농지법

농지법은 농지의 소유·이용 및 보전에 필요한 사항을 정하여 농지를 효율적으로 이용·관리하고 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 도모하기 위한 법률이다.

개요

농지법은 농지의 소유, 이용, 보전, 전용에 관한 기본 법률이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전에 중요한 자원이므로, 농지법은 농지를 일반 토지보다 엄격하게 관리한다.

공인중개사 부동산공법에서는 농지소유, 농지취득자격증명, 농지의 임대차, 농지처분의무, 농지전용, 농업진흥지역이 핵심 출제 영역이다. 농지 거래 실무에서도 농지취득자격증명 발급 가능성, 농업진흥지역 여부, 농지전용 가능성, 처분의무 발생 가능성을 반드시 확인해야 한다.

목적

농지법의 목적은 농지의 소유·이용 및 보전에 필요한 사항을 정하여 농지를 효율적으로 이용하고 관리하는 것이다. 이를 통하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

농지법의 주요 목적은 다음과 같다.

• 농지의 효율적 이용
• 농지의 체계적 관리
• 농업인의 경영 안정
• 농업 생산성 향상
• 농업 경쟁력 강화
• 국토환경 보전
• 식량 생산 기반 유지
• 투기적 농지소유 방지

기본 이념

농지법은 농지를 국민에게 식량을 공급하고 국토환경을 보전하는 데 필요한 기반으로 본다. 따라서 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며, 투기의 대상이 되어서는 안 된다.

농지법의 기본 이념은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 농지는 농업생산의 기반이다.
• 농지는 국토환경 보전에 기여하는 자원이다.
• 농지는 투기의 대상이 되어서는 안 된다.
• 농지는 실제 농업경영에 이용되어야 한다.
• 농지의 전용은 필요한 범위에서 제한적으로 허용된다.

기본 구조

농지법은 농지의 정의에서 시작하여 농지의 소유, 취득, 이용, 임대차, 처분, 전용, 보전지역까지 규율한다.

주요 구조는 다음과 같다.

• 농지의 정의
• 농지소유 제한
• 농지취득자격증명
• 농업경영계획서
• 농지의 위탁경영
• 농지의 임대차와 사용대차
• 농지처분의무
• 처분명령과 이행강제금
• 농업진흥지역
• 농지전용허가
• 농지전용신고
• 농지보전부담금
• 원상회복명령

농지

농지는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다. 지목상 전·답·과수원이 대표적이지만, 농지 여부는 지목뿐 아니라 실제 이용상황도 함께 고려한다.

농지에 해당하는 대표적인 토지는 다음과 같다.

• 전
• 답
• 과수원
• 농작물 경작지
• 다년생식물 재배지
• 농지의 개량시설 부지
• 일정한 농축산물 생산시설 부지

농지 여부는 농지취득자격증명, 농지전용허가, 농지처분의무, 농업진흥지역 규제의 적용 여부를 판단하는 출발점이다.

농지소유

농지소유는 농지법의 핵심 영역이다. 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

경자유전의 원칙

농지소유의 기본 원칙은 경자유전이다. 경자유전은 농지는 농업을 경영하는 사람이 소유해야 한다는 원칙이다.

경자유전의 의미는 다음과 같다.

• 농지는 원칙적으로 농업경영에 이용할 자가 소유한다.
• 비농업인의 투기적 농지소유를 제한한다.
• 농지가 실제 농업생산에 이용되도록 한다.
• 농업인의 경영 기반을 보호한다.

예외적 농지소유

농지법은 일정한 경우에는 농업경영 목적이 아니더라도 농지소유를 허용한다.

예외적으로 농지소유가 허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
• 상속으로 농지를 취득하는 경우
• 이농 당시 소유하던 농지를 계속 소유하는 경우
• 주말·체험영농을 목적으로 농업진흥지역 밖의 농지를 소유하는 경우
• 담보농지를 취득하는 경우
• 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지를 소유하는 경우
• 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
• 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

예외적으로 농지를 소유할 수 있더라도 법령상 면적 제한이나 이용 제한, 처분의무가 따를 수 있다.

농지취득자격증명

농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 자가 농지를 소유할 자격이 있음을 농지 소재지 관할 행정청으로부터 확인받는 증명이다.

농지취득자격증명이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 농지소유 자격을 확인한다.
• 투기 목적의 농지취득을 방지한다.
• 농업경영계획의 실현 가능성을 검토한다.
• 농지가 실제 농업에 이용되도록 한다.
• 소유권이전등기의 첨부서류가 된다.

농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 상속 등 일정한 경우에는 예외적으로 필요하지 않을 수 있다.

농업경영계획서

농업경영계획서는 농지를 취득하려는 자가 해당 농지를 어떻게 농업경영에 이용할 것인지 작성하는 계획서이다.

