부동산등기법

부동산등기법(不動産登記法)은 부동산등기에 관한 사항을 정하여 부동산의 표시와 권리관계를 공시하게 하는 법률이다.

개요

부동산등기법은 부동산등기에 관한 기본 법률이다. 부동산등기법은 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 절차와 내용을 정한다. 등기의 대상, 등기할 수 있는 권리, 등기소와 등기관, 등기부의 구성, 등기신청, 등기의 실행, 등기신청의 각하, 등기관의 처분에 대한 이의 등이 이 법에서 다루어진다.

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기법의 목적, 등기할 수 있는 권리, 등기부와 등기기록, 등기소, 등기관, 등기신청, 공동신청주의, 등기의 순위를 중심으로 정리하면 된다.

목적

부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 정함을 목적으로 한다. 부동산등기는 부동산의 표시와 권리관계를 공시하여 거래의 안전과 권리관계의 명확성을 확보하는 기능을 한다.

부동산등기법의 목적은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 부동산등기에 관한 절차를 정한다.
• 부동산의 표시를 등기부에 공시하게 한다.
• 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 공시하게 한다.
• 등기소와 등기관의 등기사무 처리 기준을 정한다.
• 등기신청과 등기실행 절차를 정한다.
• 부동산 거래의 안전과 권리관계의 명확성을 지원한다.

적용 대상

부동산등기법은 부동산등기에 관한 법률이다. 부동산등기의 대상은 토지와 건물이다.

부동산등기법상 주요 적용 대상은 다음과 같다.

• 토지
• 건물
• 구분건물
• 대지권이 있는 구분건물
• 부동산에 관한 등기할 수 있는 권리
• 부동산 표시의 변경 또는 말소
• 등기부와 등기기록
• 등기신청 절차

등기할 수 있는 권리

부동산등기법은 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 등기한다고 규정한다.

등기할 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 권리질권
• 채권담보권
• 임차권

시험에서는 이 권리들을 정확히 암기해야 한다. 특히 점유권과 유치권은 일반적인 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리 목록에 포함되지 않는다는 점을 구별하면 된다.

등기의 대상이 되는 사항

부동산등기법상 등기는 권리 자체뿐 아니라 부동산의 표시와 권리의 변동 형태에 대하여 이루어진다.

등기 대상이 되는 사항은 다음과 같다.

• 부동산의 표시
• 권리의 보존
• 권리의 이전
• 권리의 설정
• 권리의 변경
• 권리의 처분의 제한
• 권리의 소멸

예를 들어 소유권보존등기는 권리의 보존에 관한 등기이고, 소유권이전등기는 권리의 이전에 관한 등기이며, 저당권설정등기는 권리의 설정에 관한 등기이다.

등기부

등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 공적 장부이다.

등기부와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 편성된다.
• 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.
• 등기기록은 부동산별로 편성된다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 등기사항증명서와 열람을 통해 등기기록을 확인할 수 있다.

등기부의 종류

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.

구분	대상	주요 내용
토지등기부	토지	토지의 표시와 토지에 관한 권리관계
건물등기부	건물	건물의 표시와 건물에 관한 권리관계

토지와 건물은 별개의 부동산으로 등기된다. 따라서 같은 사람이 토지와 건물을 모두 소유할 수도 있고, 토지소유자와 건물소유자가 다를 수도 있다.

등기기록

등기기록은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말한다. 등기기록은 부동산별로 편성되며, 등기부를 구성하는 기본 단위이다.

등기기록에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 부동산별로 등기기록이 편성된다.
• 토지는 1필지 단위로 등기기록이 편성된다.
• 건물은 1개의 건물 단위로 등기기록이 편성된다.
• 구분건물은 전유부분별 등기기록 구조가 문제된다.
• 등기기록은 표제부, 갑구, 을구로 구성된다.

등기기록의 구성

등기기록에는 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

구분	기록 내용
표제부	부동산의 표시에 관한 사항
갑구	소유권에 관한 사항
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항

부동산 거래에서는 표제부에서 부동산을 특정하고, 갑구에서 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구에서 저당권·전세권·지상권 등 소유권 외 권리를 확인한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 토지등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록된다. 건물등기기록의 표제부에는 소재, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부의 기능은 다음과 같다.

