정비사업조합

정비사업조합은 재개발사업 또는 재건축사업 등 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.

개요

정비사업조합은 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 조합설립인가를 받아 설립하는 사업시행자이다. 정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업이므로, 조합은 토지등소유자의 권리관계를 조정하고 사업을 추진하는 중심 주체가 된다.

정비사업조합은 주로 재개발사업과 재건축사업에서 중요하게 다루어진다. 공인중개사 시험에서는 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 조합원, 총회, 사업시행계획, 관리처분계획, 청산금 등이 함께 출제된다.

설립 전 단계

조합설립추진위원회

조합을 설립하려는 경우에는 조합설립추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위원회는 조합이 설립되기 전 단계에서 조합설립을 준비하고 정비사업의 초기 업무를 수행한다.

추진위원회 구성에는 토지등소유자 과반수의 동의가 필요하며, 추진위원장 1명을 포함한 5명 이상의 추진위원과 운영규정에 관한 사항을 갖추어 시장·군수등의 승인을 받아야 한다.

추진위원회의 업무

추진위원회는 조합설립을 준비하는 기구이므로 조합이 설립되기 전의 초기 업무를 수행한다.

추진위원회의 주요 업무는 다음과 같다.

• 정비사업전문관리업자 선정
• 설계자 선정
• 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
• 조합설립인가 신청 준비
• 토지등소유자의 동의 확보
• 조합 정관안 작성 준비
• 조합설립을 위한 창립총회 준비

추진위원회는 조합이 설립되면 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산한다.

조합의 설립

조합설립인가

정비사업조합은 조합설립인가를 받아야 성립한다. 조합설립인가는 토지등소유자가 정비사업을 시행할 법인을 만들기 위하여 시장·군수등에게 받는 인가이다.

조합설립인가가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 조합이 법인으로 성립한다.
• 조합이 사업시행자로 활동할 수 있다.
• 조합원 권리·의무가 확정된다.
• 총회, 임원, 정관 등 조합 운영체계가 확정된다.
• 정비사업의 본격적인 시행 단계로 넘어간다.

설립 동의

정비사업조합을 설립하려면 일정한 토지등소유자의 동의가 필요하다. 동의 요건은 사업의 종류에 따라 달라질 수 있다.

조합설립 동의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

• 토지등소유자의 수
• 토지면적
• 건축물 소유자의 수
• 사업 종류
• 정비구역의 범위
• 동의서의 적법성

시험에서는 재개발사업과 재건축사업의 조합설립 동의 요건을 구별하여 정리하는 것이 중요하다.

법인격

정비사업조합은 조합설립인가를 받은 때 법인으로 성립한다. 법인격을 가지므로 조합 명의로 권리와 의무를 부담하고, 정비사업에 필요한 계약을 체결하거나 소송을 수행할 수 있다.

법인격의 주요 효과는 다음과 같다.

• 조합 명의로 재산을 취득할 수 있다.
• 조합 명의로 계약을 체결할 수 있다.
• 조합 명의로 소송을 제기하거나 응소할 수 있다.
• 사업시행자로서 행정절차를 진행할 수 있다.
• 조합원 개인과 구별되는 독립된 권리주체가 된다.

조합의 구성

조합원

정비사업조합의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다. 조합원은 정비사업의 이해관계자로서 총회에서 의결권을 행사하고, 사업비 부담이나 분양신청, 관리처분계획에 따른 권리변동의 영향을 받는다.

조합원의 주요 지위는 다음과 같다.

• 총회 출석권
• 의결권
• 임원 선임권
• 분양신청권
• 청산금 또는 부담금과 관련된 권리·의무
• 관리처분계획에 따른 권리 변동
• 정관과 총회 의결 준수 의무

정관

정관은 정비사업조합의 조직과 운영에 관한 기본 규칙이다. 조합은 정관에 따라 총회, 임원, 조합원 권리·의무, 비용 부담, 회계, 사업 시행에 관한 사항을 운영한다.

정관에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 조합의 명칭
• 사업의 목적
• 정비구역의 위치와 면적
• 조합원의 자격
• 임원의 수와 선임방법
• 총회와 대의원회
• 조합원의 비용 부담
• 분양신청과 관리처분에 관한 사항
• 회계와 감사
• 조합의 해산과 청산

조합의 기관

총회

총회는 정비사업조합의 최고의사결정기관이다. 조합의 중요한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

총회의 주요 의결사항은 다음과 같다.

• 정관의 변경
• 임원의 선임과 해임
• 사업시행계획서 작성과 변경
• 관리처분계획의 수립과 변경
• 시공자 선정
• 예산과 결산
• 조합의 해산
• 조합원에게 중대한 부담을 주는 사항

대의원회

조합원이 많은 경우에는 대의원회를 둘 수 있다. 대의원회는 총회의 기능을 보완하여 조합 운영을 효율적으로 하기 위한 기구이다.

대의원회의 주요 기능은 다음과 같다.

• 조합 운영사항 심의
• 총회에 상정할 안건 검토
• 총회 의결사항 중 위임된 사항 처리
• 집행부 견제
• 사업 추진 과정의 의사결정 보조

다만 조합원에게 중대한 영향을 미치는 핵심 사항은 총회 의결사항으로 남는 경우가 많다.

