부동산등기

부동산등기는 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한 또는 소멸을 등기부에 기록하여 공시하는 등기이다.

개요

부동산등기는 등기제도 중 부동산에 관한 등기를 말한다. 부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 규정하는 법률이고, 부동산등기부에는 토지와 건물의 표시 및 그 권리관계가 기록된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기의 대상, 등기할 수 있는 권리, 등기부의 종류와 구성, 표제부·갑구·을구의 구별, 등기의 효력, 등기신청 절차를 중심으로 정리하면 된다.

의의

부동산등기는 부동산의 물리적 표시와 권리관계를 공시하는 제도이다. 부동산은 그 권리관계를 외부에서 바로 알기 어렵기 때문에, 등기부에 권리관계를 기록하여 거래당사자와 제3자가 확인할 수 있도록 한다.

부동산등기가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산의 표시를 공시한다.
• 소유권과 제한물권을 공시한다.
• 부동산 거래의 안전을 높인다.
• 권리순위를 판단하는 기준이 된다.
• 소유권이전, 저당권설정 등 권리변동을 공시한다.
• 지적공부와 건축물대장의 표시사항과 연결된다.

등기 대상

부동산등기의 대상은 토지와 건물이다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.

부동산등기의 대상은 다음과 같다.

• 토지
• 건물
• 구분건물
• 대지권이 있는 구분건물

토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급되므로, 토지등기와 건물등기는 구별된다.

등기할 수 있는 권리

부동산등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

부동산등기법상 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 권리질권
• 채권담보권
• 임차권

시험에서는 위 권리들을 등기할 수 있는 권리로 정리하고, 점유권이나 유치권은 일반적인 부동산등기 대상 권리로 보지 않는다는 점을 구별하면 된다.

등기부의 종류

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.

구분	대상	주요 내용
토지등기부	토지	토지의 표시와 권리관계
건물등기부	건물	건물의 표시와 권리관계

토지와 건물은 별개의 등기부에 등기되므로, 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있다.

등기기록의 구성

등기기록에는 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

구분	기록 내용
표제부	부동산의 표시에 관한 사항
갑구	소유권에 관한 사항
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항

등기부를 읽을 때는 먼저 표제부에서 부동산을 특정하고, 갑구에서 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구에서 저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시를 기록하는 부분이다. 토지등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물등기기록의 표제부에는 소재, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 대지권의 표시

표제부는 부동산 자체를 특정하는 부분이고, 권리관계의 중심은 갑구와 을구이다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등이 갑구에 기록된다.

갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 현재 소유자
• 소유권 취득 원인
• 소유권이전 내역
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기
• 소유권이전청구권 가등기

부동산 매매에서는 갑구를 통하여 매도인이 등기명의인인지 확인해야 한다.

을구

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등이 을구에 기록된다.

을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 근저당권
• 임차권
• 권리의 변경·이전·말소

을구에 아무 기록이 없더라도 등기되지 않은 권리나 법정권리의 존재 가능성은 별도로 검토해야 한다.

토지등기

토지등기는 토지의 표시와 토지에 관한 권리관계를 공시하는 등기이다. 토지등기부의 표제부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록된다.

토지등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 토지는 1필지 단위로 등기된다.
• 토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.
• 토지의 분할은 분필등기와 연결된다.
• 토지의 합병은 합필등기와 연결된다.
• 지목변경, 면적변경, 토지멸실 등은 표제부 정리와 연결된다.

건물등기

건물등기는 건물의 표시와 건물에 관한 권리관계를 공시하는 등기이다. 건물등기부의 표제부에는 건물의 소재, 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

건물등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 건물은 토지와 별개의 부동산으로 등기된다.
• 건물의 신축은 소유권보존등기와 연결된다.
• 건물의 증축·개축 등은 건물표시변경등기와 연결될 수 있다.
• 건물 멸실은 건물멸실등기와 연결된다.
• 구분건물은 일반 건물등기와 구별된다.

구분건물등기

구분건물등기는 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있는 전유부분을 독립한 소유권의 객체로 하여 등기하는 것이다.

구분건물등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 1동의 건물 표제부가 있다.
• 전유부분별 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 전유부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.
• 대지권이 함께 문제된다.
• 대지권등기와 대지권등록부를 함께 확인해야 한다.

대지권등기

대지권등기는 구분건물의 전유부분과 그 대지사용권이 결합되어 있음을 등기부에 공시하는 등기이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등에서는 대지권이 중요하다.

대지권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 전유부분과 대지권의 관계
• 대지권 없는 구분건물 여부

등기와 물권변동

부동산 물권변동은 법률행위와 등기가 결합되어야 효력이 발생하는 것이 원칙이다. 예를 들어 부동산 매매계약이 체결되었더라도 소유권이전등기를 해야 소유권이 이전된다.

