주택조합

주택조합은 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택법에 따라 설립하는 조합이다.

개요

주택조합은 조합원이 스스로 주택을 마련하거나 기존 공동주택을 리모델링하기 위하여 설립하는 단체이다. 주택법은 주택조합을 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분한다.

공인중개사 부동산공법에서는 주택조합의 종류, 조합원 자격, 조합설립인가, 조합원 모집, 사업계획승인과의 관계가 중요하다. 특히 지역주택조합은 실무상 분쟁이 많아 조합원 모집 신고, 토지 사용권원 확보, 조합원 자격 유지, 탈퇴와 환급 문제가 함께 다루어진다.

종류

주택조합은 목적과 구성원에 따라 다음과 같이 구분된다.

• 지역주택조합
• 직장주택조합
• 리모델링주택조합

구분	목적	주요 구성원
지역주택조합	일정 지역에 거주하는 주민의 주택 마련	무주택자 또는 일정 요건의 소형주택 소유 세대주
직장주택조합	동일 직장 근무자의 주택 마련	동일 직장 근무자 중 일정한 자격을 갖춘 사람
리모델링주택조합	기존 공동주택의 리모델링	리모델링 대상 공동주택 등의 소유자

지역주택조합

의의

지역주택조합은 일정한 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 주택조합이다. 일반 분양주택을 매수하는 방식이 아니라, 조합원이 사업비를 부담하고 조합이 주택건설사업을 추진하는 구조이다.

조합원 자격

지역주택조합 조합원이 되려면 주택법 시행령상 일정한 요건을 갖추어야 한다.

지역주택조합 조합원의 대표적인 요건은 다음과 같다.

• 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주 요건을 갖출 것
• 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주일 것
• 또는 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
• 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주하였을 것
• 본인 또는 배우자가 같은 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

투기과열지구 안의 주택건설대지인 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전부터 조합원 자격을 판단하는 기준이 적용될 수 있다.

특징

지역주택조합은 조합원이 직접 사업을 추진하는 구조이므로, 일반 분양보다 사업 추진 과정의 위험이 크다.

지역주택조합의 특징은 다음과 같다.

• 조합원이 사업비를 부담한다.
• 토지 확보 여부가 사업 성패에 중요하다.
• 조합원 자격을 입주 가능일까지 유지해야 한다.
• 사업계획승인 전까지 사업 변동성이 크다.
• 추가분담금이 발생할 수 있다.
• 조합원 모집 광고와 정보 공개가 중요하다.

직장주택조합

의의

직장주택조합은 동일한 직장에 근무하는 사람들이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 주택조합이다. 국가기관, 지방자치단체, 법인 등 동일 직장 근무자를 중심으로 구성된다.

조합원 자격

직장주택조합 조합원은 지역주택조합 조합원과 유사한 주택 소유 요건을 갖추어야 하며, 동일 직장 근무 요건도 필요하다.

직장주택조합 조합원의 대표적인 요건은 다음과 같다.

• 지역주택조합 조합원의 주택 소유 요건을 갖출 것
• 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우 무주택 세대의 세대주일 것
• 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군 안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체·법인에 근무할 것
• 본인 또는 배우자가 같은 직장주택조합이나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것

지역주택조합과의 차이

직장주택조합은 거주지역보다 직장 동일성이 핵심이다. 지역주택조합은 일정 지역 거주 요건이 중요하고, 직장주택조합은 동일 직장 근무 요건이 중요하다.

구분	지역주택조합	직장주택조합
중심 요건	일정 지역 거주	동일 직장 근무
목적	지역 주민의 주택 마련	직장 근무자의 주택 마련
조합원 자격	거주기간과 주택 소유 요건	직장 요건과 주택 소유 요건

리모델링주택조합

의의

리모델링주택조합은 기존 공동주택 등을 리모델링하기 위하여 설립하는 조합이다. 지역주택조합이나 직장주택조합이 새 주택을 마련하기 위한 조합이라면, 리모델링주택조합은 기존 건축물을 고쳐 주거환경과 주택 성능을 개선하기 위한 조합이다.

조합원 자격

리모델링주택조합의 조합원은 리모델링 대상 공동주택 등의 소유자를 중심으로 한다.

리모델링주택조합 조합원이 될 수 있는 사람은 다음과 같다.

• 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자
• 복리시설을 함께 리모델링하는 경우 해당 복리시설의 소유자
• 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자
• 해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우 그 시설의 소유자

공동주택이나 복리시설의 소유권이 여러 명의 공유에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

재건축사업과의 차이

리모델링주택조합은 기존 공동주택을 전면 철거하고 새로 건축하는 재건축사업과 구별된다. 리모델링은 기존 건축물의 구조를 활용하여 증축·개축·대수선 등을 통해 성능을 개선하는 방식이다.

