지적공부

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다.

개요

지적공부는 지적제도에서 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록하여 공시하는 장부이다. 토지는 필지 단위로 등록되고, 각 필지의 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표, 소유자 사항 등이 지적공부에 등록된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적공부의 종류, 등록사항, 보존과 관리, 열람과 등본 발급, 지적공부의 복구, 지적전산자료, 부동산종합공부와의 관계가 중요하다.

의의

지적공부는 토지의 사실관계를 공시하는 기본 장부이다. 등기부가 부동산의 권리관계를 공시하는 장부라면, 지적공부는 토지의 물리적 표시와 일정한 소유자 사항을 등록하는 장부이다.

지적공부의 기능은 다음과 같다.

• 토지의 소재와 지번을 공시한다.
• 토지의 지목과 면적을 공시한다.
• 토지의 경계 또는 좌표를 공시한다.
• 소유자 사항을 등록한다.
• 토지이동의 결과를 반영한다.
• 부동산등기부 표제부의 기초자료가 된다.
• 조세 부과와 국토관리의 기초자료가 된다.
• 부동산 거래와 토지이용의 확인자료가 된다.

종류

지적공부에는 대장형 공부와 도면형 공부가 있다.

구분	지적공부	주요 내용
대장형 공부	토지대장	일반 토지의 표시와 소유자 사항
대장형 공부	임야대장	임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항
대장형 공부	공유지연명부	공유자별 지분과 인적 사항
대장형 공부	대지권등록부	구분건물의 대지권에 관한 사항
대장형 공부	경계점좌표등록부	경계점의 좌표
도면형 공부	지적도	토지대장 등록 토지의 경계와 지번 등
도면형 공부	임야도	임야대장 등록 토지의 경계와 지번 등

토지대장

토지대장은 토지대장 등록 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 필지별로 등록하는 지적공부이다.

토지대장에 등록되는 주요 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호

토지대장은 토지의 기본 표시사항을 확인하는 대표적인 대장형 지적공부이다.

임야대장

임야대장은 임야도에 등록된 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 필지별로 등록하는 지적공부이다.

임야대장의 특징은 다음과 같다.

• 임야도 등록 토지를 대상으로 한다.
• 임야대장과 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 산을 붙인다.
• 등록전환 전 임야의 기본 장부이다.
• 임야도와 함께 임야의 위치와 범위를 확인하는 자료가 된다.
• 등록전환이 이루어지면 토지대장과 지적도로 옮겨 등록될 수 있다.

공유지연명부

공유지연명부는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 지적공부이다.

공유지연명부의 주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 소유권 지분
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 소유자의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호

공유지연명부는 토지대장이나 임야대장의 소유자 사항을 보완하는 장부이다.

대지권등록부

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등 구분건물과 그 대지권의 관계를 확인하는 데 중요하다.

대지권등록부의 주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 대지권 비율
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 전유부분의 건물표시
• 소유자의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호

대지권등록부는 지적제도와 등기제도를 연결하는 성격이 강한 지적공부이다.

경계점좌표등록부

경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 도해지적이 지적도나 임야도에 경계를 도면으로 표시하는 방식이라면, 경계점좌표등록부는 경계점의 위치를 좌표로 표시한다.

경계점좌표등록부의 주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 토지의 고유번호
• 좌표
• 부호
• 부호도
• 도면번호
• 필지별 장번호

경계점좌표등록부는 수치지적, 지적확정측량, 축척변경과 연결된다.

지적도

지적도는 토지대장 등록 토지의 경계, 지번, 지목 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다. 지적도는 일반 토지의 위치와 형상, 인접 관계를 확인하는 자료이다.

지적도의 주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 경계
• 도면의 제명
• 도면번호
• 축척
• 도곽선과 그 수치
• 지적측량기준점의 위치

지적도는 도해지적의 대표적인 지적공부이다.

임야도

임야도는 임야대장 등록 토지의 경계, 지번, 지목 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다. 임야도는 임야의 위치와 형상, 인접 관계를 확인하는 자료이다.

임야도의 특징은 다음과 같다.

• 임야대장 등록 토지를 대상으로 한다.
• 산 지번을 사용한다.
• 도해지적의 대표적인 지적공부이다.
• 등록전환 전 임야의 경계와 위치를 확인하는 자료이다.
• 일반적으로 지적도보다 작은 축척을 사용하는 경우가 많다.

지적공부의 등록사항

지적공부에는 토지를 특정하고 공시하기 위한 여러 사항이 등록된다.

대표적인 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 경계
• 좌표
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 소유자 사항
• 공유자 지분
• 대지권 비율

각 등록사항은 지적공부의 종류에 따라 다르게 등록된다. 예를 들어 면적은 토지대장과 임야대장에 등록되고, 경계는 지적도와 임야도에 표시되며, 좌표는 경계점좌표등록부에 등록된다.

지적공부의 작성과 관리

지적공부는 지적소관청이 작성·관리한다. 지적소관청은 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하고, 토지이동이 발생하면 지적공부를 정리한다.

지적소관청의 주요 업무는 다음과 같다.

• 지적공부의 작성
• 지적공부의 보존
• 지적공부의 관리
• 지적공부의 복구
• 토지이동 정리
• 등록사항 정정
• 지적공부의 열람과 등본 발급
• 지적전산자료 관리
• 등기촉탁

지적공부의 보존

지적공부는 토지의 공적 장부이므로 안전하게 보존되어야 한다. 종이 형태의 지적공부뿐 아니라 전산정보처리시스템으로 관리되는 지적공부도 보존과 관리가 중요하다.

