소유자정리결의서

소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하려는 경우 지적소관청이 작성하는 내부 정리 문서이다.

개요

소유자정리결의서는 지적공부에 등록된 소유자 사항을 정리하기 위하여 작성하는 문서이다. 토지이동정리결의서가 토지이동에 따른 지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등 토지표시의 정리에 관한 문서라면, 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따른 소유자 사항의 정리에 관한 문서이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 작성 사유, 작성 주체, 토지이동정리결의서와의 구별, 소유권정리, 등기부와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

작성 사유

지적소관청은 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 소유자정리결의서를 작성하여야 한다.

소유자정리결의서가 작성되는 경우는 다음과 같다.

• 소유권 변동에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 경우
• 토지소유자의 성명 또는 명칭이 변경된 경우
• 토지소유자의 주소가 변경된 경우
• 공유자 지분을 정리하는 경우
• 등기부상 소유자 표시와 지적공부상 소유자 표시를 맞추는 경우
• 상속, 매매, 증여 등으로 소유자 표시 정리가 필요한 경우

작성 주체

소유자정리결의서는 지적소관청이 작성한다. 토지소유자가 작성하는 문서가 아니라, 지적소관청이 등기부나 관계 자료를 확인하여 지적공부의 소유자 사항을 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다.

작성 주체와 관련된 핵심은 다음과 같다.

• 작성 주체는 지적소관청이다.
• 토지소유자가 작성하는 문서가 아니다.
• 소유자 변동을 확인한 뒤 지적공부 정리의 근거로 작성한다.
• 소유권정리와 직접 연결된다.
• 토지표시 정리 문서인 토지이동정리결의서와 구별된다.

기능

소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 사항을 정리하기 위한 근거자료이다. 토지의 권리관계 자체를 창설하거나 이전시키는 문서는 아니고, 등기부 등 권리관계 자료에 따라 지적공부의 소유자 표시를 정리하는 행정상 문서이다.

소유자정리결의서의 기능은 다음과 같다.

• 지적공부의 소유자 사항 정리 근거가 된다.
• 등기부와 지적공부의 소유자 표시를 맞추는 데 활용된다.
• 공유자 지분 정리의 기초자료가 된다.
• 소유자 성명·명칭·주소 정리에 활용된다.
• 지적공부의 복구자료로 활용될 수 있다.
• 소유권정리의 절차적 근거가 된다.

정리 대상 사항

소유자정리결의서로 정리되는 사항은 토지의 표시가 아니라 소유자에 관한 사항이다.

정리 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 소유자의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 공유자의 성명 또는 명칭
• 공유자의 주소
• 공유자의 지분
• 대지권 관련 소유자 사항
• 등기부상 소유자 표시와 지적공부상 소유자 표시의 불일치 사항

토지이동정리결의서와의 구별

토지이동정리결의서는 토지이동이 있는 경우 작성하고, 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 작성한다.

구분	토지이동정리결의서	소유자정리결의서
작성 사유	토지이동이 있는 경우	토지소유자의 변동 등이 있는 경우
중심 내용	지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등	소유자 성명, 주소, 지분 등
관련 제도	토지표시 정리	소유자 사항 정리
작성 주체	지적소관청	지적소관청

이 구별은 시험에서 중요하다. 토지표시는 토지이동정리결의서, 소유자 표시는 소유자정리결의서로 정리하면 된다.

소유권정리와의 관계

소유권정리는 등기부의 소유권 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다. 소유자정리결의서는 소유권정리를 위하여 작성되는 문서이다.

소유권정리와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

• 등기부상 소유권 변동을 확인한다.
• 지적공부의 소유자 사항을 정리한다.
• 소유자정리결의서를 작성한다.
• 토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등 관련 지적공부를 정리한다.
• 권리관계 자체의 변동은 등기부를 기준으로 확인한다.

등기부와의 관계

소유자정리결의서는 등기부와 밀접하게 관련된다. 지적공부의 소유자 사항은 권리관계의 공시수단이 아니라 토지의 표시와 함께 관리되는 사항이므로, 소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인하여 정리한다.

등기부와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

• 등기부 갑구는 소유권 변동 확인자료가 된다.
• 등기부의 소유자 표시가 지적공부 정리의 기준이 될 수 있다.
• 지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 불일치하면 정리가 필요하다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
• 지적공부의 소유자 사항에는 공신력이 인정되지 않는다.

정리 근거 자료

소유자정리결의서를 작성할 때에는 소유자 변동 또는 소유자 표시를 확인할 수 있는 자료가 필요하다.

근거 자료가 될 수 있는 것은 다음과 같다.

• 등기필통지서
• 등기완료통지서
• 등기사항증명서
• 등기부 기록
• 법원의 확정판결서
• 상속을 증명하는 서류
• 성명 또는 명칭 변경을 증명하는 서류
• 주소 변경을 증명하는 서류
• 그 밖에 소유자 사항 정리에 필요한 관계 서류

토지대장과의 관계

토지대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 사항 등이 등록된다. 소유자정리결의서는 토지대장에 등록된 소유자 사항을 정리하는 근거가 된다.