임원

정비사업조합에는 조합장, 이사, 감사 등 임원을 둔다. 임원은 조합의 업무를 집행하거나 조합의 업무와 회계를 감독한다.

임원의 주요 역할은 다음과 같다.

• 조합장은 조합을 대표한다.
• 이사는 조합 업무를 집행한다.
• 감사는 조합의 업무와 회계를 감사한다.
• 임원은 총회와 정관에 따라 직무를 수행한다.
• 임원은 조합과 조합원에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다.

사업시행자로서의 지위

정비사업조합은 사업시행자로서 정비사업을 추진한다. 조합은 정비구역 안의 토지등소유자를 대표하여 사업시행계획, 분양, 관리처분, 이주, 철거, 공사, 이전고시 등 일련의 절차를 진행한다.

사업시행자로서 조합의 주요 업무는 다음과 같다.

• 사업시행계획서 작성
• 사업시행계획인가 신청
• 분양공고와 분양신청 접수
• 관리처분계획 수립
• 이주와 철거
• 공사 시행
• 준공인가 신청
• 이전고시
• 청산금 정산

정비사업 절차와의 관계

사업시행계획

정비사업조합은 사업시행계획을 수립하여 인가를 받아야 한다. 사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 어떻게 시행할 것인지를 정하는 계획이다.

사업시행계획에는 다음 사항이 포함될 수 있다.

• 사업시행구역
• 토지이용계획
• 건축계획
• 정비기반시설 설치계획
• 세입자 주거대책
• 임대주택 건설계획
• 사업비와 자금계획
• 시행기간

관리처분계획

관리처분계획은 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 정비사업 완료 후의 대지 또는 건축시설에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

조합은 분양신청을 받은 뒤 관리처분계획을 수립하고 총회 의결을 거쳐 인가를 받아야 한다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분, 분담금, 청산금, 일반분양분 등을 정하는 핵심 절차이다.

청산금

청산금은 조합원이 분양받을 권리와 종전 권리의 가치 사이에 차이가 있는 경우 금전으로 정산하는 금액이다. 관리처분계획과 이전고시 이후 권리관계 정리에서 중요하다.

청산금이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 종전 권리가액보다 분양받은 대지 또는 건축시설의 가치가 큰 경우
• 종전 권리가액보다 분양받은 대지 또는 건축시설의 가치가 작은 경우
• 분양신청을 하지 않은 경우
• 분양대상에서 제외되는 경우
• 현금청산 대상자가 되는 경우

비용과 부담

조합의 비용 부담

정비사업조합의 사업비는 조합원 분담금, 일반분양 수입, 차입금, 보조금 등으로 조달된다. 사업비가 증가하면 조합원의 부담도 커질 수 있으므로 조합 운영의 투명성이 중요하다.

사업비의 주요 항목은 다음과 같다.

• 공사비
• 설계비
• 감리비
• 정비사업전문관리업자 비용
• 보상비
• 이주비 관련 비용
• 금융비용
• 조합 운영비
• 각종 부담금

조합원의 부담금

조합원의 부담금은 정비사업 시행에 필요한 비용 중 조합원이 부담해야 하는 금액이다. 부담금은 종전 자산의 가치, 분양받을 건축물의 가치, 사업비, 일반분양 수입 등에 따라 달라질 수 있다.

부담금은 관리처분계획과 밀접하게 관련되며, 조합원에게 중대한 영향을 미치는 사항이므로 총회 의결과 고지 절차가 중요하다.

해산과 청산

정비사업조합은 사업을 완료하고 청산절차를 마치면 해산한다. 조합은 정비사업 시행을 목적으로 하는 법인이므로, 사업 목적이 달성되면 잔여 재산과 채무를 정리해야 한다.

해산과 청산의 주요 내용은 다음과 같다.

• 준공과 이전고시
• 청산금 정산
• 채권·채무 정리
• 잔여재산 처리
• 총회 의결
• 해산 등기
• 청산 종결

다른 조합과의 비교

도시개발조합과의 차이

정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법상 조합이고, 도시개발조합은 도시개발법상 조합이다. 둘 다 토지소유자 등이 참여하는 사업시행자이지만 적용 법률과 사업 목적이 다르다.

구분	정비사업조합	도시개발조합
근거 법률	도시 및 주거환경정비법	도시개발법
사업	재개발사업, 재건축사업 등 정비사업	도시개발사업
주요 목적	노후·불량지역 정비	단지 또는 시가지 조성
핵심 절차	사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시	환지계획, 체비지, 환지처분

시험상 암기 포인트

정비사업조합은 공인중개사 부동산공법에서 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 조합원, 총회, 관리처분계획과 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 정비사업조합은 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.
• 조합설립추진위원회는 토지등소유자 과반수 동의와 시장·군수등의 승인이 필요하다.
• 추진위원회는 추진위원장 1명을 포함한 5명 이상의 추진위원으로 구성한다.
• 조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
• 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다.
• 총회는 조합의 최고의사결정기관이다.
• 조합장은 조합을 대표한다.
• 조합은 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 핵심 주체이다.
• 관리처분계획은 조합원의 권리배분과 분담금에 직접 영향을 준다.
• 정비사업조합은 도시개발조합과 근거 법률과 사업 목적이 다르다.

같이 보기

• 정비사업
• 정비구역
• 재개발사업
• 재건축사업
• 도시 및 주거환경정비법