정비사업

정비사업은 도시 및 주거환경정비법에 따라 도시기능을 회복하고 주거환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 시행하는 사업이다.

개요

정비사업은 노후·불량건축물이 밀집하거나 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 주거환경과 도시환경을 개선하는 사업이다. 정비사업은 정비구역 안에서 시행되며, 사업의 종류에 따라 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업 등으로 구분된다.

공인중개사 시험에서는 정비사업의 종류, 정비구역, 정비사업조합, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시, 청산금 등이 중요하게 출제된다.

목적

정비사업의 목적은 다음과 같다.

• 도시기능을 회복한다.
• 주거환경을 개선한다.
• 노후·불량건축물을 정비한다.
• 정비기반시설을 확충한다.
• 토지를 효율적으로 이용한다.
• 주민의 주거안정과 생활환경을 개선한다.
• 도시환경을 계획적으로 정비한다.

정비사업의 종류

재개발사업

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

재개발사업은 토지등소유자의 권리관계가 다양하고 세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설 설치가 중요하다.

재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등을 철거하고 새로 건축하기 위하여 시행하는 사업이다.

재건축사업은 주로 공동주택 단지를 대상으로 하며, 안전진단, 조합원 분양, 부담금, 관리처분계획이 중요하다.

주거환경개선사업

주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하고 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업이다.

주거환경개선사업은 공공성이 강하고, 전면 철거보다 현지개량이나 주거환경 개선의 성격이 강하게 나타날 수 있다.

정비구역

정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다. 정비사업은 원칙적으로 정비구역 안에서 시행된다.

정비구역과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 정비계획과 함께 이해해야 한다.
• 정비사업의 공간적 범위가 된다.
• 정비구역 안에서는 일정 행위가 제한될 수 있다.
• 정비구역 지정 후 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획으로 이어질 수 있다.
• 사업이 장기간 추진되지 않으면 해제가 문제될 수 있다.

정비계획

정비계획은 정비구역에서 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 정비구역이 사업의 공간적 범위라면, 정비계획은 그 구역 안에서 시행할 사업의 내용과 방향을 정한다.

정비계획의 주요 내용은 다음과 같다.

• 정비사업의 명칭
• 정비구역과 면적
• 정비기반시설 설치계획
• 공동이용시설 설치계획
• 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이
• 정비사업 시행 예정시기
• 정비사업 시행방법
• 세입자 주거대책
• 임대주택 건설계획

기본계획

도시·주거환경정비기본계획은 정비사업의 기본방향을 정하는 상위계획이다. 정비구역 지정과 정비계획 수립은 기본계획의 방향과 조화를 이루어야 한다.

기본계획의 주요 기능은 다음과 같다.

• 정비사업의 장기적 방향을 제시한다.
• 정비예정구역과 정비방향을 검토한다.
• 주거환경 개선과 도시기능 회복 방향을 설정한다.
• 정비사업의 체계적 추진을 유도한다.

사업시행자

정비사업은 사업시행자가 시행한다. 사업시행자는 사업의 종류와 시행방식에 따라 달라질 수 있다.

대표적인 사업시행자는 다음과 같다.

• 시장·군수등
• 토지주택공사 등 공공시행자
• 정비사업조합
• 토지등소유자
• 지정개발자

정비사업조합

정비사업조합은 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 재개발사업과 재건축사업에서 중요한 사업시행자이다.

정비사업조합과 관련된 핵심 사항은 다음과 같다.

• 조합설립추진위원회
• 조합설립인가
• 조합원
• 총회
• 임원
• 사업시행계획
• 관리처분계획
• 청산금

정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.

정비사업의 절차

정비사업은 일반적으로 정비구역 지정에서 이전고시와 청산금 정산까지 단계적으로 진행된다.

일반적인 절차는 다음과 같다.

1. 기본계획 수립
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
3. 조합설립추진위원회 구성
4. 정비사업조합 설립
5. 사업시행계획 수립 및 인가
6. 분양공고와 분양신청
7. 관리처분계획 수립 및 인가
8. 이주와 철거
9. 공사 시행
10. 준공인가
11. 이전고시
12. 청산금 정산
13. 조합 해산과 청산

사업의 종류와 시행자에 따라 일부 절차는 생략되거나 달라질 수 있다.

