등기신청정보

등기신청정보는 등기신청의 내용이 되는 사항으로서 등기소에 제공하여야 하는 정보이다.

개념

등기신청정보는 등기를 신청할 때 등기소에 제공하는 신청의 핵심 내용이다. 등기신청정보에는 등기 대상 부동산, 신청인, 등기목적, 등기원인, 등기할 권리의 내용 등 등기관이 등기신청을 심사하고 등기기록에 반영하는 데 필요한 사항이 포함된다.

부동산등기법은 등기신청의 방법을 방문신청과 전자신청으로 나누고, 신청인이 제공하여야 하는 신청정보와 첨부정보는 대법원규칙으로 정한다고 규정한다. 부동산등기규칙은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 할 사항을 구체적으로 정하고 있다.

신청정보와 첨부정보

등기신청에서는 신청정보와 첨부정보를 구별한다. 신청정보는 등기신청의 내용 자체를 이루는 정보이고, 첨부정보는 신청정보의 원인이나 신청권한 등을 뒷받침하기 위하여 함께 제공하는 정보이다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서 신청정보에는 부동산의 표시, 등기목적, 등기원인, 등기권리자와 등기의무자 등이 포함된다. 반면 매매계약서와 같은 등기원인정보, 등기의무자의 등기필정보, 인감증명, 주소증명정보 등은 첨부정보에 해당한다.

구분	내용	예시
신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	부동산의 표시, 신청인, 등기목적, 등기원인, 등기할 권리의 내용
첨부정보	신청정보의 적법성과 원인을 증명하기 위하여 함께 제공하는 정보	등기원인정보, 등기필정보, 대리권 증명정보, 주소증명정보, 인감증명

신청정보의 기본 내용

부동산등기규칙은 등기를 신청하는 경우 일정한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

일반적으로 신청정보에는 다음 사항이 포함된다.

• 부동산의 표시에 관한 사항
• 신청인의 성명 또는 명칭
• 신청인의 주소 또는 사무소 소재지
• 신청인의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 대리인에 의하여 신청하는 경우 대리인의 성명 또는 명칭과 주소
• 등기목적
• 등기원인과 그 연월일
• 등기할 권리의 내용
• 등기권리자와 등기의무자
• 등기필정보의 제공 여부
• 등기와 관련하여 납부하여야 할 세액과 과세표준액

구체적으로 어떤 신청정보가 필요한지는 등기의 종류에 따라 달라진다. 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 말소등기, 표시변경등기 등은 각각 등기기록에 반영할 내용이 다르므로 신청정보의 구체적 내용도 달라진다.

부동산의 표시

신청정보에는 등기 대상 부동산을 특정할 수 있는 표시가 포함되어야 한다. 부동산등기규칙은 신청정보의 내용으로 부동산의 표시에 관한 사항을 제공하도록 한다.

토지의 경우에는 소재와 지번, 지목, 면적 등이 중요하다. 건물의 경우에는 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 문제된다. 구분건물의 경우에는 1동의 건물의 표시, 전유부분의 건물의 표시, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시 등이 함께 문제될 수 있다.

부동산의 표시가 등기기록과 맞지 않으면 등기관의 심사에서 보정 또는 각하 사유가 될 수 있다. 등기신청정보의 부동산 표시가 등기기록과 일치하여야 등기 대상이 명확해진다.

신청인에 관한 정보

신청정보에는 신청인의 인적 사항이 포함된다. 신청인의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호 등이 문제된다.

신청인이 법인인 경우에는 법인의 명칭, 주사무소, 법인등록번호 등이 중요하다. 대리인에 의하여 신청하는 경우에는 대리인의 성명 또는 명칭과 주소 등 대리인에 관한 정보도 신청정보에 포함된다.

신청인에 관한 정보는 등기권리자와 등기의무자, 단독신청권자, 대위신청인, 대리인 등을 구별하는 기준이 된다. 신청정보상의 신청인이 신청권한을 가진 자인지 여부는 등기관의 심사 대상이 된다.

등기목적

등기목적은 신청하려는 등기가 무엇인지를 나타내는 정보이다. 등기목적은 등기기록에 어떤 등기를 할 것인지를 표시하므로, 등기신청의 성격을 결정하는 핵심 요소이다.

등기목적의 예는 다음과 같다.

• 소유권보존
• 소유권이전
• 근저당권설정
• 전세권설정
• 가압류
• 압류
• 가등기
• 말소
• 변경
• 경정
• 말소회복

등기목적이 불명확하거나 등기할 수 없는 사항에 해당하면 등기신청의 심사에서 문제가 될 수 있다. 부동산등기법은 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등기관이 신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

등기원인과 그 연월일

등기원인은 등기를 하게 된 법률상 원인이다. 매매, 증여, 상속, 설정계약, 해지, 변제, 판결, 수용 등이 등기원인이 될 수 있다. 등기원인의 연월일은 그 원인이 발생한 날짜를 의미한다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 등기원인이 매매이고, 등기원인일자는 매매계약일 또는 등기원인으로 인정되는 날이 된다. 근저당권설정등기에서는 등기원인이 설정계약이고, 말소등기에서는 변제, 해지, 해제 등 말소의 원인이 문제될 수 있다.

