도시개발조합
도시개발조합은 환지방식으로 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발구역의 토지소유자들이 설립하는 조합이다.
개요[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 도시개발사업을 시행하기 위한 사업시행자 중 하나이다. 특히 환지방식 도시개발사업에서는 토지소유자들이 조합을 설립하여 사업을 직접 추진하는 경우가 많다.
도시개발조합은 도시개발구역 안의 토지소유자를 조합원으로 하여 구성되며, 조합설립인가를 받아 성립한다. 조합은 사업시행자로서 실시계획 작성, 환지계획 수립, 체비지 처분, 공사 시행, 환지처분 등 도시개발사업의 주요 절차를 수행할 수 있다.
설립 목적[편집 | 원본 편집]
도시개발조합의 설립 목적은 다음과 같다.
- 환지방식 도시개발사업을 시행한다.
- 토지소유자가 사업에 직접 참여한다.
- 토지를 계획적으로 정리한다.
- 도로, 공원 등 기반시설을 확보한다.
- 체비지 처분 등을 통해 사업비를 조달한다.
- 환지계획과 환지처분을 통하여 권리관계를 정리한다.
조합원[편집 | 원본 편집]
도시개발조합의 조합원은 원칙적으로 도시개발구역 안의 토지소유자이다. 토지소유자는 조합설립 후 조합원이 되어 도시개발사업의 권리와 의무를 부담한다.
조합원의 주요 지위는 다음과 같다.
- 총회에 참여할 수 있다.
- 의결권을 행사할 수 있다.
- 사업비 부담과 환지에 관한 이해관계를 가진다.
- 환지계획과 환지처분의 영향을 받는다.
- 청산금 납부 또는 교부 대상이 될 수 있다.
설립 요건[편집 | 원본 편집]
도시개발조합을 설립하려면 일정한 동의 요건을 갖추어야 한다. 조합은 토지소유자의 재산권과 사업비 부담에 직접 영향을 미치므로, 법정 동의 요건이 중요하다.
조합 설립을 위해서는 일반적으로 다음 요건이 필요하다.
- 도시개발구역 안 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
- 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻는다.
- 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 얻는다.
- 지정권자의 조합설립인가를 받는다.
시험에서는 토지소유자 수 동의와 토지면적 동의를 함께 요구한다는 점이 중요하다.
설립 절차[편집 | 원본 편집]
도시개발조합의 일반적인 설립 절차는 다음과 같다.
- 도시개발구역 지정
- 조합설립 추진
- 정관 작성
- 토지소유자 동의 확보
- 조합설립인가 신청
- 조합설립인가
- 조합 성립
- 사업시행자로서 사업 추진
조합은 설립인가를 받아야 성립하며, 인가 없이 임의단체만으로 도시개발사업을 시행할 수 있는 것은 아니다.
정관[편집 | 원본 편집]
정관은 도시개발조합의 조직과 운영에 관한 기본 규칙이다. 조합의 목적, 명칭, 사업구역, 조합원, 임원, 총회, 비용부담, 회계, 해산 등에 관한 사항을 정한다.
정관에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.
- 조합의 명칭
- 사업의 목적
- 도시개발구역의 위치와 면적
- 조합원의 자격
- 임원의 수와 선임방법
- 총회와 대의원회
- 비용부담과 회계
- 체비지 처분
- 환지계획
- 조합 해산
조합설립인가[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 지정권자의 설립인가를 받아야 한다. 조합설립인가는 조합이 도시개발사업의 시행자로서 활동할 수 있도록 하는 행정청의 승인이다.
조합설립인가에서는 다음 사항이 검토된다.
- 법정 동의 요건 충족 여부
- 정관의 적정성
- 사업시행 능력
- 도시개발구역과 사업계획의 적합성
- 토지소유자 권리 보호 여부
- 관계 법령 위반 여부
법인격[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 설립인가를 받은 후 법인으로 성립한다. 법인격을 가지므로 조합 명의로 권리와 의무를 부담하고, 사업 시행에 필요한 계약과 처분을 할 수 있다.
법인격의 주요 효과는 다음과 같다.
- 조합 명의로 재산을 보유할 수 있다.
- 조합 명의로 계약을 체결할 수 있다.
- 조합 명의로 소송을 수행할 수 있다.
- 사업시행자로서 권한과 책임을 가진다.
총회[편집 | 원본 편집]
총회는 도시개발조합의 최고의사결정기관이다. 조합원 전체의 의사를 반영하여 조합의 중요한 사항을 의결한다.
총회에서 의결하는 주요 사항은 다음과 같다.
- 정관의 변경
- 임원의 선임과 해임
- 사업계획의 변경
- 환지계획에 관한 중요 사항
- 체비지 처분에 관한 중요 사항
- 예산과 결산
- 조합의 해산
대의원회[편집 | 원본 편집]
조합원이 많은 경우에는 총회의 기능을 보완하기 위하여 대의원회를 둘 수 있다. 대의원회는 조합원 중 선출된 대의원으로 구성되어 일정한 사항을 의결하거나 총회에 상정할 안건을 심의한다.
대의원회의 기능은 다음과 같다.
- 조합 운영의 효율성 확보
- 총회 의결사항 중 일부 처리
- 사업 추진 관련 안건 심의
- 집행부 견제와 의사결정 보완
임원[편집 | 원본 편집]
도시개발조합에는 조합장, 이사, 감사 등 임원을 둔다. 임원은 조합을 대표하거나 조합의 업무를 집행하고, 회계와 업무를 감독한다.
