등기의 순위

등기의 순위는 같은 부동산에 관하여 여러 권리의 등기가 있을 때 그 권리 상호 간의 우열을 정하는 기준이다.

개념

등기의 순위는 동일한 부동산에 관하여 여러 권리가 등기된 경우 그 권리들이 서로 충돌할 때 어느 권리가 우선하는지를 정하는 기준이다. 부동산등기는 권리관계를 공시하는 기능을 가지므로, 등기된 권리 상호 간에는 일정한 순위가 정해져야 한다.

부동산등기법은 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다고 규정한다. 따라서 등기의 순위는 부동산 권리관계의 우열을 판단하는 기본 기준이 된다.

순위의 원칙

등기한 권리의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다. 먼저 등기된 권리가 나중에 등기된 권리보다 우선한다.

예를 들어 같은 부동산에 저당권이 여러 개 설정된 경우, 특별한 사정이 없으면 먼저 등기된 저당권이 나중에 등기된 저당권보다 우선한다. 이 원칙은 권리자 사이의 우열뿐만 아니라 경매절차에서 배당순위를 판단할 때도 중요한 의미를 가진다.

다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 등기순위와 다른 기준이 적용될 수 있다. 따라서 등기의 순위는 기본 원칙이지만, 개별 권리의 성질이나 특별규정과 함께 검토하여야 한다.

같은 구에서 한 등기 상호 간의 순위

등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간의 순위는 순위번호에 따른다.

같은 구란 갑구 안에서 이루어진 등기들 또는 을구 안에서 이루어진 등기들을 말한다. 갑구에는 주로 소유권에 관한 사항이 기록되고, 을구에는 주로 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

예를 들어 을구에 저당권설정등기가 순위번호 1번으로 기재되고, 그 뒤에 전세권설정등기가 순위번호 2번으로 기재되었다면, 같은 을구 안에서는 순위번호 1번의 저당권이 순위번호 2번의 전세권보다 앞선다.

다른 구에서 한 등기 상호 간의 순위

등기기록 중 다른 구에서 한 등기 상호 간의 순위는 접수번호에 따른다.

다른 구에서 한 등기란 갑구의 등기와 을구의 등기처럼 서로 다른 구에 기재된 등기들을 말한다. 이 경우에는 순위번호만으로는 서로의 선후를 비교할 수 없으므로 접수번호를 기준으로 등기의 순서를 판단한다.

예를 들어 갑구의 가압류등기와 을구의 근저당권설정등기가 문제되는 경우, 두 등기가 서로 다른 구에 있으므로 각 등기의 접수번호를 비교하여 순위를 판단한다.

접수번호와 순위번호

접수번호는 등기신청이 접수된 순서를 나타내는 번호이다. 등기의 효력발생시기와도 밀접하게 연결된다. 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정한다.

순위번호는 갑구 또는 을구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호이다. 같은 구 안에서 한 등기 상호 간에는 순위번호가 등기 순위 판단의 기준이 된다.

구분	의미	주된 기능
접수번호	등기신청이 접수된 순서를 나타내는 번호	서로 다른 구의 등기 순위 판단, 등기 효력발생시기와 관련
순위번호	같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호	같은 구 안의 등기 상호 간 순위 판단

부기등기의 순위

부기등기는 기존의 주등기에 부수하여 이루어지는 등기이다. 부동산등기법은 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르며, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다고 규정한다.

따라서 부기등기는 독립적으로 새로운 순위를 갖는 것이 아니라, 원칙적으로 그 기초가 되는 주등기의 순위에 종속된다. 예를 들어 저당권이전의 부기등기는 저당권설정등기의 순위를 따르게 된다.

가등기와 순위보전

가등기는 장래에 할 본등기의 순위를 보전하기 위하여 하는 예비등기이다. 가등기 자체만으로는 본등기와 같은 권리변동의 효력을 발생시키지 않지만, 나중에 가등기에 기한 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하여 보전된다.

이 때문에 가등기는 등기의 순위와 밀접하게 관련된다. 가등기 후에 제3자의 권리등기가 이루어졌더라도, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 그 본등기는 가등기 당시의 순위를 기준으로 후순위 권리와의 관계를 정리하게 된다.

순위의 실무상 의미

등기의 순위는 부동산 거래와 담보권 실행에서 중요한 의미를 가진다. 동일한 부동산에 여러 권리가 병존하는 경우, 순위는 권리행사 가능성이나 배당관계에 직접적인 영향을 미친다.

특히 저당권, 근저당권, 전세권, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정등기 등이 함께 존재하는 경우에는 각 등기의 순위를 확인하여야 한다. 선순위 권리는 후순위 권리보다 우선적으로 보호될 수 있고, 후순위 권리는 선순위 권리의 존재로 인해 제한을 받을 수 있다.

부동산 거래에서는 등기부의 갑구와 을구를 함께 확인하고, 같은 구에서는 순위번호를, 다른 구 사이에서는 접수번호를 비교하는 방식으로 권리의 선후를 판단한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등기의 순위	등기된 권리 상호 간의 우열을 정하는 기준	권리의 선후와 우열을 판단한다
순위번호	같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호	같은 갑구 안 또는 같은 을구 안의 순위 판단에 사용된다
접수번호	등기신청이 접수된 순서를 표시하는 번호	다른 구 사이의 순위 판단에 사용된다
부기등기	주등기에 부수하여 이루어지는 등기	원칙적으로 주등기의 순위를 따른다
가등기	장래 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기	본등기 때 가등기의 순위가 문제된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 같은 구의 등기 상호 간에는 순위번호, 다른 구의 등기 상호 간에는 접수번호를 기준으로 순위를 판단한다는 점이 중요하다. 또한 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간에는 그 등기 순서에 따른다는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 등기의 효력
• 순위번호
• 접수번호
• 부기등기
• 주등기
• 가등기
• 가등기에 기한 본등기
• 갑구
• 을구
• 근저당권등기
• 전세권등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제4조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제5조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제13조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기부 확인