토지거래허가

토지거래허가는 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도이다.

개요

토지거래허가는 투기적 토지거래를 억제하고 토지의 합리적 이용을 유도하기 위한 제도이다. 토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래 규제 제도로서, 공인중개사 부동산공법에서 허가구역 지정권자, 허가권자, 기준면적, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도 등이 자주 출제된다.

목적

토지거래허가의 목적은 다음과 같다.

• 투기적 토지거래를 억제한다.
• 지가의 급격한 상승을 방지한다.
• 토지의 실수요자 이용을 유도한다.
• 토지의 합리적 이용을 촉진한다.
• 토지시장 안정을 도모한다.
• 개발예정지 주변의 투기 수요를 관리한다.

법적 성질

토지거래허가는 토지거래계약의 효력과 직접 관련되는 행정행위이다. 허가구역 안에서 허가를 받아야 하는 토지거래계약은 허가를 받아야 완전한 효력이 발생한다.

토지거래허가의 법적 성질은 다음과 같이 정리된다.

• 법률행위적 행정행위
• 형성적 행정행위
• 수익적 행정행위
• 쌍방적 행정행위
• 보충적 행정행위
• 요식행위

판례상 토지거래허가는 제3자의 법률행위를 보충하여 법률상 효력을 완성시키는 인가적 성격으로 이해된다.

토지거래허가구역

토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 지정된다.

토지거래허가구역 지정 대상은 다음과 같다.

• 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등이 새로 수립되거나 변경되는 지역
• 법령의 제정·개정·폐지 또는 고시로 토지이용 제한이 완화되거나 해제되는 지역
• 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역 및 그 인근지역
• 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역
• 관계 행정기관의 장이 투기 우려가 있다고 인정하여 요청한 지역

허가구역 지정권자

토지거래허가구역의 지정권자는 다음과 같다.

구분	지정권자
허가구역이 둘 이상의 시·군·구에 걸친 경우	국토교통부장관
그 밖의 경우	시·도지사

지정권자는 지정 전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

지정기간

토지거래허가구역의 지정기간은 5년 이내이다. 지정기간이 끝나더라도 지정 요건이 계속 존재하는 경우에는 다시 지정할 수 있다.

시험에서는 토지거래허가구역의 지정기간이 5년 이내라는 점이 중요하다.

지정절차

토지거래허가구역의 지정절차는 지정권자에 따라 다르지만, 기본적으로 도시계획위원회 심의와 공고·열람 절차가 필요하다.

토지거래허가구역 지정의 주요 절차는 다음과 같다.

1. 지정 필요성 검토
2. 도시계획위원회 심의
3. 지정 공고
4. 관계 행정기관 통지
5. 일반인 열람

국토교통부장관이 지정하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거치고, 시·도지사가 지정하는 경우에는 시·도도시계획위원회의 심의를 거친다.

효력 발생

토지거래허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후부터 효력이 발생한다.

다만 다음의 경우에는 즉시 효력이 발생한다.

• 지정기간 만료 후 재지정하는 경우
• 허가구역을 해제하는 경우
• 허가구역을 축소하는 경우

허가권자

토지거래계약에 관한 허가권자는 시장·군수·구청장이다.

허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사일 수 있지만, 개별 토지거래계약의 허가권자는 시장·군수·구청장이라는 점을 구별해야 한다.

허가대상 계약

토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 허가가 필요하다.

허가가 필요한 계약의 예는 다음과 같다.

• 토지 소유권 이전계약
• 토지 지상권 설정계약
• 토지에 대한 대물변제계약 및 예약
• 토지에 대한 양도담보계약
• 토지에 대한 매도담보계약
• 토지에 대한 유저당계약
• 토지에 대한 가등기담보계약
• 부담부증여

허가가 필요하지 않은 경우

모든 토지 관련 권리 변동에 허가가 필요한 것은 아니다. 무상으로 이루어지는 권리 이전이나 상속 등은 허가 대상에서 제외될 수 있다.

허가가 필요하지 않은 경우의 예는 다음과 같다.

• 건물 소유권 이전계약
• 토지 전세권 설정계약
• 토지 임차권 설정계약
• 토지 저당권 설정계약
• 증여
• 사용대차
• 상속
• 유증
• 사인증여

시험에서는 토지 소유권과 지상권은 허가대상 권리이지만, 임차권·전세권·저당권은 허가대상이 아니라는 점을 구별해야 한다.

