건축협정
건축협정은 둘 이상의 대지 소유자 등이 대지 또는 건축물의 이용·관리와 건축에 관한 사항을 정하여 체결하는 협정이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
건축협정은 여러 대지의 소유자 등이 개별 대지 단위로는 해결하기 어려운 건축과 이용 문제를 협의하여 정하는 제도이다. 건축협정을 통해 대지, 건축물, 통로, 조경, 주차장, 담장, 건축물의 형태와 색채 등을 함께 계획하고 관리할 수 있다.
공인중개사 부동산공법에서는 건축협정의 체결 주체, 인가, 효력, 변경·폐지, 건축협정구역이 중요하다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축협정의 대상, 협정 내용, 건축협정운영회의 구성, 특례 적용과 효력이 함께 출제될 수 있다.
의의[편집 | 원본 편집]
건축협정은 개별 필지 중심의 건축규제를 보완하기 위한 제도이다. 인접한 여러 대지의 소유자 등이 협정으로 일정한 건축 기준과 관리 기준을 정하면, 지역 단위의 건축환경을 보다 체계적으로 관리할 수 있다.
건축협정의 기능은 다음과 같다.
- 인접 대지 간 건축계획을 조정한다.
- 건축물의 형태와 배치를 통일적으로 관리한다.
- 통로, 주차장, 조경 등을 공동으로 활용할 수 있다.
- 소규모 대지의 건축 여건을 개선한다.
- 지역의 경관과 주거환경을 개선한다.
- 건축법상 일정한 특례 적용의 기초가 될 수 있다.
체결 주체[편집 | 원본 편집]
토지 또는 건축물 소유자[편집 | 원본 편집]
건축협정은 건축협정구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자가 체결할 수 있다. 건축협정은 대지와 건축물의 이용에 영향을 미치므로, 소유자의 동의가 핵심이다.
지상권자 등 이해관계인[편집 | 원본 편집]
건축협정은 토지 또는 건축물의 소유자 외에도 지상권자 등 일정한 이해관계인의 권리에 영향을 줄 수 있다. 따라서 협정 체결 시 권리관계와 동의 여부를 함께 검토해야 한다.
전원 합의의 원칙[편집 | 원본 편집]
건축협정은 원칙적으로 건축협정구역 안의 토지 또는 건축물 소유자 전원의 합의로 체결된다. 다만 구체적인 동의 요건과 절차는 건축법령과 조례에 따라 확인해야 한다.
건축협정구역[편집 | 원본 편집]
건축협정은 일정한 구역을 대상으로 한다. 이 구역을 건축협정구역이라고 하며, 협정의 효력은 원칙적으로 그 구역 안의 대지와 건축물에 미친다.
건축협정구역으로 지정될 수 있는 지역은 다음과 같다.
- 지구단위계획구역
- 주거환경개선사업구역
- 주거환경관리사업이 시행되는 구역
- 그 밖에 건축조례로 정하는 구역
- 토지 또는 건축물 소유자 사이의 협정이 필요한 일정 지역
건축협정구역은 소규모 필지나 저층 주거지 등에서 건축환경을 개선하기 위한 수단으로 활용될 수 있다.
협정 내용[편집 | 원본 편집]
건축협정에는 대지와 건축물의 이용·관리 및 건축에 관한 사항을 정할 수 있다.
대표적인 협정 내용은 다음과 같다.
- 건축물의 위치
- 건축물의 용도
- 건축물의 형태
- 건축물의 색채
- 건축물의 높이
- 담장 설치와 형태
- 대지 안의 조경
- 대지 안의 통로
- 주차장 설치와 공동 이용
- 건축설비의 위치
- 건축물의 유지관리
- 협정의 유효기간
- 협정 위반 시 조치
건축협정운영회[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
건축협정운영회는 건축협정의 체결과 운영을 위하여 구성되는 조직이다. 건축협정구역 안의 소유자 등이 협정을 운영하고 관리하기 위해 둘 수 있다.
기능[편집 | 원본 편집]
건축협정운영회의 주요 기능은 다음과 같다.
- 건축협정서 작성
- 협정 내용의 조정
- 협정 체결을 위한 의견 수렴
- 협정 인가 신청
- 협정 이행 관리
- 협정 변경 또는 폐지 관련 업무
- 협정 위반 사항 관리
인가[편집 | 원본 편집]
인가 신청[편집 | 원본 편집]
건축협정을 체결한 자는 건축협정서를 작성하여 허가권자에게 인가를 신청해야 한다. 건축협정은 단순한 사적 약정에 그치지 않고, 인가를 통해 건축법상 효력을 갖게 된다.
인가권자[편집 | 원본 편집]
건축협정의 인가권자는 건축허가권자와 연결된다. 일반적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 인가권자가 된다.
공고와 열람[편집 | 원본 편집]
건축협정이 인가되면 그 내용을 공고하고 이해관계인이 열람할 수 있도록 한다. 이는 건축협정의 내용을 대외적으로 알리고, 구역 안의 권리관계를 명확히 하기 위한 절차이다.
효력[편집 | 원본 편집]
협정 당사자에 대한 효력[편집 | 원본 편집]
인가된 건축협정은 협정을 체결한 자에게 효력이 있다. 협정 당사자는 협정에서 정한 건축물의 위치, 형태, 용도, 통로, 조경, 주차장 등에 관한 사항을 따라야 한다.
승계인에 대한 효력[편집 | 원본 편집]
건축협정은 대지 또는 건축물의 소유권이 이전된 경우에도 일정한 요건에서 승계인에게 효력이 미칠 수 있다. 이는 건축협정이 단순한 개인 간 약속이 아니라 구역의 건축환경을 관리하기 위한 제도이기 때문이다.