부동산 물권변동과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기가 있어야 효력이 생긴다.
• 소유권이전등기는 매매, 증여 등 권리변동의 공시수단이다.
• 저당권 설정도 등기에 의하여 효력이 발생한다.
• 상속 등 법률규정에 의한 물권변동은 별도로 구별해야 한다.

등기의 효력

등기의 효력은 등기가 권리관계와 거래관계에 미치는 효과이다.

대표적인 효력은 다음과 같다.

• 권리변동의 효력
• 대항력
• 순위확정의 효력
• 추정력
• 공시력

다만 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

등기의 추정력

등기의 추정력은 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정되는 효력이다. 등기부에 소유자로 기록된 사람은 소유자로 추정된다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인은 권리자로 추정된다.
• 추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
• 등기의 외관에 일정한 신뢰를 부여한다.
• 공신력과 구별해야 한다.

등기의 공신력

등기의 공신력은 등기부의 기재를 믿고 거래한 자를 보호하여, 등기와 실체관계가 다르더라도 등기부상 권리취득을 인정하는 효력이다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

공신력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 우리나라 부동산등기에는 공신력이 없다.
• 무권리자를 등기부상 권리자로 믿고 거래해도 권리취득이 부정될 수 있다.
• 등기의 추정력과 공신력은 구별해야 한다.
• 등기부 확인 외에 실체 권리관계 확인이 필요하다.

등기의 순위

등기의 순위는 같은 부동산에 관한 여러 등기 사이의 우선관계를 정하는 기준이다.

등기 순위에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.
• 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
• 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 부기등기의 순위는 주등기와의 관계를 고려한다.
• 저당권, 전세권, 가등기 등의 우선순위 판단에 중요하다.

등기신청

등기신청은 등기를 하려는 자가 등기소에 등기 실행을 요구하는 절차이다. 등기는 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어진다.

등기신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 공동신청주의
• 단독신청
• 판결에 의한 등기
• 대위신청
• 등기촉탁
• 직권등기
• 방문신청
• 전자신청
• 등기신청정보
• 첨부정보

등기소와 등기관

등기소는 등기사무를 처리하는 기관이고, 등기관은 등기신청을 심사하고 등기를 실행하는 공무원이다.

등기소와 등기관에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 부동산 소재지를 관할하는 등기소가 원칙적으로 관할한다.
• 등기관은 등기신청을 심사한다.
• 등기관의 심사는 원칙적으로 형식적 심사이다.
• 등기관의 처분에 불복하면 이의절차가 문제된다.
• 등기소는 지적소관청과 구별해야 한다.

지적공부와의 관계

지적공부는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항을 기초로 한다.

지적공부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지표시의 기초자료가 된다.
• 등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 일치해야 한다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 등기부 표제부 정리가 필요하다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 권리관계는 등기부 갑구와 을구에서 확인해야 한다.

건축물대장과의 관계

건물등기부 표제부의 건물표시는 건축물대장의 정보와 연결된다. 건축물의 종류, 구조, 면적, 층수 등이 등기부와 건축물대장에서 서로 일치하는지 확인해야 한다.

건축물대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 건축물대장은 건축물의 현황을 등록한다.
• 건물등기부는 건물의 표시와 권리관계를 공시한다.
• 건축물대장과 등기부 표시가 불일치할 수 있다.
• 증축, 용도변경, 멸실 등이 있으면 표시변경등기가 필요할 수 있다.
• 위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인해야 한다.

거래 실무상 유의점

부동산 거래에서는 부동산등기부를 확인하여 권리관계를 파악해야 한다. 그러나 등기에는 공신력이 없으므로 등기부만 확인하면 충분하다고 볼 수는 없다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 표제부의 부동산 표시
• 갑구의 소유자와 처분제한등기
• 을구의 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리
• 등기명의인과 매도인의 일치 여부
• 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 여부
• 지적공부와 등기부 표제부의 일치 여부
• 건축물대장과 건물등기부의 일치 여부
• 대지권 여부
• 현장 점유상태와 임대차관계

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기의 대상, 등기부 구조, 등기할 수 있는 권리, 공신력 부정을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 부동산등기는 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 등기이다.
• 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.
• 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
• 표제부는 부동산의 표시를 기록한다.
• 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권이다.
• 토지와 건물은 별개의 부동산으로 등기된다.
• 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 지적공부와 등기부 표제부의 토지표시는 일치해야 한다.

같이 보기

• 등기
• 등기제도
• 등기부
• 등기의 효력
• 등기신청

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」