임원의 주요 역할은 다음과 같다.
- 조합장은 조합을 대표한다.
- 이사는 조합 업무를 집행한다.
- 감사는 조합의 업무와 회계를 감사한다.
- 임원은 정관과 총회 의결에 따라 업무를 수행한다.
- 임원은 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행해야 한다.
사업시행자로서의 지위[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 조합설립인가를 받은 뒤 사업시행자로서 도시개발사업을 시행할 수 있다. 조합은 환지방식 사업에서 토지소유자의 이해관계를 조정하고 사업을 집행하는 중심 주체가 된다.
사업시행자로서 조합의 주요 업무는 다음과 같다.
- 실시계획 작성
- 공사 시행
- 환지계획 수립
- 환지예정지 지정
- 체비지 관리와 처분
- 청산금 부과와 교부
- 환지처분
- 사업비 조달과 집행
환지와의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 환지방식 도시개발사업과 밀접하게 관련된다. 조합은 토지소유자에게 종전 토지를 대신하여 환지를 배분하고, 체비지를 처분하여 사업비를 충당할 수 있다.
조합과 환지의 관계는 다음과 같다.
- 조합원은 종전 토지소유자이다.
- 조합은 환지계획을 수립한다.
- 조합은 환지예정지를 지정할 수 있다.
- 조합은 체비지를 처분하여 사업비를 확보한다.
- 조합은 환지처분을 통해 권리관계를 확정한다.
- 조합원은 환지 또는 청산금을 받을 수 있다.
체비지 처분[편집 | 원본 편집]
체비지는 사업비 충당을 위해 환지계획에서 정하는 토지이다. 도시개발조합은 체비지를 처분하여 사업비를 마련할 수 있다.
체비지 처분의 주요 목적은 다음과 같다.
- 공사비 충당
- 보상비 충당
- 조합 운영비 충당
- 기반시설 설치비 충당
- 도시개발사업의 재원 확보
체비지 처분은 조합 재정과 조합원 부담에 큰 영향을 미치므로, 정관과 총회 의결, 관계 법령에 따라 적정하게 이루어져야 한다.
비용 부담[편집 | 원본 편집]
도시개발조합의 사업비는 조합이 부담한다. 조합은 체비지 처분, 조합원 부담금, 차입금 등으로 사업비를 조달할 수 있다.
사업비의 주요 항목은 다음과 같다.
- 공사비
- 보상비
- 조사·설계비
- 감리비
- 조합 운영비
- 기반시설 설치비
- 청산금 지급액
- 금융비용
조합원의 권리와 의무[편집 | 원본 편집]
조합원은 도시개발사업의 이해관계자로서 권리와 의무를 함께 가진다.
조합원의 주요 권리는 다음과 같다.
- 총회 출석권
- 의결권
- 임원 선임권
- 사업 관련 정보 열람권
- 환지를 받을 권리
- 청산금을 받을 권리
조합원의 주요 의무는 다음과 같다.
- 정관 준수
- 총회 의결 준수
- 사업비 부담
- 청산금 납부
- 환지계획에 따른 권리변동 수용
- 조합 운영에 필요한 협조
조합의 해산[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 사업이 완료되고 청산절차가 끝나면 해산한다. 조합은 사업 목적 달성을 위해 설립된 법인이므로, 도시개발사업이 완료되면 존속 필요성이 줄어든다.
조합 해산의 주요 사유는 다음과 같다.
- 도시개발사업 완료
- 환지처분 완료
- 청산금 정산 완료
- 정관에서 정한 해산사유 발생
- 총회 의결
- 인가권자의 해산 인가 또는 명령
조합과 사업시행자의 비교[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 도시개발사업 시행자 중 하나이다. 도시개발사업은 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 토지소유자, 조합, 민간사업자 등이 시행할 수 있다.
| 구분 | 도시개발조합 | 공공시행자 |
|---|---|---|
| 구성 | 토지소유자 중심 | 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 |
| 주된 방식 | 환지방식과 관련성이 큼 | 수용 또는 사용방식과 관련성이 큼 |
| 재원 | 체비지 처분, 조합원 부담 등 | 공공재원, 보상비, 사업비 |
| 특징 | 토지소유자 참여형 | 공공주도형 |
도시개발사업과의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 도시개발사업의 시행자 중 하나로서 사업 절차 전반에 관여한다. 조합은 도시개발구역 지정 후 설립될 수 있고, 조합설립인가를 받은 뒤 사업시행자로서 실시계획, 환지계획, 공사, 환지처분 등을 추진한다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
도시개발조합은 공인중개사 부동산공법에서 설립 요건, 조합원, 총회, 임원, 환지방식과의 관계가 자주 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 도시개발조합은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 사업시행자이다.
- 조합원은 원칙적으로 도시개발구역 안의 토지소유자이다.
- 조합설립을 위해서는 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
- 조합설립에는 토지소유자 총수 2분의 1 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의가 필요하다.
- 조합은 설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
- 총회는 조합의 최고의사결정기관이다.
- 조합장은 조합을 대표한다.
- 조합은 환지계획 수립, 체비지 처분, 환지처분 등과 관련된다.
- 체비지는 사업비 충당을 위하여 정하는 토지이다.
- 도시개발조합은 토지소유자 참여형 사업시행자라는 점이 중요하다.
