사용검사
사용검사는 사업계획승인을 받아 시행한 주택건설사업 또는 대지조성사업이 승인된 사업계획에 맞게 완료되었는지를 확인하는 주택법상 절차이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
사용검사는 주택법상 사업계획승인을 받아 시행한 주택건설사업 또는 대지조성사업이 완료된 경우, 해당 주택이나 대지가 승인된 사업계획과 관계 법령에 적합하게 완성되었는지를 확인하는 절차이다.
건축법상 개별 건축물은 공사 완료 후 사용승인을 받는 것이 원칙이지만, 주택법상 사업계획승인 대상 주택건설사업은 주택법에 따른 사용검사를 받는다. 공인중개사 부동산공법에서는 사용검사의 대상, 사용검사권자, 사용검사의 효과, 분할 사용검사, 동별 사용검사, 임시 사용승인이 중요하다.
의의[편집 | 원본 편집]
사용검사는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 완료 여부를 행정청이 확인하는 절차이다. 사업계획승인이 사업 시행 전의 승인이라면, 사용검사는 사업 완료 후의 확인이다.
사용검사의 기능은 다음과 같다.
- 승인된 사업계획대로 공사가 완료되었는지 확인한다.
- 주택과 대지의 사용 가능 여부를 판단한다.
- 입주자 보호와 주택 품질 확보에 기여한다.
- 부대시설과 복리시설 설치 여부를 확인한다.
- 인허가 의제에 따른 사용승인·준공검사 등의 효과와 연결된다.
- 사용검사 전 사용을 제한하여 미완성 주택의 입주를 방지한다.
사용검사의 대상[편집 | 원본 편집]
주택건설사업[편집 | 원본 편집]
사업주체가 사업계획승인을 받아 주택건설사업을 시행한 경우, 공사를 완료하면 주택에 대하여 사용검사를 받아야 한다.[1]
주택건설사업에서 사용검사가 필요한 이유는 다음과 같다.
- 주택이 승인된 설계와 기준에 맞게 건설되었는지 확인한다.
- 부대시설과 복리시설의 설치 여부를 확인한다.
- 입주 가능 상태인지 판단한다.
- 입주자 보호와 주거안전을 확보한다.
대지조성사업[편집 | 원본 편집]
사업계획승인을 받아 대지조성사업을 시행한 경우에도 사업 완료 후 대지에 대하여 사용검사를 받아야 한다.[1]
대지조성사업의 사용검사에서는 조성된 대지가 사업계획에 맞게 완료되었는지, 도로·상하수도·기반시설 등이 적정하게 설치되었는지가 문제된다.
사용검사권자[편집 | 원본 편집]
사용검사는 원칙적으로 시장·군수·구청장이 한다. 다만 국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 사용검사권자가 된다.[1]
사용검사권자를 정리하면 다음과 같다.
| 구분 | 사용검사권자 |
|---|---|
| 일반적인 사업 | 시장·군수·구청장 |
| 국가가 사업주체인 경우 | 국토교통부장관 |
| 한국토지주택공사가 사업주체인 경우 | 국토교통부장관 |
| 대통령령으로 정하는 경우 | 국토교통부장관 |
신청 주체[편집 | 원본 편집]
사업주체[편집 | 원본 편집]
사용검사는 원칙적으로 사업주체가 신청한다. 사업주체는 사업계획승인을 받아 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자이다.
사업주체가 될 수 있는 자는 다음과 같다.
- 국가
- 지방자치단체
- 한국토지주택공사
- 지방공사
- 등록사업자
- 주택조합
- 고용자
- 그 밖에 주택법령상 사업주체
시공보증자·시공자·입주예정자[편집 | 원본 편집]
사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없거나, 정당한 이유 없이 사용검사 절차를 이행하지 않는 경우에는 일정한 자가 사용검사를 신청할 수 있다.[1]
사용검사를 신청할 수 있는 자는 다음과 같다.
- 해당 주택의 시공을 보증한 자
- 해당 주택의 시공자
- 입주예정자
이 제도는 사업주체의 파산이나 절차 지연으로 입주예정자가 피해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
사용검사의 기준[편집 | 원본 편집]
사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지를 확인해야 한다.[2]
사용검사에서 확인하는 주요 사항은 다음과 같다.
