를 기초로 한다.
• 청산금 산정과 통지, 납부, 지급 절차가 이어질 수 있다.

축척변경위원회와의 관계

축척변경위원회는 축척변경에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 지적소관청에 두는 위원회이다. 축척변경 측량은 축척변경위원회의 심의·의결 및 승인 절차와 연결되어 진행된다.

축척변경위원회와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 축척변경에 관한 사항을 심의·의결한다.
• 지적소관청에 둔다.
• 위원은 5명 이상 10명 이하로 구성된다.
• 위원의 2분의 1 이상은 토지소유자이어야 한다.
• 면적 증감과 청산금 문제에 영향을 줄 수 있다.

승인 절차와의 관계

지적소관청은 축척변경을 할 때 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다. 축척변경 측량은 이러한 승인 절차와 함께 진행되는 기술적 절차이다.

승인 절차에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 사유
• 축척변경 대상지역
• 토지소유자 신청 또는 지적소관청 직권 여부
• 축척변경위원회 심의·의결
• 시·도지사 또는 대도시 시장 승인
• 측량 실시와 새 지적도 작성

지적공부 정리

축척변경 측량이 완료되고 축척변경이 확정되면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 지적도
• 경계점좌표등록부
• 부동산종합공부
• 필요한 경우 공유지연명부
• 필요한 경우 대지권등록부

축척변경은 지적도의 축척과 필지별 면적에 영향을 줄 수 있으므로, 대장과 도면의 정리가 모두 중요하다.

토지이동정리결의서와의 관계

토지이동정리결의서는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 축척변경 측량성과는 축척변경에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

• 축척변경 사유가 발생한다.
• 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권으로 절차가 진행된다.
• 축척변경위원회 심의와 승인 절차를 거친다.
• 축척변경 측량을 실시한다.
• 측량성과를 바탕으로 경계와 면적을 정리한다.
• 토지이동정리결의서를 작성한다.
• 지적공부를 정리한다.

등기촉탁과의 관계

축척변경 측량에 따라 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 등기촉탁이 문제된다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

• 축척변경으로 지적공부상 면적이 달라질 수 있다.
• 등기부 표제부의 면적 표시도 정리되어야 할 수 있다.
• 지적소관청은 필요한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁한다.
• 등기제도에서는 축척변경에 따른 등기와 연결된다.
• 권리관계 변동 자체와는 구별된다.

등록사항 정정 측량과의 구별

토지의 등록사항 정정을 위한 측량은 지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡기 위한 측량이다. 축척변경 측량은 오류 정정이 아니라 일정 지역의 지적도 축척을 변경하여 정밀도를 높이기 위한 측량이다.

구분	토지의 축척변경 측량	등록사항 정정 측량
사유	소축척 지적도의 정밀도 부족, 서로 다른 축척의 지적도 등	지적공부 등록사항의 오류
대상	일정한 지역	오류가 있는 필지 또는 등록사항
핵심	새 축척의 지적도 작성	잘못된 경계·면적 등 정정
청산금	문제될 수 있음	일반적으로 중심 쟁점 아님

분할 측량과의 구별

토지의 분할 측량은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계를 정하는 측량이다. 축척변경 측량은 일정 지역의 지적도 축척을 바꾸어 경계와 면적을 더 정밀하게 정리하는 측량이다.

구분	토지의 축척변경 측량	토지의 분할 측량
목적	지적도 축척 변경과 정밀도 향상	1필지를 2필지 이상으로 나눔
대상	일정 지역	개별 1필지
경계	기존 필지 경계를 새 축척에 맞게 정리	새 분할 경계 발생
면적	면적 증감과 청산금 가능	분할 후 각 필지 면적 산정

경계복원측량과의 구별

경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 축척변경 측량은 지적도 축척 변경을 위하여 경계와 면적을 새로 정리하는 측량이다.

구분	토지의 축척변경 측량	경계복원측량
목적	새 축척의 지적도 작성 및 면적 정리	등록된 경계점의 지상 복원
대상	축척변경 대상지역	개별 토지의 경계점
공부 정리	지적공부 정리와 직접 연결	항상 토지이동을 수반하지는 않음

거래 실무상 의미

축척변경이 시행된 지역에서는 면적이 변경될 수 있으므로 거래 전에 지적공부와 등기부 표제부의 표시를 확인해야 한다. 특히 축척변경 후 청산금, 면적 증감, 등기부 정리 여부가 문제될 수 있다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 시행 여부
• 변경 전후 지적도 축척
• 변경 전후 면적
• 청산금 발생 여부
• 지적공부 정리 완료 여부
• 등기촉탁 및 등기부 표제부 정리 여부
• 경계점좌표등록부 작성 여부
• 인접 토지와의 경계분쟁 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 측량을 축척변경 사유, 청산금, 축척변경위원회와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 축척변경 측량은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하기 위한 측량이다.
• 축척변경 측량은 세부측량이다.
• 축척변경 측량은 이동측량의 한 유형이다.
• 축척변경은 일정한 지역을 대상으로 한다.
• 축척변경 사유에는 잦은 토지이동으로 소축척 정리가 곤란한 경우, 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우 등이 있다.
• 축척변경 측량으로 경계와 면적을 새로 정리할 수 있다.
• 축척변경 측량 결과 면적 증감이 발생하면 청산금이 문제될 수 있다.
• 축척변경위원회는 5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하고, 위원의 2분의 1 이상은 토지소유자이다.
• 지적소관청은 축척변경을 할 때 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.
• 축척변경 측량은 오류를 바로잡는 등록사항 정정 측량과 구별해야 한다.

같이 보기

• 토지의 축척변경
• 세부측량
• 이동측량
• 경계점좌표등록부
• 축척변경에 따른 등기

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」