지적공부 보존에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적공부는 지적소관청이 관리한다.
• 멸실·훼손을 방지해야 한다.
• 전산자료는 백업과 보안 관리가 필요하다.
• 공적 장부로서 정확성과 계속성이 유지되어야 한다.
• 지적공부가 멸실되거나 훼손되면 복구가 문제된다.

지적공부의 복구

지적공부의 복구는 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우 이를 다시 작성하거나 회복하는 절차이다. 지적공부는 토지의 공시자료이므로, 멸실·훼손 시 신속하고 정확하게 복구해야 한다.

복구에 활용될 수 있는 자료는 다음과 같다.

• 등기부
• 등기필통지서
• 등기사항증명서
• 지적측량자료
• 토지이동정리결의서
• 소유자정리결의서
• 부동산종합공부 관련 자료
• 그 밖의 관계 공부와 증명자료

지적공부의 열람과 등본 발급

지적공부는 지적공개주의에 따라 일정한 절차로 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다. 토지거래, 인허가, 측량, 소송, 세무 업무 등에서 지적공부의 열람과 등본 발급이 활용된다.

열람과 등본 발급이 가능한 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 경계점좌표등록부
• 지적도
• 임야도

지적전산자료

지적전산자료는 지적공부의 등록사항을 전산화한 자료이다. 지적공부가 전산화되면서 토지정보를 빠르게 검색하고 활용할 수 있게 되었지만, 대량 이용이나 활용에는 별도의 승인 절차가 필요할 수 있다.

지적전산자료가 활용되는 경우는 다음과 같다.

• 토지정보 검색
• 부동산종합공부와의 연계
• 공간정보체계 구축
• 행정기관 간 자료 제공
• 토지정책 수립
• 조세와 보상 업무
• 부동산 거래 지원

부동산종합공부와의 관계

부동산종합공부는 토지, 건축물, 토지이용규제, 부동산 가격, 부동산 권리에 관한 사항 등을 종합적으로 등록·관리하는 공부이다. 지적공부의 정보는 부동산종합공부의 토지 정보로 활용된다.

지적공부와 부동산종합공부의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
• 부동산종합공부는 토지 정보를 포함한 부동산 종합정보를 관리한다.
• 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등의 정보가 부동산종합공부와 연결된다.
• 부동산종합공부는 다목적지적의 성격을 보여 준다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 해야 한다.

등기부와의 관계

지적공부는 토지의 사실관계를 공시하고, 등기부는 부동산의 권리관계를 공시한다. 토지등기부의 표제부는 지적공부의 토지표시와 밀접하게 연결된다.

구분	지적공부	등기부
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 권리관계
대상	토지	토지와 건물
담당 기관	지적소관청	등기소
심사 방식	실질적 심사주의	형식적 심사주의
공신력	불인정	불인정

지적공부와 등기부의 내용은 일치해야 하지만, 실제로 불일치가 발생할 수 있으므로 거래 시 함께 확인해야 한다.

토지이동과 지적공부

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 토지이동이 발생하면 지적공부의 등록사항도 정리된다.

지적공부와 관련되는 토지이동은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

토지이동은 지적공부의 등록사항을 변경하는 핵심 원인이다.

지적정리와 지적공부

지적정리는 토지이동이나 소유자 변동 등에 따라 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다. 지적정리가 이루어지면 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등 관련 지적공부가 정리된다.

지적정리 과정에서 작성될 수 있는 자료는 다음과 같다.

• 토지이동정리결의서
• 소유자정리결의서
• 측량성과도
• 토지이동 신청서
• 등기촉탁서
• 지적정리 통지서

등기촉탁과 지적공부

등기촉탁은 지적소관청이 토지표시 변경에 따라 등기부의 표시를 정리하기 위하여 관할 등기소에 등기를 촉탁하는 절차이다.

등기촉탁이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정 중 등기부 표시 변경이 필요한 경우

등기촉탁은 지적공부와 등기부의 표시를 일치시키는 데 중요한 절차이다.

공신력

지적공부는 공적 장부이지만, 그 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 지적공부의 내용과 실제 현황이 다를 수 있으므로, 부동산 거래에서는 지적공부뿐 아니라 등기부, 현장조사, 지적측량 등을 함께 확인해야 한다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 지적공부상 면적과 실제 측량면적이 다를 수 있다.
• 지적도상 경계와 현장 점유경계가 다를 수 있다.
• 지적공부상 지목과 실제 이용상황이 다를 수 있다.
• 지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 불일치할 수 있다.
• 권리관계는 등기부를 기준으로 확인해야 한다.

거래 실무상 유의점

토지를 거래할 때에는 여러 지적공부를 함께 확인해야 한다. 토지대장이나 임야대장만으로는 토지의 경계와 위치를 충분히 확인하기 어렵고, 지적도나 임야도만으로는 소유자와 면적을 충분히 확인하기 어렵다.

거래 시 확인할 자료는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 부동산종합공부
• 등기부
• 토지이용계획 관련 자료
• 현장 조사 결과

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지적공부의 종류와 각 공부의 등록사항을 구별하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다.
• 지적공부에는 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 경계점좌표등록부, 지적도, 임야도가 있다.
• 토지대장은 일반 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
• 임야대장은 임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
• 공유지연명부는 공유자별 지분을 등록한다.
• 대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록한다.
• 경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록한다.
• 지적도는 토지대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시한다.
• 임야도는 임야대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시한다.
• 지적공부는 지적소관청이 관리한다.
• 지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 지적공부와 등기부의 내용을 함께 확인해야 한다.

같이 보기

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 부동산종합공부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」