관리처분계획

관리처분계획은 정비사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후의 대지 또는 건축물에 어떻게 배분하고 처분할 것인지 정하는 계획이다.

개요

관리처분계획은 정비사업의 권리배분 계획이다. 사업시행계획이 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이라면, 관리처분계획은 조합원과 토지등소유자의 종전 권리를 새로 조성되는 대지와 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정한다.

관리처분계획은 재개발사업과 재건축사업에서 매우 중요한 절차이다. 관리처분계획인가를 받으면 조합원 분양, 일반분양, 현금청산, 청산금, 이주와 철거 등 후속 절차가 본격적으로 진행된다.

성격

관리처분계획은 정비사업에서 종전 권리를 새 권리로 전환하는 계획이다. 조합원에게 어떤 주택이나 상가를 분양할지, 분담금이나 청산금은 얼마인지, 일반분양분은 어떻게 처리할지 등을 정한다.

관리처분계획의 주요 성격은 다음과 같다.

• 정비사업의 권리배분계획이다.
• 사업시행계획인가 후 수립된다.
• 분양신청 결과를 기초로 한다.
• 조합원 분양과 일반분양의 기준이 된다.
• 분담금과 청산금 산정의 기초가 된다.
• 인가를 받아야 효력이 발생한다.
• 토지등소유자의 재산권에 직접 영향을 준다.

수립 시기

사업시행계획인가 이후

관리처분계획은 사업시행계획인가 후에 수립된다. 사업시행계획인가를 통해 사업의 구체적 시행 내용이 확정된 뒤, 그 내용을 바탕으로 분양신청을 받고 권리배분 계획을 세운다.

분양신청 이후

사업시행자는 분양신청기간이 종료된 후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립한다. 분양신청을 한 자와 하지 않은 자의 권리관계가 달라지므로, 분양신청은 관리처분계획의 전제가 된다.

수립 주체

사업시행자

관리처분계획은 사업시행자가 수립한다. 사업시행자는 정비사업을 실제로 추진하는 주체로서, 조합 방식의 사업에서는 정비사업조합이 관리처분계획을 수립한다.

정비사업조합의 경우

정비사업조합이 사업시행자인 경우에는 관리처분계획을 수립하여 총회의 의결을 거쳐 시장·군수등에게 인가를 신청한다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분과 부담금에 직접 영향을 주기 때문에 총회 의결이 중요하다.

주요 내용

관리처분계획에는 정비사업 완료 후의 권리배분과 비용부담에 관한 사항이 포함된다.

대표적인 내용은 다음과 같다.

• 분양설계
• 분양대상자의 주소와 성명
• 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세
• 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 명세
• 정비사업비의 추산액
• 조합원 분담금
• 청산금
• 현금청산 대상자
• 일반분양분과 보류지
• 임대주택과 공공시설 관련 사항

권리평가

종전자산 평가

종전자산 평가는 조합원이나 토지등소유자가 사업 시행 전에 가지고 있던 토지와 건축물의 가치를 평가하는 것이다. 종전자산의 가치는 분양받을 권리, 분담금, 청산금 산정의 기초가 된다.

분양예정자산 평가

분양예정자산 평가는 정비사업 완료 후 조합원이 분양받을 대지 또는 건축물의 가치를 평가하는 것이다. 종전자산의 가치와 분양예정자산의 가치 차이에 따라 분담금 또는 청산금이 발생할 수 있다.

평가의 중요성

권리평가는 조합원 간 형평성을 확보하기 위한 핵심 요소이다. 평가가 부정확하거나 불공정하면 분담금, 청산금, 분양대상 여부와 관련하여 분쟁이 발생할 수 있다.

분양신청과의 관계

분양신청

분양신청은 조합원이나 토지등소유자가 정비사업 완료 후 대지 또는 건축물을 분양받겠다는 의사를 표시하는 절차이다. 분양신청기간과 방법은 사업시행자가 공고하고 통지한다.

분양신청을 한 자

분양신청을 한 자는 관리처분계획에 따라 새로 조성되는 대지 또는 건축물을 분양받을 수 있다. 다만 종전 권리가액과 분양받을 자산의 가치 차이에 따라 분담금이나 청산금이 발생할 수 있다.

분양신청을 하지 않은 자

분양신청을 하지 않은 자는 분양대상에서 제외되고 현금청산 대상이 될 수 있다. 분양신청을 철회한 자 또는 분양대상에서 제외되는 자도 현금청산 대상이 될 수 있다.

분담금과 청산금

분담금

분담금은 조합원이 분양받을 대지 또는 건축물의 가치와 사업비 등을 고려하여 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액이다. 일반적으로 종전자산 가치보다 분양받을 자산의 가치와 부담해야 할 사업비가 더 크면 분담금이 발생할 수 있다.

청산금

청산금은 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 금전으로 조정하는 금액이다. 사업시행자는 이전고시가 있은 후 그 차액을 징수하거나 지급해야 한다.

분할징수와 분할지급

정관 등에서 정하거나 총회의 의결을 거친 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있는 날까지 일정 기간별로 청산금을 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

현금청산

의의

현금청산은 정비사업에서 대지 또는 건축물을 분양받지 않고 종전 권리의 가치를 금전으로 정산하는 것이다.