기준면적

토지거래허가는 허가구역 안의 모든 토지거래에 적용되는 것이 아니라, 일정 기준면적을 초과하는 토지거래에 적용된다.

대상지역	기준면적
용도지역 미지정	90제곱미터 초과
도시지역 중 주거지역	180제곱미터 초과
도시지역 중 상업지역	200제곱미터 초과
도시지역 중 공업지역	660제곱미터 초과
도시지역 중 녹지지역	100제곱미터 초과
도시지역 외 농지	500제곱미터 초과
도시지역 외 임야	1,000제곱미터 초과
도시지역 외 기타 토지	250제곱미터 초과

국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정할 때 기준면적을 일정 범위에서 조정할 수 있다.

면적 산정

토지거래허가 기준면적을 회피하기 위하여 토지를 일부만 거래하거나 분할 후 거래하는 경우가 문제될 수 있다. 따라서 기준면적 산정에서는 탈법적인 거래를 방지하기 위한 규제가 적용된다.

면적 산정에서 고려되는 사항은 다음과 같다.

• 토지의 일부 거래
• 토지분할 후 최초의 거래
• 허가 회피 목적의 분할 여부
• 실질적인 거래대상 면적

허가절차

토지거래계약 허가의 일반적인 절차는 다음과 같다.

1. 당사자가 공동으로 허가신청서를 제출한다.
2. 계약내용, 토지이용계획, 취득자금조달계획 등을 제출한다.
3. 시장·군수·구청장이 필요한 조사를 한다.
4. 허가 또는 불허가 처분을 한다.
5. 허가를 받은 경우 계약의 효력이 완성된다.

허가의 간주

시장·군수·구청장이 처분기간 안에 허가증을 발급하지 않거나 불허가처분 통지를 하지 않고, 선매협의 사실도 통지하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 본다.

이는 행정청의 지연으로 거래 당사자의 법적 지위가 불안정해지는 것을 방지하기 위한 제도이다.

무허가 계약의 효력

허가를 받아야 하는 토지거래계약을 허가 없이 체결한 경우 그 계약은 효력이 문제된다. 허가를 전제로 한 계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태로 이해된다.

무허가 계약의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.

구분	효력
허가를 전제로 한 계약	허가 전까지 유동적 무효
허가를 받은 경우	유효
불허가처분이 확정된 경우	확정적 무효
허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약	확정적 무효

허가를 받지 않은 계약이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 벌칙이 적용될 수 있다.

허가기준

토지거래허가를 받으려면 토지 취득 목적이 법령상 허가기준에 맞아야 한다. 허가구역 안의 토지는 투기 목적이 아니라 실제 이용 목적에 맞게 취득되어야 한다.

허가기준의 예는 다음과 같다.

• 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우
• 허가구역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치에 이용하려는 경우
• 허가구역 안의 농업인·임업인·어업인이 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 경우
• 공익상 필요가 인정되는 경우
• 토지이용계획이 타당한 경우

토지이용의무

토지거래허가를 받은 자는 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 토지이용의무는 허가제도의 핵심적인 사후관리 수단이다.

토지이용의무의 주요 내용은 다음과 같다.

• 허가받은 목적대로 이용해야 한다.
• 의무기간은 5년 이내의 범위에서 적용된다.
• 시장·군수·구청장은 이용실태를 조사할 수 있다.
• 목적대로 이용하지 않으면 이행명령과 이행강제금이 부과될 수 있다.

이행명령과 이행강제금

시장·군수·구청장은 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않는 자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 명할 수 있다. 이행명령을 받은 자가 기간 내에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다.

이행강제금은 취득가액의 10퍼센트 범위에서 부과된다.

대표적인 부과 기준은 다음과 같다.

위반 유형	이행강제금
토지를 방치한 경우	취득가액의 10퍼센트
토지를 임대한 경우	취득가액의 7퍼센트
이용목적을 변경한 경우	취득가액의 5퍼센트
그 밖의 위반	취득가액의 7퍼센트

이행강제금은 1년에 1회씩 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다.

포상금

토지거래허가제도 위반을 신고하거나 고발한 자에게는 포상금을 지급할 수 있다. 이는 무허가 거래나 목적 외 이용을 적발하기 위한 제도이다.

