이전고시

이전고시는 정비사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

개요

이전고시는 정비사업의 공사가 완료된 뒤 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리를 새로 조성된 대지 또는 건축물에 이전시키는 절차이다. 관리처분계획이 권리배분의 기준을 정하는 계획이라면, 이전고시는 그 권리배분을 최종적으로 현실화하는 단계이다.

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 관리처분계획에서 정한 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 공인중개사 시험에서는 이전고시의 시기, 효과, 등기, 청산금과의 관계가 중요하다.

절차상 위치

이전고시는 정비사업의 후반부 절차에 해당한다. 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 거쳐 공사가 완료된 뒤 이루어진다.

정비사업의 일반적인 흐름은 다음과 같다.

1. 정비구역 지정
2. 정비사업조합 설립
3. 사업시행계획 수립 및 인가
4. 분양공고와 분양신청
5. 관리처분계획 수립 및 인가
6. 이주와 철거
7. 공사 시행
8. 준공인가
9. 이전고시
10. 등기
11. 청산금 정산
12. 조합 해산과 청산

고시 주체

이전고시는 사업시행자가 한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행 방식에 따라 달라질 수 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 시장·군수등
• 토지주택공사 등 공공시행자
• 정비사업조합
• 토지등소유자
• 지정개발자

조합방식의 재개발사업이나 재건축사업에서는 정비사업조합이 사업시행자로서 이전고시 절차를 진행한다.

이전고시의 전제

공사완료

이전고시는 정비사업 공사가 완료된 후 이루어진다. 새로 건설된 대지와 건축물이 완성되어야 관리처분계획에 따른 권리 이전이 가능하기 때문이다.

준공인가

사업시행자는 공사를 완료한 후 준공인가를 받아야 한다. 준공인가를 통해 정비사업이 인가된 사업시행계획에 따라 완료되었는지 확인된다.

관리처분계획

이전고시는 관리처분계획을 전제로 한다. 관리처분계획에서 조합원 또는 토지등소유자에게 어떤 대지 또는 건축물을 배분할지 정하고, 이전고시는 이를 최종적으로 확정한다.

이전고시의 내용

이전고시에는 정비사업 완료 후 새로 조성된 대지와 건축물에 관한 권리관계를 확정하는 내용이 포함된다.

주요 내용은 다음과 같다.

• 정비사업의 명칭
• 정비구역의 위치와 면적
• 새로 조성된 대지 또는 건축물의 내용
• 관리처분계획에 따른 권리배분 내용
• 대지 또는 건축시설의 소유권 이전 사항
• 공공시설의 귀속 사항
• 청산금 정산과 관련된 사항
• 그 밖에 권리관계 확정에 필요한 사항

이전고시의 효과

권리의 이전

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 관리처분계획에 따라 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 이전된다.

권리 이전의 대상은 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 전세권
• 저당권
• 임차권 등 일정한 권리

이전고시는 종전 권리와 새 권리를 연결하는 핵심 절차이다.

종전 권리의 소멸

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 따라서 종전 토지나 건축물 자체에 대한 권리관계는 정리되고, 새로 조성된 부동산에 대한 권리관계가 확정된다.

대지와 건축물의 소유권 확정

관리처분계획에 따라 조합원이나 토지등소유자에게 배분되는 대지와 건축물의 권리가 확정된다. 이로써 정비사업의 권리배분 절차가 실질적으로 완성된다.

등기와의 관계

이전고시가 있은 후에는 새 대지와 건축물에 관한 등기절차가 진행된다. 등기는 이전고시에 따라 확정된 권리관계를 부동산등기부에 반영하는 절차이다.

등기와 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

• 종전 권리관계를 새 대지와 건축물에 반영한다.
• 소유권보존등기 또는 이전등기가 문제될 수 있다.
• 저당권 등 제한물권의 이전 관계가 정리된다.
• 등기 후 권리관계가 대외적으로 명확해진다.

청산금과의 관계

청산금의 의의

청산금은 종전 토지 또는 건축물의 가치와 새로 분양받은 대지 또는 건축물의 가치 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 금전으로 정산하는 금액이다.