농업경영계획서에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 취득하려는 농지의 면적
• 재배하려는 작물
• 영농 착수 시기
• 농업경영 방법
• 영농 인력 확보 여부
• 농기계와 농업시설 확보 여부
• 거주지와 농지의 거리
• 기존 보유 농지 현황
• 농업경영의 실현 가능성

농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급 심사뿐 아니라 취득 후 농지처분의무 판단에서도 중요한 자료가 된다.

주말·체험영농

주말·체험영농은 농업인이 아닌 개인이 여가나 체험 목적으로 소규모 농지를 이용하는 것이다. 농지법은 일정한 범위에서 주말·체험영농 목적의 농지소유를 허용한다.

주말·체험영농의 특징은 다음과 같다.

• 농업인이 아닌 개인도 가능하다.
• 농업진흥지역 밖의 농지가 대상이 된다.
• 세대 기준으로 소유 면적 제한이 있다.
• 실제 주말·체험영농에 이용해야 한다.
• 투기 목적의 농지취득은 허용되지 않는다.
• 목적과 다르게 이용하면 처분의무가 발생할 수 있다.

농지의 임대차

농지의 임대차는 원칙적으로 제한된다. 농지는 소유자가 자기의 농업경영에 이용해야 한다는 경자유전의 원칙이 있기 때문이다.

다만 농지법은 일정한 경우 농지의 임대차 또는 사용대차를 허용한다.

예외적으로 임대차가 허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 상속으로 취득한 농지
• 이농 당시 소유하던 농지
• 질병, 징집, 취학 등으로 직접 농업경영을 할 수 없는 경우
• 선거에 따른 공직 취임으로 직접 농업경영을 할 수 없는 경우
• 농지은행을 통한 임대차
• 고령농업인의 농지 임대차
• 주말·체험영농 목적 농지
• 그 밖에 농지법령에서 정하는 경우

불법 임대차는 농지처분의무와 연결될 수 있다.

농지처분의무

농지처분의무는 농지 소유자가 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 농지소유 요건을 위반한 경우 일정 기간 안에 그 농지를 처분해야 하는 의무이다.

농지처분의무가 발생할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우
• 농업경영계획서와 다르게 이용하는 경우
• 농지를 휴경하거나 방치하는 경우
• 정당한 사유 없이 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
• 농지소유 상한을 초과한 경우
• 주말·체험영농 목적 농지를 목적대로 이용하지 않는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 경우

처분의무가 발생하면 원칙적으로 사유 발생일부터 1년 이내에 농지를 처분해야 한다.

처분명령과 이행강제금

농지처분의무 기간 안에 농지를 처분하지 않으면 시장·군수 또는 구청장이 6개월 이내의 기간을 정하여 농지처분명령을 할 수 있다.

처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다. 농지법상 이행강제금은 감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 금액으로 부과될 수 있으며, 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과될 수 있다.

농지매수청구

처분명령을 받은 농지 소유자는 해당 농지의 매수를 한국농어촌공사에 청구할 수 있다.

농지매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.

• 처분명령을 받은 농지 소유자가 청구할 수 있다.
• 한국농어촌공사가 매수 주체가 된다.
• 공시지가를 기준으로 매수할 수 있다.
• 인근 지역의 실제 거래가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래가격을 기준으로 매수할 수 있다.
• 농지 처분이 어려운 경우 활용될 수 있다.

농업진흥지역

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정하는 지역이다.

농업진흥지역은 다음과 같이 구분된다.

• 농업진흥구역
• 농업보호구역

농업진흥구역

농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이다. 우량농지 보전과 농업생산이 핵심이다.

농업보호구역

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다.

농업진흥지역의 행위제한

농업진흥지역 안에서는 농업 목적 외의 행위가 엄격하게 제한된다. 특히 농업진흥구역에서는 비농업용 건축물 설치와 농지전용이 매우 제한적으로 허용된다.

제한될 수 있는 행위는 다음과 같다.

• 농지를 택지로 전용하는 행위
• 공장 부지로 사용하는 행위
• 상업시설 부지로 사용하는 행위
• 창고나 야적장으로 사용하는 행위
• 주차장으로 사용하는 행위
• 농업과 무관한 건축물을 설치하는 행위
• 농업환경을 훼손하는 개발행위

농업진흥지역은 국토계획법상 농림지역과 구별해야 한다. 농업진흥지역은 농지법상 제도이고, 농림지역은 국토계획법상 용도지역이다.

농지전용

농지전용은 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다.

농지전용에 해당할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농지에 주택이나 상가를 건축하는 경우
• 농지에 공장이나 창고를 설치하는 경우
• 농지를 주차장으로 사용하는 경우
• 농지를 도로 부지로 사용하는 경우
• 농지를 야적장으로 사용하는 경우
• 농지를 체육시설 부지로 사용하는 경우
• 농지를 농업생산과 무관한 시설 부지로 사용하는 경우

농지전용은 원칙적으로 허가 대상이며, 일정한 경우 신고나 협의로 처리될 수 있다.