구분	리모델링주택조합	재건축사업조합
근거 법률	주택법	도시 및 주거환경정비법
목적	기존 공동주택 리모델링	노후·불량건축물 철거 후 새 건축물 건설
대상	기존 공동주택 소유자 등	정비구역 안 토지등소유자 등
핵심 절차	리모델링 허가, 사업계획승인 등	정비구역, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시

조합설립인가

인가의 필요성

주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 다만 직장주택조합은 예외적으로 신고로 처리되는 경우가 있다.

조합설립인가가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 조합이 법적 사업주체로 활동할 수 있다.
• 조합원 자격과 조합규약이 확인된다.
• 주택건설사업 추진의 기초가 된다.
• 사업계획승인 신청으로 이어질 수 있다.
• 조합원 모집과 사업비 부담이 제도권 절차로 편입된다.

설립인가 요건

지역주택조합 또는 직장주택조합이 주택을 마련하기 위하여 설립인가를 받으려면 법령상 요건을 갖추어야 한다.

대표적인 요건은 다음과 같다.

• 해당 주택건설대지의 일정 비율 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
• 일정 비율 이상의 토지 소유권을 확보할 것
• 주택건설 예정 세대수의 일정 비율 이상에 해당하는 조합원을 확보할 것
• 조합규약을 갖출 것
• 조합원 자격 요건을 충족할 것
• 사업계획이 관계 법령에 적합할 것

공인중개사 시험에서는 구체적인 비율과 조합원 자격 요건이 수치형으로 출제될 수 있다.

조합원 모집

모집 신고

지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 일정한 토지 사용권원을 확보하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 한다.

조합원 모집 신고가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 무분별한 조합원 모집을 방지한다.
• 사업대지 확보 가능성을 사전에 확인한다.
• 조합 가입 신청자에게 정보를 제공한다.
• 허위·과장 광고를 방지한다.
• 조합원 피해를 예방한다.

토지 사용권원 확보

조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다.

토지 사용권원 확보는 조합사업의 실현 가능성을 판단하는 핵심 기준이다.

공개모집

조합원 모집은 공개모집의 방법으로 해야 한다. 공개모집은 특정인에게만 불투명하게 모집하는 것을 방지하고, 조합 가입 희망자에게 사업 정보를 제공하기 위한 제도이다.

모집 광고

지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원 모집 광고에는 조합원의 자격기준, 토지 사용권원 및 소유권 확보 비율, 사업 추진 단계 등 중요한 정보가 포함되어야 한다.

모집 광고에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 주택조합 조합원 모집 광고라는 점을 명확히 표시한다.
• 조합원 자격기준을 표시한다.
• 토지 사용권원 확보 비율을 표시한다.
• 토지 소유권 확보 비율을 표시한다.
• 사업계획승인 여부를 표시한다.
• 추가분담금 가능성을 확인해야 한다.

조합원의 교체와 신규가입

지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.

다만 다음과 같은 경우에는 예외적으로 교체 또는 신규가입이 허용될 수 있다.

• 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 추가모집 승인을 받은 경우
• 조합원의 사망으로 상속이 발생한 경우
• 조합원이 자격을 상실한 경우
• 조합원이 탈퇴한 경우
• 사업계획 변경 등으로 조합원 수 조정이 필요한 경우
• 법령상 예외 사유에 해당하는 경우

조합원 교체와 신규가입 제한은 투기적 지위 양도와 조합원 모집 남용을 방지하기 위한 제도이다.

조합원의 권리와 의무

권리

주택조합 조합원은 조합의 구성원으로서 주택 공급과 조합 운영에 관하여 일정한 권리를 가진다.

조합원의 주요 권리는 다음과 같다.

• 조합 총회에 참여할 권리
• 의결권
• 조합주택을 공급받을 권리
• 사업 관련 자료를 열람할 권리
• 조합 임원 선출에 참여할 권리
• 탈퇴와 환급에 관한 권리

의무

조합원은 조합사업의 비용을 부담하고 조합규약과 총회 의결을 따라야 한다.

조합원의 주요 의무는 다음과 같다.

• 조합규약 준수
• 분담금 납부
• 추가분담금 부담
• 조합원 자격 유지
• 총회 의결 준수
• 사업 추진에 필요한 서류 제출과 협조

사업계획승인과의 관계

주택조합이 주택건설사업을 시행하려면 일정한 경우 사업계획승인을 받아야 한다. 사업계획승인은 주택건설사업의 구체적 시행계획을 행정청이 승인하는 절차이다.