대상

현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 분양신청을 하지 않은 경우
• 분양신청을 철회한 경우
• 분양대상에서 제외된 경우
• 관리처분계획상 현금청산 대상자로 정해진 경우
• 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 경우
• 정비구역 지정 후 분할된 토지나 구분소유권을 취득한 경우

효과

현금청산 대상자는 새 대지나 건축물을 분양받지 않고 금전으로 권리를 정산한다. 이 경우 조합원 지위, 소유권 이전, 청산금 지급 시기 등을 둘러싸고 분쟁이 발생할 수 있다.

관리처분계획의 기준

관리처분계획은 토지등소유자 사이의 형평성과 합리적 이용을 기준으로 수립되어야 한다.

주요 기준은 다음과 같다.

• 종전 토지 또는 건축물의 면적을 고려한다.
• 종전 토지 또는 건축물의 이용상황을 고려한다.
• 종전 토지 또는 건축물의 환경을 고려한다.
• 대지 또는 건축물이 균형 있게 배분되도록 한다.
• 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 적정 규모가 되도록 한다.
• 현금청산이 필요한 경우 금전으로 정산할 수 있다.
• 토지등소유자 간 형평성을 확보해야 한다.

인가 절차

관리처분계획은 사업시행자가 수립한 뒤 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

일반적인 절차는 다음과 같다.

1. 사업시행계획인가
2. 분양공고
3. 분양신청
4. 관리처분계획안 작성
5. 조합 총회 의결
6. 관리처분계획인가 신청
7. 공람 및 의견청취
8. 관리처분계획인가
9. 인가 고시

총회 의결

정비사업조합이 사업시행자인 경우 관리처분계획은 조합원에게 중대한 영향을 미치므로 총회의 의결을 거쳐야 한다.

총회 의결이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 조합원 분양대상이 결정된다.
• 조합원 분담금이 결정된다.
• 현금청산 대상이 결정될 수 있다.
• 사업비와 일반분양 수입이 반영된다.
• 조합원의 재산권에 직접 영향을 준다.

인가의 효과

권리배분의 확정

관리처분계획인가가 있으면 정비사업에서 조합원별 권리배분의 기준이 확정된다. 이에 따라 조합원 분양, 일반분양, 현금청산, 청산금 등이 구체화된다.

이주와 철거의 기초

관리처분계획인가 후에는 이주와 철거 절차가 본격적으로 진행될 수 있다. 정비사업에서는 관리처분계획인가가 사업의 실행 단계로 넘어가는 중요한 전환점이 된다.

이전고시와의 연결

관리처분계획에 따라 공사가 완료되고 준공인가를 받은 뒤에는 이전고시가 이루어진다. 이전고시는 새로 조성된 대지와 건축물에 관한 권리를 확정하는 절차이다.

사업시행계획과의 비교

사업시행계획과 관리처분계획은 모두 정비사업의 핵심 계획이지만 초점이 다르다.

구분	사업시행계획	관리처분계획
초점	사업의 구체적 시행	권리배분과 처분
주요 내용	건축계획, 기반시설, 세입자 대책, 사업비	분양대상, 권리가액, 분담금, 청산금
수립 시기	사업시행계획인가 전	분양신청 후
후속 절차	분양공고와 분양신청	이주, 철거, 공사, 이전고시

이전고시와의 관계

이전고시

이전고시는 정비사업이 완료된 후 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다. 관리처분계획이 권리배분의 기준을 정한다면, 이전고시는 그 권리배분을 최종적으로 현실화한다.

권리 변동

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이후 등기절차와 청산금 정산이 이루어진다.

재개발사업에서의 관리처분계획

재개발사업에서는 토지등소유자, 세입자, 임대주택, 정비기반시설 부담 등이 복잡하게 얽혀 있으므로 관리처분계획의 중요성이 크다.

재개발사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 토지등소유자의 분양대상 여부
• 세입자 주거대책과 이주대책
• 임대주택 공급
• 정비기반시설 설치
• 조합원 분담금
• 현금청산

재건축사업에서의 관리처분계획

재건축사업에서는 기존 주택 소유자의 권리를 새 공동주택에 어떻게 배분할 것인지가 핵심이다. 평형 배정, 조합원 분담금, 일반분양 수입 등이 관리처분계획에서 중요하게 다루어진다.

재건축사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 조합원 분양대상
• 평형 배정
• 종전자산 평가
• 분양예정자산 평가
• 일반분양분
• 조합원 부담금
• 현금청산 대상자

시험상 암기 포인트

관리처분계획은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업 절차와 권리배분 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 관리처분계획은 정비사업의 권리배분계획이다.
• 사업시행계획인가 후 분양신청을 받은 다음 수립한다.
• 정비사업조합이 사업시행자인 경우 총회 의결이 중요하다.
• 관리처분계획에는 분양대상자, 종전 토지·건축물 명세, 분양예정 대지·건축물 명세, 사업비, 분담금, 청산금 등이 포함된다.
• 사업시행계획은 사업 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이다.
• 분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
• 청산금은 종전 권리와 분양받은 권리의 가치 차이를 금전으로 정산하는 것이다.
• 관리처분계획인가 후 이주와 철거가 본격적으로 진행될 수 있다.
• 이전고시는 관리처분계획에 따른 권리배분을 최종적으로 확정하는 절차이다.

같이 보기

• 사업시행계획
• 정비사업조합
• 정비사업
• 재개발사업
• 재건축사업