토지대장에서 정리되는 소유자 사항은 다음과 같다.

• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 소유자 변경 내역
• 공유 여부와 관련된 사항

임야대장과의 관계

임야대장은 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 지적공부이다. 임야대장 등록 토지의 소유자 변동이 있으면 소유자정리결의서를 작성하여 임야대장의 소유자 사항을 정리할 수 있다.

임야대장에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

• 임야 소유자 성명 또는 명칭
• 소유자 주소
• 부동산등기용등록번호 등 등록번호
• 공유자 표시
• 산 지번 토지의 소유자 사항

공유지연명부와의 관계

공유지연명부는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 지적공부이다. 공유자나 지분이 변경되면 소유자정리결의서가 중요하다.

공유지연명부에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

• 공유자 성명 또는 명칭
• 공유자 주소
• 공유자 주민등록번호 또는 등록번호
• 공유자별 소유권 지분
• 지분 이전 또는 지분 변경
• 상속에 따른 공유자 변경

대지권등록부와의 관계

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다. 대지권과 관련된 소유자 사항이 변경되는 경우에도 소유자정리결의서가 문제될 수 있다.

대지권등록부에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 대지권 비율과 관련된 소유자 사항
• 전유부분과 연결된 소유자 표시
• 등기부와 대지권등록부의 소유자 표시 일치 여부

상속과의 관계

상속으로 토지소유자가 변경된 경우 등기부의 소유권 변동에 따라 지적공부의 소유자 사항도 정리되어야 한다. 이때 소유자정리결의서가 작성될 수 있다.

상속과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 상속등기 여부
• 상속인별 지분
• 공유지연명부 정리 필요 여부
• 등기부 갑구의 소유자 표시
• 토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시
• 소유자정리결의서 작성 여부

매매와의 관계

매매로 소유권이 이전되면 등기부에 소유권이전등기가 이루어지고, 그 등기 내용을 바탕으로 지적공부의 소유자 사항이 정리된다.

매매와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

• 매매계약 자체만으로 지적공부의 소유자 사항이 정리되는 것은 아니다.
• 소유권이전등기가 기준이 된다.
• 등기부상 소유자 변경을 확인한다.
• 소유자정리결의서를 작성하여 지적공부의 소유자 사항을 정리한다.
• 토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시가 변경될 수 있다.

성명·주소 변경과의 관계

소유권 자체가 이전되지 않더라도 소유자의 성명, 명칭, 주소가 변경되면 지적공부의 소유자 사항을 정리할 필요가 있다.

성명·주소 변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 주민등록표 또는 법인등기사항증명서 등 변경 사실
• 등기명의인 표시변경 여부
• 지적공부상 소유자 표시와 등기부상 표시의 일치 여부
• 소유자정리결의서 작성 여부
• 토지대장 또는 임야대장 정리 필요 여부

지적공부의 복구자료

지적공부의 복구에서 소유자정리결의서는 중요한 복구자료가 될 수 있다. 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우 과거 소유자 정리 내역을 확인하는 자료가 되기 때문이다.

복구자료로서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유자 변동 내역
• 공유자와 지분
• 소유자 주소
• 성명 또는 명칭 변경
• 등기부와 지적공부의 소유자 표시 관계
• 대지권 관련 소유자 사항

권리변동 효과와의 구별

소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 표시를 정리하는 문서일 뿐, 그 자체로 소유권을 이전하거나 창설하는 효력이 있는 것은 아니다.

구별할 사항은 다음과 같다.

• 소유권 변동은 등기부에서 공시된다.
• 소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 사항 정리 문서이다.
• 소유자정리결의서 작성만으로 소유권이 이전되지 않는다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

거래 실무상 유의점

토지를 거래할 때에는 지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 소유자정리결의서 자체를 일반 거래에서 직접 확인하는 경우는 많지 않지만, 지적공부의 소유자 표시 정리와 관련된 배경 문서로 이해할 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시
• 등기부 갑구의 소유자 표시
• 공유지연명부의 공유자와 지분
• 대지권등록부의 소유자 사항
• 성명·주소 불일치 여부
• 상속등기 또는 지분이전등기 여부
• 지적공부와 등기부의 소유자 표시 일치 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 소유자정리결의서와 토지이동정리결의서의 구별이 가장 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 작성한다.
• 작성 주체는 지적소관청이다.
• 토지소유자가 작성하는 문서가 아니다.
• 소유자정리결의서는 소유자 성명, 명칭, 주소, 지분 등 소유자 사항 정리와 관련된다.
• 토지이동정리결의서는 토지이동이 있는 경우 작성한다.
• 토지이동정리결의서는 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등 토지표시 정리와 관련된다.
• 소유자정리결의서는 소유권정리와 연결된다.
• 소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인한다.
• 소유자정리결의서 작성 자체가 소유권 변동 효력을 발생시키는 것은 아니다.
• 소유자정리결의서는 지적공부의 복구자료로 활용될 수 있다.

같이 보기

• 소유권정리
• 토지이동정리결의서
• 지적정리
• 공유지연명부
• 등기부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」