기초측량

기초측량은 세부측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하기 위하여 실시하는 지적측량이다.

개요

기초측량은 지적측량의 한 종류로, 세부측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하기 위하여 실시한다. 세부측량이 개별 필지의 경계, 좌표, 면적을 정하는 측량이라면, 기초측량은 세부측량을 정확하게 수행하기 위한 기준점 체계를 마련하는 측량이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 기초측량의 정의, 세부측량과의 구별, 지적측량기준점의 종류, 지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점의 체계를 중심으로 정리하면 된다.

의의

기초측량은 지적측량의 기준을 제공하는 측량이다. 지적측량은 토지의 경계와 면적을 정하는 공적 성격의 측량이므로, 측량성과가 일관되고 정확해야 한다. 이를 위하여 먼저 기준점의 위치를 정하고, 그 기준점을 바탕으로 개별 필지의 세부측량을 실시한다.

기초측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적측량의 기준점을 정한다.
• 세부측량의 정확성을 확보한다.
• 경계와 면적 산정의 기준을 제공한다.
• 지적측량성과의 통일성을 높인다.
• 지적측량기준점의 설치와 관리에 연결된다.
• 수치지적과 경계점좌표 등록의 기초가 된다.

세부측량과의 구별

기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.

구분	기초측량	세부측량
목적	지적측량기준점 결정	필지의 경계, 좌표, 면적 결정
기능	측량 기준 제공	개별 토지의 표시사항 결정
대상	지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점 등	개별 필지
예	지적삼각측량, 지적삼각보조측량, 지적도근측량	분할측량, 등록전환측량, 경계복원측량 등

종류

기초측량은 지적측량기준점의 종류에 따라 구분할 수 있다.

주요 기초측량은 다음과 같다.

• 지적삼각측량
• 지적삼각보조측량
• 지적도근측량

이 세 가지는 지적측량기준점의 체계와 직접 연결된다.

지적측량기준점

지적측량기준점은 지적측량을 실시할 때 기준이 되는 점이다. 기초측량은 이러한 지적측량기준점을 정하기 위한 측량이다.

지적측량기준점의 종류는 다음과 같다.

• 지적삼각점
• 지적삼각보조점
• 지적도근점

기초측량은 지적측량기준점의 위치를 정하고, 세부측량은 그 기준점을 바탕으로 개별 토지의 경계와 면적을 정한다.

지적삼각측량

지적삼각측량은 지적삼각점을 정하기 위하여 실시하는 기초측량이다. 지적삼각점은 지적측량기준점 중 상위 기준점으로, 넓은 지역의 지적측량 기준을 제공한다.

지적삼각측량의 기능은 다음과 같다.

• 지적삼각점을 설치하거나 정한다.
• 지적측량의 상위 기준을 제공한다.
• 지적삼각보조점과 지적도근점 설치의 기준이 된다.
• 지적측량성과의 정확성을 높인다.

지적삼각보조측량

지적삼각보조측량은 지적삼각보조점을 정하기 위하여 실시하는 기초측량이다. 지적삼각보조점은 지적삼각점을 보완하여 세부측량 기준점 체계를 촘촘하게 만드는 역할을 한다.

지적삼각보조측량의 기능은 다음과 같다.

• 지적삼각보조점을 설치하거나 정한다.
• 지적삼각점만으로 부족한 기준점 체계를 보완한다.
• 지적도근점 설치의 기준이 될 수 있다.
• 세부측량의 정확성을 높인다.

지적도근측량

지적도근측량은 지적도근점을 정하기 위하여 실시하는 기초측량이다. 지적도근점은 개별 필지의 세부측량에 직접 활용되는 기준점이다.

지적도근측량의 기능은 다음과 같다.

• 지적도근점을 설치하거나 정한다.
• 세부측량의 직접 기준을 제공한다.
• 분할측량, 경계복원측량, 등록전환측량 등에 활용된다.
• 현장 지적측량성과의 정확성을 높인다.

기준점 체계

기초측량으로 정하는 기준점은 위계적으로 이해할 수 있다.

구분	기준점	역할
상위 기준점	지적삼각점	넓은 지역의 지적측량 기준
보조 기준점	지적삼각보조점	지적삼각점을 보완하는 기준
현장 기준점	지적도근점	세부측량의 직접 기준

이 체계는 “지적삼각점 → 지적삼각보조점 → 지적도근점 → 세부측량”의 흐름으로 이해하면 쉽다.

세부측량의 기준

기초측량의 결과는 세부측량의 기준이 된다. 세부측량은 개별 토지의 경계, 좌표, 면적을 정하는 측량이므로, 정확한 기준점 없이는 일관된 측량성과를 얻기 어렵다.

기초측량이 기준이 되는 세부측량은 다음과 같다.

• 신규등록측량
• 등록전환측량
• 분할측량
• 경계복원측량
• 지적현황측량
• 축척변경측량
• 지적확정측량
• 등록사항 정정측량

토지이동과의 관계

기초측량은 토지이동을 직접 정리하는 측량이라기보다, 토지이동에 필요한 세부측량의 기준을 제공한다. 토지이동으로 경계나 면적을 새로 정해야 하는 경우에는 세부측량이 필요하고, 그 세부측량은 기초측량으로 정한 기준점을 바탕으로 이루어진다.

토지이동과의 관계는 다음과 같다.