- 승인된 사업계획과의 적합성
- 주택의 위치와 규모
- 세대수
- 부대시설 설치 여부
- 복리시설 설치 여부
- 대지조성 상태
- 도로와 기반시설 설치 여부
- 공사 완료 여부
- 관계 법령상 인허가 사항 이행 여부
- 사업계획승인 조건 이행 여부
사용검사 절차[편집 | 원본 편집]
사용검사의 일반적인 절차는 다음과 같다.
- 주택건설사업 또는 대지조성사업 완료
- 사업주체의 사용검사 신청
- 관계 서류 제출
- 사용검사권자의 현장 확인
- 사업계획 적합 여부 검토
- 관계 행정기관 협의
- 사용검사 실시
- 사용검사필증 교부
- 입주 또는 사용
사용검사의 효과[편집 | 원본 편집]
사용 가능[편집 | 원본 편집]
사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 사용할 수 없다. 다만 임시 사용승인을 받은 경우에는 예외가 인정된다.[1]
사용검사가 중요한 이유는 다음과 같다.
- 입주 가능 여부의 기준이 된다.
- 주택을 적법하게 사용할 수 있게 된다.
- 미완성 주택의 무리한 입주를 방지한다.
- 입주자의 안전과 재산을 보호한다.
인허가 의제 효과[편집 | 원본 편집]
사업주체가 사용검사를 받으면 주택법상 의제되는 인허가에 따른 해당 사업의 사용승인, 준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다.[1]
인허가 의제 효과는 다음과 같다.
- 건축법상 사용승인과 유사한 효과가 발생할 수 있다.
- 관계 법령상 준공검사 또는 준공인가를 받은 것으로 볼 수 있다.
- 주택건설사업과 관련된 행정절차를 종합적으로 마무리한다.
- 관계 행정기관과의 협의가 필요하다.
분할 사용검사[편집 | 원본 편집]
분할 사용검사는 사업계획을 공구별로 승인받은 경우 완공된 주택에 대하여 공구별로 받는 사용검사이다.[1]
분할 사용검사가 필요한 경우는 다음과 같다.
- 대규모 주택단지를 여러 공구로 나누어 시행하는 경우
- 일부 공구가 먼저 완공된 경우
- 완공된 부분부터 순차적으로 입주가 필요한 경우
- 사업 전체 완료 전 일부 사용을 허용할 필요가 있는 경우
분할 사용검사는 대규모 사업에서 입주시기와 공사 진행을 탄력적으로 조정할 수 있게 한다.
동별 사용검사[편집 | 원본 편집]
동별 사용검사는 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우, 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 받는 사용검사이다.[1]
동별 사용검사가 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 일부 동의 공사가 먼저 완료된 경우
- 사업 전체 조건 중 일부가 아직 이행되지 않은 경우
- 완공된 동에 대한 입주 필요성이 있는 경우
- 미완료 부분과 사용 가능한 부분을 구분할 필요가 있는 경우
동별 사용검사는 전체 사업이 완전히 완료되지 않았더라도, 공사가 끝난 개별 동의 사용 가능성을 확인하는 절차이다.
임시 사용승인[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
임시 사용승인은 사용검사를 받기 전이라도 대통령령으로 정하는 경우에 사용검사권자의 승인을 받아 주택 또는 대지를 임시로 사용할 수 있게 하는 제도이다.[1]
필요성[편집 | 원본 편집]
임시 사용승인은 공사가 대부분 완료되었으나 일부 경미한 사항이 남아 있거나, 입주 지연으로 입주예정자의 피해가 우려되는 경우 등에 활용될 수 있다.
임시 사용승인에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 사용검사 전 사용의 예외이다.
- 사용검사권자의 승인이 필요하다.
- 안전과 사용상 지장이 없어야 한다.
- 미완료 사항의 보완이 전제될 수 있다.
- 정식 사용검사를 대체하는 것은 아니다.
사용검사 전 사용 제한[편집 | 원본 편집]
사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택이나 대지를 사용하게 하거나 사용할 수 없다.[1]
사용검사 전 사용 제한의 목적은 다음과 같다.
- 미완성 주택의 입주를 방지한다.
- 안전상 위험을 예방한다.
- 사업계획 승인조건 이행을 확보한다.
- 부대시설과 복리시설 미설치 상태의 사용을 방지한다.
- 입주자 보호를 강화한다.
다만 임시 사용승인을 받은 경우에는 예외적으로 사용이 가능하다.
