소유권정리

소유권정리는 등기부의 소유권 변동 등에 따라 지적공부에 등록된 소유자 사항을 정리하는 지적공부 정리 절차이다.

개요

소유권정리는 지적공부에 등록된 소유자 사항을 등기부 등 관계 자료에 맞추어 정리하는 절차이다. 지적공부는 토지의 표시를 중심으로 관리하는 공부이지만, 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부 등에는 소유자에 관한 사항도 등록된다. 따라서 소유권 변동이 있으면 지적공부의 소유자 사항도 정리되어야 한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 소유권정리의 근거자료, 소유자정리결의서, 등기부와 지적공부의 관계, 토지이동정리결의서와의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

의의

소유권정리는 지적공부의 소유자 표시를 등기부의 권리관계 공시와 맞추는 절차이다. 소유권은 등기부에서 공시되는 권리관계이지만, 지적공부에도 소유자 사항이 등록되므로 등기부와 지적공부의 소유자 표시가 일치하도록 정리할 필요가 있다.

소유권정리가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적공부의 소유자 사항을 최신 상태로 유지한다.
• 등기부상 소유자와 지적공부상 소유자를 일치시킨다.
• 토지대장과 임야대장의 소유자 표시를 정리한다.
• 공유지연명부의 공유자와 지분을 정리한다.
• 부동산 거래와 행정처리에서 소유자 확인의 혼란을 줄인다.
• 지적공부의 복구자료와 소유자정리결의서 작성과 연결된다.

정리 대상

소유권정리의 대상은 지적공부에 등록된 소유자 사항이다.

정리 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 공유자의 성명 또는 명칭
• 공유자의 주소
• 공유자별 지분
• 대지권 관련 소유자 사항
• 소유자 표시의 변경 사항

지적공부와의 관계

소유권정리는 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다. 다만 지적공부는 토지의 사실관계를 중심으로 공시하는 공부이고, 권리관계 공시의 중심은 등기부이다.

소유권정리와 관련되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 부동산종합공부

지적도와 임야도는 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 공부이므로, 소유자 사항 정리의 중심은 대장형 공부이다.

등기부와의 관계

등기부는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 소유권정리는 등기부의 소유권 변동이나 소유자 표시를 바탕으로 지적공부의 소유자 사항을 정리한다.

등기부와 소유권정리의 관계는 다음과 같다.

• 등기부 갑구는 소유권 변동 확인자료가 된다.
• 등기부상 소유자와 지적공부상 소유자는 일치해야 한다.
• 소유권이전등기 후 지적공부의 소유자 사항이 정리된다.
• 등기명의인 표시변경이 있으면 지적공부의 소유자 표시도 정리될 수 있다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.

정리 근거 자료

소유권정리는 등기부 등 소유권 변동을 확인할 수 있는 자료를 근거로 한다.

소유권정리의 근거자료가 될 수 있는 것은 다음과 같다.

• 등기필통지서
• 등기완료통지서
• 등기사항증명서
• 등기부 기록
• 법원의 확정판결서
• 상속 관련 증명서류
• 성명 또는 명칭 변경을 증명하는 서류
• 주소 변경을 증명하는 서류
• 그 밖에 소유자 사항 정리에 필요한 관계 서류

소유자정리결의서와의 관계

소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하려는 경우 지적소관청이 작성하는 내부 정리 문서이다.

소유권정리와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

• 소유권정리는 지적공부의 소유자 사항 정리 절차이다.
• 소유자정리결의서는 그 정리 내용을 문서화한 내부 문서이다.
• 작성 주체는 지적소관청이다.
• 토지소유자가 작성하는 문서가 아니다.
• 소유자정리결의서 작성 후 관련 지적공부가 정리된다.

토지이동정리결의서와의 구별

토지이동정리결의서는 토지이동이 있는 경우 작성하고, 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 작성한다.

구분	소유권정리	토지이동 정리
중심 내용	소유자 사항	토지의 표시사항
관련 문서	소유자정리결의서	토지이동정리결의서
정리 대상	성명, 주소, 지분 등	지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등
주요 근거	등기부, 등기사항증명서 등	토지이동 신청서, 측량성과 등

시험에서는 “소유자 사항은 소유자정리결의서, 토지표시는 토지이동정리결의서”로 구별하면 된다.

토지대장과의 관계

토지대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 사항 등이 등록된다. 토지의 소유자가 변경되면 토지대장의 소유자 사항도 정리된다.

토지대장에서 소유권정리로 바뀔 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 소유자 변경 내역
• 공유자 관련 사항

임야대장과의 관계

임야대장은 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 지적공부이다. 임야대장 등록 토지의 소유권 변동이 있으면 임야대장의 소유자 사항도 정리된다.

임야대장에서 소유권정리로 바뀔 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 임야 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 등록번호
• 공유자와 지분
• 산 지번 토지의 소유자 표시

공유지연명부와의 관계

공유지연명부는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 지적공부이다. 공유자나 지분이 변경되면 소유권정리가 중요하다.

공유지연명부에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

• 공유자 성명 또는 명칭
• 공유자 주소
• 공유자 등록번호
• 공유자별 소유권 지분
• 지분 이전
• 상속으로 인한 공유자 변경
• 공유물분할로 인한 공유관계 변경

대지권등록부와의 관계

대지권등록부는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다. 구분건물의 소유권 변동이나 대지권 관련 소유자 사항이 변경되면 대지권등록부의 소유자 사항 정리가 문제될 수 있다.

대지권등록부와 소유권정리의 관계는 다음과 같다.