사업시행계획

사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행자가 작성하는 계획이다. 사업시행계획에는 건축계획, 정비기반시설, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비, 시행기간 등이 포함된다.

사업시행계획의 특징은 다음과 같다.

• 사업시행자가 작성한다.
• 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
• 정비사업의 구체적 시행 근거가 된다.
• 인가 후 분양공고와 관리처분계획 단계로 이어진다.

관리처분계획

관리처분계획은 정비사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후의 대지 또는 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

관리처분계획의 특징은 다음과 같다.

• 정비사업의 권리배분계획이다.
• 사업시행계획인가 후 분양신청을 받은 다음 수립한다.
• 조합원 분담금과 청산금의 기초가 된다.
• 현금청산 대상자를 정할 수 있다.
• 관리처분계획인가 후 이주와 철거가 본격화될 수 있다.

분양신청과 현금청산

사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 분양신청 결과는 관리처분계획 수립의 기초가 된다.

현금청산 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 분양신청을 하지 않은 경우
• 분양신청을 철회한 경우
• 분양대상에서 제외된 경우
• 관리처분계획에서 현금청산 대상으로 정해진 경우

분양공고와 분양신청은 별도 문서로 만들기보다 관리처분계획의 하위 절차로 이해하는 것이 적절하다.

이전고시

이전고시는 정비사업이 완료된 후 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이전고시는 관리처분계획에 따른 권리배분을 최종적으로 현실화하는 단계이다.

청산금

청산금은 종전 권리의 가치와 분양받은 대지 또는 건축물의 가치 사이에 차이가 있는 경우 금전으로 정산하는 금액이다.

청산금이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 큰 경우
• 분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 작은 경우
• 현금청산 대상자가 되는 경우
• 분양대상에서 제외되는 경우

청산금은 관리처분계획과 이전고시 이후 권리관계 정리에서 중요하다.

재개발사업과 재건축사업의 비교

재개발사업과 재건축사업은 모두 정비사업이지만, 사업 대상과 성격이 다르다.

구분	재개발사업	재건축사업
대상	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역	정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
성격	주거환경 또는 도시환경 개선	노후 건축물 철거 후 재건축
권리관계	토지등소유자와 세입자 관계가 복잡한 편	공동주택 소유자 중심
주요 쟁점	세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설	안전진단, 조합원 분양, 부담금

정비기반시설

정비기반시설은 정비사업과 관련하여 설치하거나 정비하는 기반시설이다. 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등 주민생활과 도시기능에 필요한 시설이 포함될 수 있다.

정비기반시설이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 주거환경 개선의 기초가 된다.
• 재개발사업의 필요성을 판단하는 요소가 된다.
• 사업시행계획에 포함될 수 있다.
• 정비사업 완료 후 공공시설 귀속과 연결된다.

시험상 암기 포인트

정비사업은 공인중개사 부동산공법에서 도시정비법 영역의 중심 주제이다. 사업의 종류와 절차, 조합, 사업시행계획, 관리처분계획을 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 정비사업은 도시기능 회복과 주거환경 개선을 위한 사업이다.
• 정비사업은 정비구역 안에서 시행된다.
• 정비사업의 주요 종류는 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업이다.
• 정비구역은 정비사업의 공간적 범위이고, 정비계획은 사업의 내용과 방향을 정하는 계획이다.
• 정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
• 사업시행계획은 정비사업의 구체적 시행계획이다.
• 관리처분계획은 조합원 등의 권리배분계획이다.
• 분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금청산 대상이 될 수 있다.
• 이전고시는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하는 절차이다.
• 재개발사업은 정비기반시설의 열악성과 세입자 대책이 중요하고, 재건축사업은 노후 공동주택과 안전진단이 중요하다.

같이 보기

• 정비구역
• 정비사업조합
• 사업시행계획
• 관리처분계획
• 도시 및 주거환경정비법