건축허가와의 관계[편집 | 원본 편집]
건축협정구역 안에서 건축허가를 신청할 때에는 건축협정의 내용에 맞는지 검토될 수 있다. 협정 내용에 맞지 않는 건축계획은 허가 과정에서 문제가 될 수 있다.
특례[편집 | 원본 편집]
건축협정이 체결·인가된 경우에는 일정한 건축기준에 대하여 특례가 적용될 수 있다. 이는 여러 대지를 하나의 계획 단위처럼 활용할 수 있도록 하여 건축환경을 개선하기 위한 것이다.
특례가 문제될 수 있는 사항은 다음과 같다.
- 대지와 도로의 관계
- 건축선
- 대지 안의 공지
- 조경
- 주차장 설치
- 건폐율과 용적률 산정
- 건축물의 높이 제한
- 대지의 공동 이용
다만 특례 적용은 무제한 허용되는 것이 아니라 건축법령에서 정한 범위와 요건에 따라 이루어진다.
변경과 폐지[편집 | 원본 편집]
변경[편집 | 원본 편집]
건축협정을 변경하려면 협정 당사자의 합의와 허가권자의 인가가 필요할 수 있다. 협정 내용이 대지와 건축물의 이용에 영향을 주므로, 임의로 변경할 수 없다.
변경이 필요한 경우는 다음과 같다.
- 건축물의 배치나 형태를 조정하려는 경우
- 통로 또는 주차장 공동 이용 계획을 바꾸려는 경우
- 협정구역의 범위를 조정하려는 경우
- 유지관리 기준을 변경하려는 경우
- 협정 유효기간을 조정하려는 경우
폐지[편집 | 원본 편집]
건축협정을 폐지하려는 경우에도 협정 당사자의 동의와 인가 절차가 문제된다. 협정 폐지는 구역 안의 건축질서와 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로 법정 절차에 따라야 한다.
위반 시 조치[편집 | 원본 편집]
건축협정의 당사자가 협정 내용을 위반하면 협정상 조치나 건축법상 조치가 문제될 수 있다. 특히 협정 내용이 건축허가 조건이나 건축계획에 반영된 경우에는 위반건축물 문제와 연결될 수 있다.
위반 사례는 다음과 같다.
- 협정과 다른 위치에 건축물을 배치한 경우
- 공동 통로를 막은 경우
- 공동 주차장을 사적으로 점유한 경우
- 협정에서 정한 외관이나 색채 기준을 위반한 경우
- 공동 조경시설을 훼손한 경우
- 협정과 다른 용도로 건축물을 사용한 경우
지구단위계획과의 관계[편집 | 원본 편집]
건축협정은 지구단위계획과 함께 지역 단위의 건축환경을 관리하는 수단으로 활용될 수 있다. 다만 지구단위계획은 도시·군관리계획의 한 종류이고, 건축협정은 소유자 등이 체결하는 협정이라는 점에서 성격이 다르다.
| 구분 | 건축협정 | 지구단위계획 |
|---|---|---|
| 성격 | 소유자 등이 체결하는 협정 | 도시·군관리계획의 한 종류 |
| 대상 | 건축협정구역 안의 대지와 건축물 | 일정한 지구단위계획구역 |
| 주요 내용 | 건축물 위치, 형태, 통로, 조경, 주차장 등 | 토지이용, 기반시설, 건축물 용도·밀도·배치 등 |
| 효력 발생 | 인가와 공고 | 도시·군관리계획 결정·고시 |
건축허가와의 관계[편집 | 원본 편집]
건축협정은 건축허가와 밀접하게 연결된다. 건축협정구역 안에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축협정 내용에 적합해야 하며, 협정에 따른 특례가 건축허가 검토에 반영될 수 있다.
건축허가 단계에서 검토되는 사항은 다음과 같다.
- 건축협정 인가 여부
- 협정구역에 포함되는지 여부
- 협정에서 정한 건축물 위치와 형태
- 통로와 주차장 공동 이용 기준
- 조경과 공개공간 계획
- 특례 적용 가능 여부
- 협정 위반 여부
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
공인중개사[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공법에서는 건축협정의 개념과 인가, 효력, 건축허가와의 관계가 중심이다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 건축협정은 대지 또는 건축물의 이용·관리와 건축에 관한 협정이다.
- 건축협정은 건축협정구역 안의 소유자 등이 체결한다.
- 건축협정은 허가권자의 인가를 받아야 한다.
- 인가된 건축협정은 건축허가와 연결될 수 있다.
- 건축협정은 승계인에게도 효력이 미칠 수 있다.
- 건축협정이 있으면 일정한 건축기준의 특례가 문제될 수 있다.
- 건축협정은 지구단위계획과 구별해야 한다.
건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]
건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축협정의 대상, 협정 내용, 인가, 특례 적용이 중요하다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 건축협정은 둘 이상의 대지 또는 건축물의 소유자 등이 체결한다.
- 건축협정에는 건축물의 위치, 용도, 형태, 설비, 조경, 주차장, 통로 등을 정할 수 있다.
- 건축협정운영회는 협정 체결과 운영을 위한 조직이다.
- 건축협정은 허가권자의 인가를 받아 공고·열람된다.
- 인가된 건축협정은 승계인에게 효력이 미칠 수 있다.
- 건축협정구역에서는 대지, 도로, 건축선, 조경, 주차장 등과 관련한 특례가 문제될 수 있다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「건축법」, https://www.law.go.kr/법령/건축법