건축법상 사용승인과의 비교[편집 | 원본 편집]
사용검사는 주택법상 사업계획승인 대상 사업의 완료 확인 절차이고, 사용승인은 건축법상 건축물의 공사 완료 확인 절차이다.
| 구분 | 사용검사 | 사용승인 |
|---|---|---|
| 근거 법률 | 주택법 | 건축법 |
| 대상 | 사업계획승인을 받은 주택건설사업 또는 대지조성사업 | 건축허가 또는 건축신고를 받은 건축물 |
| 성격 | 주택사업 완료 확인 | 건축공사 완료 확인 |
| 신청 주체 | 사업주체가 원칙 | 건축주가 원칙 |
| 효과 | 주택 또는 대지 사용 가능, 의제 인허가의 사용승인·준공검사 효과 | 건축물 사용 가능 |
사업계획승인과의 관계[편집 | 원본 편집]
사업계획승인은 사업 시행 전의 승인이고, 사용검사는 사업 완료 후의 확인이다.
사업계획승인과 사용검사의 관계는 다음과 같다.
- 사업계획승인을 받아야 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행할 수 있다.
- 사업주체는 승인받은 사업계획에 따라 공사를 해야 한다.
- 공사 완료 후 사용검사를 받아야 한다.
- 사용검사는 승인된 사업계획의 이행 여부를 확인한다.
- 사용검사 후 입주와 사용이 가능해진다.
주택조합과의 관계[편집 | 원본 편집]
주택조합이 사업주체로서 주택건설사업을 시행한 경우에도 사업계획승인을 받았다면 공사 완료 후 사용검사를 받아야 한다.
주택조합과 사용검사의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.
- 주택조합은 사업주체가 될 수 있다.
- 사업계획승인을 받아 사업을 시행할 수 있다.
- 사용검사는 조합주택의 입주 가능 여부와 연결된다.
- 사업 지연이나 시공 문제는 사용검사 지연으로 이어질 수 있다.
- 사용검사 후 조합 해산과 청산 절차가 진행될 수 있다.
입주자 보호[편집 | 원본 편집]
사용검사는 입주자 보호와 밀접하게 연결된다. 사용검사 전 입주를 제한함으로써 미완성·불량시공 상태의 주택 사용을 방지하고, 부대시설과 복리시설이 제대로 갖추어졌는지 확인한다.
입주자 보호와 관련된 사항은 다음과 같다.
- 입주 전 공사 완료 확인
- 주택 품질 확인
- 부대시설과 복리시설 확인
- 사용검사 지연 시 입주예정자 보호
- 사업주체 파산 시 시공보증자 또는 입주예정자의 사용검사 신청 가능성
- 하자보수와 관리 개시의 기초
위반 시 제재[편집 | 원본 편집]
사용검사를 받지 않고 주택이나 대지를 사용하게 하거나 사용하면 주택법상 제재가 문제될 수 있다.
위반 사례는 다음과 같다.
- 사용검사 전 입주를 허용한 경우
- 사용검사 전 주택을 사용한 경우
- 임시 사용승인 없이 대지를 사용한 경우
- 사용검사 조건을 위반한 경우
- 사업계획과 다르게 시공한 상태로 사용한 경우
위반 시에는 사용제한, 시정명령, 과태료 또는 벌칙 등 관계 법령상 제재가 문제될 수 있다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공법에서는 사용검사가 사업계획승인 이후 사업 완료 단계의 절차로 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 사용검사는 사업계획승인을 받아 시행한 주택건설사업 또는 대지조성사업의 완료 확인 절차이다.
- 사업주체는 사업을 완료한 경우 주택 또는 대지에 대하여 사용검사를 받아야 한다.
- 사용검사권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이다.
- 국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우 등은 국토교통부장관이 사용검사권자가 된다.
- 사용검사를 받으면 의제되는 인허가의 사용승인·준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다.
- 사용검사 전에는 원칙적으로 주택이나 대지를 사용하게 하거나 사용할 수 없다.
- 임시 사용승인을 받은 경우에는 예외적으로 사용이 가능하다.
- 분할 사용검사는 공구별 사용검사이고, 동별 사용검사는 공사가 완료된 동별 사용검사이다.
- 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없으면 시공보증자 또는 입주예정자 등이 사용검사를 신청할 수 있다.
- 사용검사는 건축법상 사용승인과 구별해야 한다.