주택조합과 사업계획승인의 관계는 다음과 같다.

• 주택조합은 사업주체가 될 수 있다.
• 조합설립인가 후 사업계획승인 절차로 이어질 수 있다.
• 사업계획승인을 받으려면 토지 확보와 건설계획이 필요하다.
• 사업계획승인 후 착공과 사용검사로 이어진다.
• 사업계획승인 전에는 사업 내용이 변경될 위험이 크다.

조합규약과 총회

조합규약

조합규약은 주택조합의 조직과 운영에 관한 기본 규칙이다. 조합원의 자격, 분담금, 총회, 임원, 사업비, 탈퇴와 환급 등에 관한 사항을 정한다.

조합규약에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 조합의 명칭과 목적
• 사업부지와 사업계획
• 조합원의 자격
• 조합원의 권리와 의무
• 분담금과 추가분담금
• 총회와 임원
• 회계와 감사
• 탈퇴와 환급
• 조합 해산과 청산

총회

총회는 조합의 중요한 사항을 결정하는 의사결정기관이다. 조합원에게 중대한 부담을 주는 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

총회 의결사항의 예는 다음과 같다.

• 조합규약 변경
• 임원 선임과 해임
• 사업계획 변경
• 시공자 선정
• 분담금 변경
• 예산과 결산
• 조합 해산

탈퇴와 환급

주택조합에서 조합원의 탈퇴와 납입금 환급은 실무상 분쟁이 많은 영역이다. 조합사업은 장기간 진행되고 사업비가 계속 투입되므로, 탈퇴 시 환급 범위와 시기가 문제가 된다.

탈퇴와 환급에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 조합규약의 탈퇴 규정
• 계약서상 환급 조항
• 업무대행비 공제 여부
• 납입금 반환 시기
• 조합원 자격상실에 따른 처리
• 사업 지연 또는 무산 시 책임
• 허위·과장 광고 여부

지역주택조합의 유의점

지역주택조합은 일반 분양과 달리 조합원이 사업 주체의 지위에 가까우므로, 사업 위험을 조합원이 부담할 수 있다.

가입 전 확인할 사항은 다음과 같다.

• 조합설립인가 여부
• 조합원 모집 신고 여부
• 토지 사용권원 확보 비율
• 토지 소유권 확보 비율
• 사업계획승인 여부
• 시공 예정자와 실제 시공계약 여부
• 분담금과 추가분담금 가능성
• 조합원 자격 충족 여부
• 탈퇴와 환급 규정
• 광고 내용과 실제 사업 단계의 일치 여부

다른 조합과의 비교

주택조합은 도시개발조합이나 정비사업조합과 구별된다.

구분	주택조합	도시개발조합	정비사업조합
근거 법률	주택법	도시개발법	도시 및 주거환경정비법
목적	주택 마련 또는 리모델링	도시개발사업 시행	재개발·재건축 등 정비사업 시행
주요 구성원	무주택자 등 조합원 또는 공동주택 소유자	도시개발구역의 토지소유자	정비구역의 토지등소유자
핵심 절차	조합설립인가, 사업계획승인, 사용검사	환지계획, 체비지, 환지처분	사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 주택조합의 종류, 조합원 자격, 조합설립인가, 조합원 모집 신고와 사업계획승인이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분된다.
• 지역주택조합은 일정 지역 거주자가 주택을 마련하기 위한 조합이다.
• 직장주택조합은 동일 직장 근무자가 주택을 마련하기 위한 조합이다.
• 리모델링주택조합은 기존 공동주택 등을 리모델링하기 위한 조합이다.
• 지역주택조합 조합원은 무주택 세대주 또는 일정한 소형주택 1채 소유 세대주가 될 수 있다.
• 지역주택조합 조합원은 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 한다.
• 투기과열지구에서는 조합설립인가 신청일 1년 전부터 조합원 자격을 판단할 수 있다.
• 조합원 모집을 하려면 주택건설대지의 50퍼센트 이상 토지 사용권원을 확보하고 신고해야 한다.
• 조합설립인가 후에는 원칙적으로 조합원 교체와 신규가입이 제한된다.
• 주택조합 사업은 사업계획승인 전까지 토지 확보와 사업 지연 위험을 확인해야 한다.

같이 보기

• 주택
• 주택법
• 사업계획승인
• 사용검사
• 투기과열지구