• 부동산을 특정한다.
• 토지와 건물의 물리적 표시를 공시한다.
• 지적공부 또는 건축물대장과 연결된다.
• 권리관계의 대상이 되는 부동산을 확인하게 한다.
• 분필, 합필, 지목변경, 건물표시변경 등 표시변경등기와 연결된다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등이 갑구에 기록된다.

갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 소유권이전청구권 가등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기

을구

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등이 을구에 기록된다.

을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지상권등기
• 지역권등기
• 전세권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 임차권등기
• 권리의 변경·이전·말소

등기소

등기소는 등기사무를 처리하는 기관이다. 부동산등기는 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 등기소에서 처리한다.

등기소에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기부를 관리한다.
• 등기신청을 접수한다.
• 등기관이 등기신청을 심사한다.
• 등기기록에 등기를 실행한다.
• 등기사항증명서 발급과 등기기록 열람 업무를 처리한다.
• 지적소관청과 구별해야 한다.

등기관

등기관은 등기사무를 처리하는 공무원이다. 등기관은 등기신청이 법령상 요건을 갖추었는지 심사하고, 등기기록에 등기를 실행한다.

등기관의 업무는 다음과 같다.

• 등기신청 접수
• 등기신청정보와 첨부정보 심사
• 등기실행
• 등기신청 각하
• 등기완료통지
• 등기관의 처분에 대한 이의와 연결되는 처분

등기관의 심사권

부동산등기 절차에서 등기관은 원칙적으로 형식적 심사권을 가진다. 이는 지적제도에서 지적소관청이 실질적 심사를 하는 것과 비교하여 출제될 수 있다.

구분	등기제도	지적제도
담당	등기관	지적소관청
심사 방식	형식적 심사주의	실질적 심사주의
주요 심사 대상	등기신청정보와 첨부정보	토지의 실제 현황과 법령상 요건

등기신청

등기신청은 등기를 하려는 자가 등기소에 등기의 실행을 요구하는 절차이다. 등기는 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 개시된다.

등기신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기원인정보
• 등기필정보
• 등기권리자와 등기의무자
• 공동신청주의
• 단독신청
• 등기신청의 접수
• 등기신청의 각하
• 등기신청의 취하

공동신청주의

공동신청주의는 권리변동 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 원칙이다. 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매수인이 등기권리자, 매도인이 등기의무자가 된다.

공동신청주의와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 권리변동 등기의 원칙이다.
• 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.
• 등기의 진정성을 확보하기 위한 제도이다.
• 상속등기, 소유권보존등기, 판결에 의한 등기 등은 예외로 문제될 수 있다.

단독신청

단독신청은 등기권리자 또는 등기의무자 중 한쪽만으로 신청할 수 있는 등기신청 방식이다. 공동신청주의의 예외로 정리한다.

단독신청이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 판결에 의한 등기
• 등기명의인표시변경등기
• 등기명의인표시경정등기
• 멸실등기
• 일정한 말소등기

구체적인 단독신청 가능 여부는 등기의 종류별로 구별해야 한다.

등기촉탁

등기촉탁은 관공서 등 촉탁권자가 등기소에 등기를 요구하는 절차이다. 지적제도에서는 지적소관청이 토지의 표시 변경에 관한 등기를 촉탁하는 경우가 중요하다.

등기촉탁과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기신청과 구별된다.
• 관공서 등의 촉탁에 따라 등기가 이루어진다.
• 지적소관청의 토지표시 변경 등기촉탁이 대표적이다.
• 신규등록은 지적소관청의 일반적 등기촉탁 대상에서 제외된다.
• 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다는 점이 중요하다.

직권등기

직권등기는 등기관이 직권으로 하는 등기이다. 등기신청이나 등기촉탁과 구별된다.