• 토지이동은 지적공부상 토지표시의 변경이다.
• 토지이동 중 경계나 면적 변경에는 세부측량이 필요할 수 있다.
• 세부측량은 기초측량으로 정한 기준점을 이용한다.
• 기초측량은 토지이동 정리의 간접적 기초가 된다.

수치지적과의 관계

수치지적은 경계점을 좌표로 등록하여 토지의 경계를 관리하는 방식이다. 기초측량은 좌표 기반 지적측량의 기준점 체계를 제공하므로 수치지적과 밀접하게 연결된다.

수치지적과 기초측량의 관계는 다음과 같다.

• 좌표 기반 측량의 기준점을 제공한다.
• 경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
• 지적확정측량과 축척변경측량의 정확성을 높인다.
• 전산화된 공간정보 관리에 활용된다.

경계점좌표등록부와의 관계

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 경계점좌표등록부의 좌표는 지적측량기준점 체계와 연결되므로, 기초측량 성과가 중요하다.

관계는 다음과 같다.

• 기초측량은 기준점의 위치를 정한다.
• 세부측량은 기준점을 이용하여 경계점 좌표를 산정한다.
• 경계점 좌표는 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.
• 좌표 기반 경계관리를 가능하게 한다.

지적측량성과와의 관계

기초측량의 결과도 지적측량성과에 해당한다. 기준점의 위치와 좌표가 정확해야 이후 세부측량성과도 정확해진다.

기초측량성과에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 기준점의 위치
• 기준점의 좌표
• 기준점 간 관계
• 측량 계산 성과
• 성과도와 관련 자료
• 성과검사와 관리

지적측량성과 검사

기초측량성과는 세부측량의 기준이 되므로 정확한 검사가 중요하다. 지적측량성과 검사는 지적측량 결과가 법령과 측량 기준에 맞는지 확인하는 절차이다.

성과검사가 필요한 이유는 다음과 같다.

• 기준점 위치의 오류를 방지한다.
• 세부측량의 오류 확산을 막는다.
• 지적공부 정리의 정확성을 높인다.
• 경계와 면적 산정의 신뢰성을 확보한다.
• 지적측량성과의 통일성을 유지한다.

지적측량수행자와의 관계

지적측량수행자는 지적측량을 수행할 수 있는 자이다. 기초측량은 지적측량의 기준을 정하는 공적 성격이 강한 측량이므로, 법령상 수행할 수 있는 자가 실시해야 한다.

지적측량수행자와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 기초측량은 지적측량수행자가 수행한다.
• 측량성과의 정확성과 공정성이 요구된다.
• 한국국토정보공사와 지적측량업자가 문제된다.
• 성과검사와 측량성과 관리가 뒤따른다.

기준점의 관리

기초측량으로 정한 지적측량기준점은 지속적으로 관리되어야 한다. 기준점이 훼손되거나 이동하면 세부측량의 정확성에 영향을 줄 수 있다.

기준점 관리에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 기준점의 위치를 보존한다.
• 기준점 표지를 훼손하지 않아야 한다.
• 기준점이 없어지거나 훼손되면 복구 또는 재설치가 필요할 수 있다.
• 기준점 성과를 정확하게 관리한다.
• 세부측량에서 기준점 사용 가능 여부를 확인한다.

망실·훼손과 복구

지적측량기준점이 망실되거나 훼손되면 지적측량의 기준이 불안정해질 수 있다. 따라서 기준점이 망실되거나 훼손된 경우에는 관계 법령과 측량성과를 바탕으로 복구하거나 새로 설치할 필요가 있다.

망실·훼손이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 공사로 기준점 표지가 없어지는 경우
• 도로 확장으로 기준점 위치가 훼손되는 경우
• 토지개발사업으로 기준점이 이전될 필요가 있는 경우
• 기준점 성과와 현장 위치가 맞지 않는 경우
• 세부측량 수행 전 기준점 확인이 필요한 경우

거래 실무상 의미

일반적인 토지거래에서 기초측량 자체를 직접 확인하는 경우는 많지 않지만, 경계복원측량이나 분할측량 등 세부측량의 정확성은 기초측량에 의존한다. 따라서 경계가 중요한 토지에서는 측량성과의 기준과 신뢰성이 중요하다.

거래에서 관련되는 사항은 다음과 같다.

• 경계복원측량 필요 여부
• 분할측량 가능 여부
• 경계점좌표등록부 작성 여부
• 지적도와 현장 경계의 차이
• 지적측량성과에 대한 이의 가능성
• 지적측량적부심사 가능성

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 기초측량을 세부측량과 구별하고, 지적측량기준점의 종류와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 기초측량은 세부측량의 기준이 되는 지적측량기준점을 정하기 위한 지적측량이다.
• 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.
• 기초측량에는 지적삼각측량, 지적삼각보조측량, 지적도근측량이 있다.
• 지적측량기준점에는 지적삼각점, 지적삼각보조점, 지적도근점이 있다.
• 지적삼각점은 상위 기준점, 지적삼각보조점은 보조 기준점, 지적도근점은 세부측량의 직접 기준점으로 이해하면 된다.
• 토지이동 자체를 직접 정리하는 것은 세부측량이고, 기초측량은 그 기준을 제공한다.
• 기초측량성과가 정확해야 세부측량성과도 정확해진다.
• 기초측량은 수치지적과 경계점좌표등록부의 기초가 된다.

같이 보기

• 지적측량
• 세부측량
• 지적측량기준점
• 지적삼각점
• 지적도근점

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」