이전고시 후 정산

청산금은 이전고시 이후 징수하거나 지급하는 것이 원칙이다. 이전고시를 통해 권리배분이 확정되어야 각 권리자별 차액을 최종적으로 정산할 수 있기 때문이다.

청산금 발생 사례

청산금이 발생할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 종전 권리가액보다 가치가 큰 대지 또는 건축물을 분양받은 경우
• 종전 권리가액보다 가치가 작은 대지 또는 건축물을 분양받은 경우
• 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 경우
• 분양대상에서 제외된 경우
• 관리처분계획상 금전 정산이 필요한 경우

관리처분계획과의 관계

관리처분계획은 정비사업에서 권리배분의 기준을 정하는 계획이고, 이전고시는 그 기준에 따라 실제 권리변동을 발생시키는 절차이다.

구분	관리처분계획	이전고시
성격	권리배분계획	권리변동을 확정하는 고시
시기	분양신청 후 수립	공사완료 및 준공인가 후
기능	분양대상, 분담금, 청산금 기준 설정	새 대지 또는 건축물에 권리 이전
효과	권리배분의 기준 확정	권리관계의 최종 확정

사업시행계획과의 관계

사업시행계획은 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 사업시행계획에 따라 공사가 이루어지고, 관리처분계획에 따라 권리배분이 정해지며, 이전고시로 최종 권리관계가 확정된다.

정비사업의 계획과 고시를 순서대로 정리하면 다음과 같다.

1. 사업시행계획
2. 관리처분계획
3. 준공인가
4. 이전고시
5. 등기
6. 청산금 정산

재개발사업에서의 이전고시

재개발사업에서는 토지등소유자, 세입자, 상가 권리자 등 다양한 이해관계가 존재할 수 있다. 이전고시는 관리처분계획에 따른 대지 또는 건축물의 권리배분을 확정하는 단계이므로 중요하다.

재개발사업에서 이전고시와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 조합원 분양권 확정
• 현금청산 대상자 정리
• 청산금 지급 또는 징수
• 새 대지와 건축물의 등기
• 공공시설 귀속
• 조합 해산과 청산 절차로의 진행

재건축사업에서의 이전고시

재건축사업에서는 기존 공동주택 소유자의 권리가 새 공동주택과 대지에 관한 권리로 전환된다. 이전고시가 있으면 조합원이 분양받은 주택과 대지지분에 관한 권리관계가 확정된다.

재건축사업에서 이전고시와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 조합원 분양주택의 권리 확정
• 대지지분 정리
• 저당권 등 제한물권의 이전
• 분담금과 청산금 정산
• 소유권보존등기 또는 이전등기
• 조합 해산과 청산

공공시설 귀속

정비사업으로 새로 설치된 정비기반시설이나 공공시설은 관계 법령에 따라 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 수 있다. 이전고시와 사업 완료 절차에서는 공공시설의 귀속과 관리주체 확정도 함께 문제된다.

공공시설 귀속이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 도로, 공원 등 시설의 관리주체가 정해진다.
• 정비사업 완료 후 주민 이용이 가능해진다.
• 사업시행자와 행정청 사이의 재산관계가 정리된다.
• 기존 공공시설과 새 공공시설의 대체 관계가 정리된다.

시험상 암기 포인트

이전고시는 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 후반부 절차와 권리변동 효과로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 이전고시는 정비사업 완료 후 새 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하는 고시이다.
• 이전고시는 관리처분계획에 따른 권리배분을 현실화한다.
• 이전고시는 공사완료와 준공인가 후 이루어진다.
• 이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
• 이전고시 후 등기절차가 진행된다.
• 청산금은 이전고시 이후 정산되는 것이 원칙이다.
• 사업시행계획은 사업 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이며, 이전고시는 권리확정 절차이다.
• 재개발사업과 재건축사업 모두에서 이전고시는 권리관계를 최종적으로 정리하는 단계이다.

같이 보기

• 정비사업
• 관리처분계획
• 사업시행계획
• 재개발사업
• 재건축사업