직권등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기관이 직권으로 실행한다.
• 법령상 직권등기가 허용되는 경우에 한한다.
• 신청주의의 예외로 이해할 수 있다.
• 등기신청과 등기촉탁과 구별해야 한다.

등기의 순위

부동산등기법은 등기의 순위에 관한 기준을 둔다. 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

등기의 순위에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
• 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 부기등기의 순위는 주등기와의 관계를 고려한다.
• 저당권, 전세권, 가등기 등 권리순위 판단에 중요하다.

등기신청의 각하

등기신청이 법령상 요건을 갖추지 못한 경우 등기관은 등기신청을 각하할 수 있다. 각하는 등기신청을 받아들이지 않는 처분이다.

등기신청 각하가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 사건이 등기할 것이 아닌 경우
• 관할 등기소가 아닌 경우
• 등기신청정보가 법령상 방식에 맞지 않는 경우
• 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우
• 신청정보와 첨부정보가 서로 맞지 않는 경우
• 등기할 권리가 아닌 경우

등기관의 처분에 대한 이의

등기관의 등기신청 각하 등 처분에 불복하는 경우에는 법령이 정한 이의절차가 문제된다. 이는 등기관의 처분에 대한 불복수단이다.

이의절차에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기관의 처분에 불복하는 경우 문제된다.
• 등기신청 각하에 대한 이의가 대표적이다.
• 등기절차상 불복제도이다.
• 지적측량적부심사와 구별해야 한다.
• 민사상 권리관계 확정소송과도 구별해야 한다.

부동산등기규칙과의 관계

부동산등기법은 부동산등기의 기본 사항을 규정하고, 세부적인 등기절차와 등기기록의 편성, 등기신청정보와 첨부정보 등은 부동산등기규칙에서 구체화된다.

부동산등기규칙과 관련되는 사항은 다음과 같다.

• 등기기록의 양식과 기록 방식
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보
• 등기완료통지
• 등기사항증명서
• 전자신청 절차

민법과의 관계

부동산등기법은 등기절차를 정하는 법률이고, 민법은 부동산물권변동의 실체적 효력을 정한다. 따라서 부동산 물권변동은 민법과 부동산등기법을 함께 이해해야 한다.

민법과 부동산등기법의 관계는 다음과 같다.

• 민법은 물권변동의 실체적 효력을 정한다.
• 부동산등기법은 등기절차를 정한다.
• 법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기가 있어야 효력이 생긴다.
• 등기신청 절차는 부동산등기법에 따른다.
• 권리관계의 유효성은 민법상 원인관계와 연결된다.

지적제도와의 관계

부동산등기법은 등기부에 관한 법률이고, 지적제도는 토지의 표시를 지적공부에 등록하는 제도이다. 토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항과 연결된다.

구분	부동산등기법	공간정보관리법상 지적제도
중심	등기부와 등기절차	지적공부와 토지표시
담당	등기소, 등기관	지적소관청
심사	형식적 심사주의	실질적 심사주의
주요 공부	등기부	토지대장, 지적도 등

거래 실무상 유의점

부동산 거래에서는 부동산등기법에 따른 등기부 확인이 필수이다. 다만 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않으므로 등기부 확인만으로 모든 위험이 제거되는 것은 아니다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기부 표제부의 부동산 표시
• 갑구의 소유자와 처분제한등기
• 을구의 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리
• 등기명의인과 거래당사자의 일치 여부
• 등기부와 지적공부 또는 건축물대장의 표시 일치 여부
• 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 여부
• 등기원인과 실제 계약관계의 일치 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기법의 목적, 등기할 수 있는 권리, 등기기록의 구성, 등기의 순위를 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 정하는 법률이다.
• 부동산등기법상 등기는 부동산의 표시와 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.
• 등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권이다.
• 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.
• 같은 구에서 한 등기는 순위번호, 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 등기제도는 형식적 심사주의, 지적제도는 실질적 심사주의로 비교한다.
• 부동산등기법은 등기절차법이고, 민법은 물권변동의 실체적 효력을 정한다.

같이 보기

• 부동산등기
• 등기부
• 등기기록
• 등기신청
• 등기의 순위

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」