신청정보의 등기원인과 등기원인정보는 서로 일치하여야 한다. 부동산등기법은 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

등기할 권리의 내용

신청정보에는 등기할 권리의 내용이 포함된다. 소유권이전등기에서는 이전되는 소유권의 내용, 공유지분, 등기권리자 등이 중요하고, 근저당권설정등기에서는 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 중요하다.

전세권설정등기에서는 전세금, 범위, 존속기간 등이 문제될 수 있고, 지상권설정등기에서는 목적, 범위, 존속기간, 지료 등이 문제될 수 있다. 임차권등기에서는 차임, 범위, 존속기간 등 권리의 구체적 내용이 신청정보에 반영될 수 있다.

등기할 권리의 내용은 등기기록에 직접 반영되는 사항이므로 정확하게 기재하여야 한다. 권리 내용이 불명확하거나 등기원인정보와 맞지 않으면 보정 또는 각하의 문제가 생길 수 있다.

신청정보의 제공방법

부동산등기법은 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공할 수 있다.

이 규정은 등기신청정보가 등기신청의 처리 단위와 연결된다는 점을 보여준다. 원칙적으로는 하나의 부동산마다 하나의 신청정보를 제공하지만, 등기목적과 등기원인이 동일한 경우 등 일정한 요건에서는 여러 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공할 수 있다.

방문신청에서의 신청정보

방문신청에서는 신청정보가 등기신청서의 기재사항으로 나타난다. 부동산등기규칙은 방문신청을 하는 경우 등기신청서에 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 하는 정보를 적고, 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 신청정보는 종이 신청서의 형태로 등기소에 제출된다. 신청정보가 여러 장에 걸쳐 작성되는 경우에는 간인 또는 연결되는 서명이 문제될 수 있다.

전자신청에서의 신청정보

전자신청에서는 신청정보가 전산정보처리조직을 통하여 전자적으로 제공된다. 부동산등기법은 전자신청을 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이라고 규정한다.

전자신청에서는 신청정보의 입력 형식, 전자서명, 사용자등록, 첨부정보의 전자적 제출 등이 중요하다. 전자신청이라고 해서 신청정보의 내용이 달라지는 것은 아니며, 제출 방식이 전자적 방식으로 바뀌는 것이다.

신청정보의 흠과 보정·각하

신청정보에 흠이 있으면 보정 또는 각하가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우, 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우, 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등을 각하 사유로 정하고 있다.

다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우에는 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다.

신청정보에서 흔히 문제될 수 있는 흠은 다음과 같다.

• 부동산 표시의 불일치
• 등기목적의 불명확
• 등기원인의 누락 또는 불일치
• 등기권리자 또는 등기의무자 표시의 오류
• 권리 내용의 불명확
• 신청인 정보의 오류
• 신청정보와 첨부정보의 불일치
• 세액 또는 과세표준액 관련 정보의 누락

실무상 의미

등기신청정보는 등기신청의 핵심이다. 등기관은 신청정보와 첨부정보, 등기기록을 대조하여 등기신청의 적법 여부를 심사하고, 등기가 실행되면 신청정보의 내용이 등기기록에 반영된다.

실무상 등기신청정보와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 부동산 표시가 등기기록과 일치하는지
• 신청인이 신청권한을 가진 자인지
• 등기목적이 등기할 수 있는 사항인지
• 등기원인과 그 연월일이 정확한지
• 등기원인정보와 신청정보가 일치하는지
• 등기권리자와 등기의무자의 표시가 정확한지
• 권리의 내용이 명확한지
• 첨부정보가 신청정보를 뒷받침하는지
• 방문신청 또는 전자신청 방식에 맞게 제공되었는지

신청정보가 부정확하면 등기절차가 지연되거나 등기신청이 각하될 수 있으므로, 등기신청 단계에서 가장 먼저 정확히 검토해야 하는 정보이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	등기기록에 반영될 신청의 핵심 내용이다
첨부정보	신청정보의 적법성과 원인을 증명하기 위하여 함께 제공하는 정보	신청정보를 뒷받침하는 증명자료이다
등기원인정보	등기의 원인이 되는 법률행위나 법률사실을 증명하는 정보	첨부정보의 하나이다
등기목적	신청하려는 등기의 종류와 내용을 표시하는 사항	신청정보의 핵심 요소이다
등기원인	등기를 하게 된 법률상 원인	등기목적과 함께 권리변동의 내용을 특정한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기신청정보와 첨부정보의 구별이 중요하다. 신청정보는 등기신청의 내용이 되는 정보이고, 첨부정보는 등기원인이나 신청권한 등을 증명하기 위해 함께 제공하는 정보이다. 또한 신청정보와 등기기록 또는 등기원인정보가 일치하지 않으면 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다는 점을 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기신청
• 등기원인정보
• 첨부정보
• 방문신청
• 전자신청
• 등기신청의 접수
• 등기신청의 보정
• 등기신청의 각하
• 등기관의 심사권
• 접수번호

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조(등기신청의 방법)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제25조(신청정보의 제공방법)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제43조(신청정보의 내용)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제56조(방문신청의 방법)