포상금 지급 대상은 다음과 같다.

• 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자를 신고·고발한 경우
• 부정한 방법으로 허가를 받은 자를 신고·고발한 경우
• 허가받은 목적대로 이용하지 않은 자를 신고·고발한 경우

포상금은 건당 50만원으로 정리된다.

불복제도

토지거래허가와 관련한 불허가처분 등에 대해서는 불복할 수 있다.

대표적인 불복수단은 다음과 같다.

• 이의신청
• 매수청구

이의신청은 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 할 수 있다. 시장·군수·구청장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과를 통지한다.

매수청구

불허가처분을 받은 자는 일정한 기간 안에 시장·군수·구청장에게 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다.

매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.

• 불허가처분을 받은 자가 청구할 수 있다.
• 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 청구한다.
• 매수청구 대상 권리는 토지소유권과 지상권이다.
• 매수는 공시지가를 기준으로 한다.
• 허가신청서에 적힌 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.

선매제도

선매제도는 토지거래허가구역에서 허가신청이 있는 경우 공익상 필요가 있거나 허가받은 토지를 목적대로 이용하지 않는 경우, 국가 등이 그 토지를 우선적으로 매수할 수 있도록 하는 제도이다.

선매제도의 주요 내용은 다음과 같다.

• 강제취득인 수용과 구별된다.
• 선매대상 권리는 토지소유권이다.
• 지상권은 선매대상 권리가 아니다.
• 허가신청일부터 1개월 이내 선매자를 지정한다.
• 선매자는 통지를 받은 날부터 1개월 이내 협의한다.
• 선매가격은 감정평가업자가 평가한 감정가격을 기준으로 한다.
• 허가신청서의 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.

허가의제

일정한 경우에는 별도의 토지거래허가를 받은 것으로 본다.

허가의제의 예는 다음과 같다.

• 당사자 한쪽이 국가 등인 경우 그 기관의 장이 시장·군수·구청장과 협의하고 협의가 성립한 경우
• 국유재산에 대한 토지거래계약을 체결하면서 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보한 경우

허가제도의 배제

일정한 거래나 권리취득은 토지거래허가제도의 적용이 배제된다.

허가제도 배제의 예는 다음과 같다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의취득·수용·사용
• 민사집행법에 따른 경매
• 국유재산 또는 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
• 도시 및 주거환경정비법에 따른 분양 또는 보류지 매각 등

다른 법률과의 관계

토지거래허가를 받은 경우 다른 법률상 일정 절차를 거친 것으로 보는 경우가 있다.

대표적인 의제 효과는 다음과 같다.

• 농지의 거래허가를 받은 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.
• 토지거래허가를 받은 경우 부동산등기특별조치법상 검인을 받은 것으로 본다.

지가동향 조사

국토교통부장관이나 시·도지사는 토지거래허가제도 운영과 토지정책 수행을 위하여 지가동향과 토지거래상황을 조사할 수 있다.

지가동향 조사의 주요 내용은 다음과 같다.

• 국토교통부장관은 전국의 지가변동률을 연 1회 이상 조사한다.
• 시·도지사는 관할 구역의 지가동향과 토지거래상황을 수시로 조사한다.
• 조사 결과는 허가구역 지정 또는 해제 요청의 자료가 될 수 있다.

시험상 암기 포인트

토지거래허가는 공인중개사 부동산공법에서 기준면적, 허가권자, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지거래허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사이다.
• 토지거래계약 허가권자는 시장·군수·구청장이다.
• 토지거래허가구역 지정기간은 5년 이내이다.
• 허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후 효력이 발생한다.
• 허가대상 권리는 토지 소유권과 지상권이다.
• 임차권, 전세권, 저당권은 허가대상 권리가 아니다.
• 무허가 계약은 허가 전까지 유동적 무효이다.
• 허가를 배제하거나 잠탈하는 계약은 확정적 무효이다.
• 토지이용의무를 위반하면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 이행강제금이 부과된다.
• 이행강제금은 1년에 1회씩 반복 부과할 수 있다.
• 불허가처분을 받은 자는 1개월 이내 매수청구를 할 수 있다.
• 선매대상 권리는 토지소유권이고, 지상권은 선매대상이 아니다.

같이 보기

• 개발행위허가
• 도시·군관리계획
• 용도지역
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 농지취득자격증명