• 대지권 관련 소유자 사항을 정리한다.
• 전유부분의 건물표시와 소유자 사항의 관계를 확인한다.
• 대지권 비율과 소유자 표시를 확인한다.
• 구분건물등기부와 대지권등록부의 표시 일치 여부가 중요하다.

매매와 소유권정리

매매로 토지소유자가 변경되면 등기부에 소유권이전등기가 이루어지고, 그 등기 내용을 바탕으로 지적공부의 소유자 사항이 정리된다.

매매와 소유권정리의 관계는 다음과 같다.

• 매매계약만으로 지적공부의 소유자 사항이 정리되는 것은 아니다.
• 소유권이전등기가 기준이 된다.
• 등기부상 소유자 변경을 확인한다.
• 소유자정리결의서를 작성할 수 있다.
• 토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시가 정리된다.

상속과 소유권정리

상속으로 토지소유자가 변경되면 상속등기 후 지적공부의 소유자 사항도 정리된다. 상속인이 여러 명이면 공유지연명부 정리가 함께 문제될 수 있다.

상속과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 상속등기 여부
• 상속인별 지분
• 등기부상 소유자 표시
• 토지대장 또는 임야대장상 소유자 표시
• 공유지연명부 정리 필요 여부
• 소유자정리결의서 작성 여부

증여와 소유권정리

증여로 소유권이 이전되면 등기부의 소유권이전등기를 기준으로 지적공부의 소유자 사항이 정리된다.

증여와 소유권정리의 관계는 다음과 같다.

• 증여계약만으로 지적공부의 소유자 사항이 정리되는 것은 아니다.
• 증여로 인한 소유권이전등기가 기준이 된다.
• 등기부상 소유자 변경을 확인한다.
• 토지대장 또는 임야대장 소유자 사항을 정리한다.

공유물분할과 소유권정리

공유물분할로 공유관계가 해소되거나 지분관계가 변경되면 소유권정리가 필요하다. 현물분할이 이루어진 경우에는 토지의 분할과 소유권정리가 함께 문제될 수 있다.

공유물분할과 소유권정리의 관계는 다음과 같다.

• 공유자 지분이 변경될 수 있다.
• 공유지연명부 정리가 필요할 수 있다.
• 현물분할이면 토지의 분할이 함께 문제될 수 있다.
• 분할 후 각 필지별 소유자 사항이 정리된다.
• 등기부의 소유권 정리와 지적공부 정리가 함께 필요하다.

성명·주소 변경과 소유권정리

소유권 자체가 이전되지 않더라도 소유자의 성명, 명칭, 주소가 변경되면 지적공부의 소유자 표시 정리가 필요할 수 있다.

성명·주소 변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인표시변경등기 여부
• 주민등록표 또는 법인등기사항증명서 등 변경 사실
• 등기부와 지적공부의 소유자 표시 일치 여부
• 토지대장 또는 임야대장의 주소 정리 여부
• 소유자정리결의서 작성 여부

소유권정리와 권리변동 효과

소유권정리는 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차일 뿐, 그 자체로 소유권을 이전하거나 창설하는 효력이 있는 것은 아니다. 소유권의 변동은 등기를 통하여 공시된다.

구별할 사항은 다음과 같다.

• 소유권정리는 지적공부상 소유자 표시 정리이다.
• 소유권이전등기는 등기부상 권리변동 공시이다.
• 소유권정리만으로 소유권이 이전되지 않는다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
• 지적공부상 소유자 표시에는 공신력이 인정되지 않는다.

등기신청과의 구별

등기신청은 등기부에 권리관계 또는 표시사항을 기록하기 위한 신청이다. 소유권정리는 등기부의 변동 사항을 지적공부의 소유자 사항에 반영하는 정리 절차이다.

구분	소유권정리	등기신청
제도	지적제도	등기제도
공부	지적공부	등기부
중심 내용	지적공부의 소유자 사항 정리	권리관계 또는 표시사항 등기
효과	소유자 표시 정리	등기기록에 권리변동 등 공시

지적공부의 복구자료

소유권정리와 관련된 자료는 지적공부의 복구에서 소유자 사항을 확인하는 자료로 활용될 수 있다. 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우, 등기부와 소유자정리결의서 등을 통해 소유자 사항을 복구할 수 있다.

복구자료로 활용될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유자 변동 내역
• 공유자와 지분
• 소유자 주소
• 성명 또는 명칭 변경
• 등기부와 지적공부의 소유자 표시 관계
• 대지권 관련 소유자 사항

거래 실무상 유의점

토지 거래에서는 지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 불일치가 있으면 등기부를 기준으로 권리관계를 확인하고, 지적공부 정리 필요 여부를 검토해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장상 소유자 표시
• 등기부 갑구의 소유자 표시
• 공유지연명부의 공유자와 지분
• 대지권등록부의 소유자 사항
• 성명·주소 불일치 여부
• 상속등기 또는 지분이전등기 여부
• 소유자정리 이력
• 권리관계 제한 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 소유권정리를 소유자정리결의서, 등기부와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 소유권정리는 등기부의 소유권 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다.
• 소유권정리는 토지의 표시 정리가 아니라 소유자 사항 정리이다.
• 소유권정리에는 소유자정리결의서가 연결된다.
• 토지이동에는 토지이동정리결의서가 연결된다.
• 소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인한다.
• 소유권정리 자체가 소유권 이전 효과를 발생시키는 것은 아니다.
• 토지대장과 임야대장의 소유자 사항은 등기부와 일치해야 한다.
• 공유자의 변경이나 지분 변경은 공유지연명부 정리와 연결된다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
• 지적공부의 소유자 사항에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 소유자정리결의서
• 토지이동정리결의서
• 지적정리
• 등기부
• 공유지연명부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」