농지전용허가

농지를 전용하려는 자는 원칙적으로 농지전용허가를 받아야 한다. 농지전용허가는 농지를 농업 외 용도로 사용하기 전에 그 타당성과 농지 보전 필요성을 심사하는 절차이다.

농지전용허가에서 검토되는 사항은 다음과 같다.

• 농지의 보전가치
• 농업진흥지역 해당 여부
• 전용 목적의 적정성
• 전용 면적의 적정성
• 주변 농지의 영농환경 침해 여부
• 농업용수와 배수에 미치는 영향
• 재해 발생 가능성
• 용도지역상 허용 여부
• 개발행위허가 가능성
• 건축허가 가능성

농지전용신고

농지전용신고는 일정한 경미한 전용이나 농업인 생활·영농에 필요한 시설 등을 설치하는 경우 허가보다 간소한 절차로 농지를 전용할 수 있게 하는 제도이다.

신고 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농업인 주택 설치
• 농축산업용 시설 설치
• 농수산물 유통·가공시설 설치
• 농업인 공동생활 편의시설 설치
• 농업인의 공동 이용 시설 설치
• 그 밖에 농지법령에서 정하는 시설 설치

농지전용협의

농지전용협의는 다른 법률에 따른 인가·허가·승인 등을 받을 때 농지전용허가가 의제되는 경우 관계 행정기관이 농지전용에 관하여 협의하는 절차이다.

농지전용협의가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 도시·군계획시설사업
• 도로사업
• 산업단지 조성
• 택지개발사업
• 공익사업
• 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 사업

농지보전부담금

농지보전부담금은 농지전용으로 인해 농지가 감소하는 것에 대응하여 농지의 보전·관리와 조성을 위하여 부과되는 부담금이다.

농지보전부담금이 부과될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농지전용허가를 받는 경우
• 농지전용협의를 거치는 경우
• 농지전용신고를 하는 경우
• 다른 법률에 따라 농지전용허가나 신고가 의제되는 경우

농지보전부담금은 개별공시지가를 기준으로 산정되며, 법령상 일정한 경우 감면 또는 환급이 문제될 수 있다.

원상회복명령

농지를 허가나 신고 없이 전용하거나, 허가받은 목적과 다르게 사용하는 경우에는 원상회복명령이 내려질 수 있다.

원상회복명령이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 농지를 무단으로 포장한 경우
• 농지에 무단으로 건축물을 설치한 경우
• 농지를 주차장이나 야적장으로 사용하는 경우
• 허가 목적과 다르게 농지를 사용하는 경우
• 농지전용허가가 취소되었는데 원상회복하지 않는 경우

원상회복명령을 이행하지 않으면 대집행, 이행강제금, 벌칙 등이 문제될 수 있다.

다른 법률과의 관계

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

농지법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 함께 적용된다. 농지전용이 가능하더라도 용도지역상 건축이나 개발이 허용되지 않으면 실제 개발은 어려울 수 있다.

관련되는 제도는 다음과 같다.

• 용도지역
• 농림지역
• 관리지역
• 개발행위허가
• 도시·군계획시설

건축법

농지에 건축물을 건축하려면 농지전용허가 또는 신고와 함께 건축허가 또는 건축신고가 필요할 수 있다. 농지전용허가를 받았다고 해서 건축허가가 당연히 가능한 것은 아니다.

부동산 거래와 중개실무

농지 매매에서는 농지취득자격증명 발급 가능성, 농업진흥지역 여부, 전용 가능성, 처분의무 여부를 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대상 토지가 농지인지 여부
• 지목과 실제 이용상황
• 농업진흥지역 여부
• 농지취득자격증명 발급 가능성
• 농업경영계획서 제출 필요 여부
• 농지전용 가능성
• 개발행위허가 가능성
• 처분의무 또는 처분명령 여부
• 불법 전용 또는 원상회복명령 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 농지법의 소유·취득·이용·전용·보전 체계를 구별하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 농지법은 농지의 소유·이용 및 보전에 관한 법률이다.
• 농지는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다.
• 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자만 소유할 수 있다.
• 농지소유의 기본 원칙은 경자유전이다.
• 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다.
• 농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급과 처분의무 판단에서 중요하다.
• 농지 임대차는 원칙적으로 제한되지만 예외적으로 허용된다.
• 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.
• 처분의무가 발생하면 1년 이내에 농지를 처분해야 한다.
• 처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다.
• 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
• 농업진흥지역 안에서는 농지전용이 엄격하게 제한된다.
• 농지전용은 농지를 농업 외 용도로 사용하는 것이다.
• 농지전용허가와 농지취득자격증명은 서로 다른 제도이다.
• 농지전용 시 농지보전부담금이 부과될 수 있다.
• 농지법상 농업진흥지역과 국토계획법상 농림지역은 구별해야 한다.

같이 보기

• 농지
• 농지소유
• 농지취득자격증명
• 농지전용
• 농업진흥지역