도시개발구역
도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발법에 따라 지정·고시되는 구역이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위한 공간적 범위이다. 도시개발사업은 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가진 단지나 시가지를 조성하기 위한 사업이므로, 먼저 사업이 이루어질 구역을 지정해야 한다.
도시개발구역이 지정되면 해당 구역 안에서는 일정한 행위가 제한되고, 사업시행자 지정, 실시계획 작성, 시행방식 결정, 환지계획 수립 등 후속 절차가 진행될 수 있다.
지정 목적[편집 | 원본 편집]
도시개발구역의 지정 목적은 다음과 같다.
- 계획적인 도시개발을 추진한다.
- 주거·상업·산업 등 도시기능을 체계적으로 배치한다.
- 기반시설을 확보한다.
- 토지를 효율적으로 이용한다.
- 난개발을 방지한다.
- 도시환경을 정비하고 개선한다.
- 공공복리와 주민생활 편익을 증진한다.
지정권자[편집 | 원본 편집]
도시개발구역의 지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다. 다만 국가적 필요가 있거나 일정한 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.
지정권자는 도시개발구역의 위치, 면적, 사업 필요성, 도시계획과의 관계, 기반시설 확보 가능성 등을 검토하여 지정 여부를 결정한다.
지정 제안[편집 | 원본 편집]
도시개발구역은 지정권자가 직권으로 지정할 수 있을 뿐 아니라, 일정한 자가 지정권자에게 구역 지정을 제안할 수 있다.
지정 제안을 할 수 있는 자의 예는 다음과 같다.
- 국가 또는 지방자치단체
- 공공기관
- 지방공사
- 토지소유자
- 도시개발사업을 시행하려는 민간사업자
- 도시개발조합을 설립하려는 자
토지소유자나 민간사업자가 제안하는 경우에는 토지소유자의 동의 요건이 문제될 수 있다.
지정 요건[편집 | 원본 편집]
도시개발구역은 도시개발사업의 필요성과 가능성이 인정되는 경우 지정된다. 구역 지정은 단순히 개발 희망만으로 이루어지는 것이 아니라, 도시계획과 주변 여건을 종합적으로 고려한다.
지정 시 고려사항은 다음과 같다.
- 도시개발의 필요성
- 상위계획과의 적합성
- 토지이용계획의 적정성
- 기반시설 확보 가능성
- 환경과 경관에 미치는 영향
- 주민생활과 공공복리에 미치는 영향
- 사업시행 가능성
- 토지소유자 등 이해관계인의 권리관계
지정 절차[편집 | 원본 편집]
도시개발구역 지정의 일반적인 절차는 다음과 같다.
- 기초조사
- 도시개발구역 지정안 작성
- 주민 의견청취
- 관계 행정기관 협의
- 도시계획위원회 심의
- 도시개발구역 지정
- 지정 고시
- 관계 서류 열람
도시개발구역 지정은 토지소유자의 권리와 지역의 토지이용에 큰 영향을 미치므로, 주민 의견청취와 도시계획위원회 심의가 중요하다.
주민 의견청취[편집 | 원본 편집]
도시개발구역을 지정하려는 경우에는 주민과 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 이는 도시개발구역 지정이 토지 이용과 재산권에 직접 영향을 줄 수 있기 때문이다.
주민 의견청취의 주요 내용은 다음과 같다.
- 지정안을 공고한다.
- 관계 서류를 열람하게 한다.
- 주민이 의견을 제출할 수 있다.
- 지정권자는 제출된 의견을 검토한다.
- 필요한 경우 지정안에 반영한다.
고시의 효과[편집 | 원본 편집]
도시개발구역이 지정·고시되면 해당 구역은 도시개발사업의 시행 대상지가 된다. 또한 구역 안에서는 사업 시행에 지장을 줄 수 있는 일정한 행위가 제한될 수 있다.
지정 고시의 주요 효과는 다음과 같다.
- 도시개발사업의 공간적 범위가 확정된다.
- 사업시행자 지정의 기초가 된다.
- 개발계획과 실시계획 수립의 전제가 된다.
- 구역 안의 행위제한이 적용될 수 있다.
- 토지이용과 거래가치에 영향을 줄 수 있다.
개발계획[편집 | 원본 편집]
도시개발구역을 지정할 때에는 개발계획을 함께 수립하는 것이 일반적이다. 개발계획은 도시개발구역 안에서 어떤 방식으로 토지를 이용하고 기반시설을 설치할 것인지를 정하는 계획이다.
개발계획의 주요 내용은 다음과 같다.
- 도시개발구역의 명칭과 위치
- 도시개발구역의 면적
- 도시개발사업의 목적
- 시행방식
- 인구수용계획
- 토지이용계획
- 교통처리계획
- 환경보전계획
- 기반시설계획
- 재원조달계획
시행방식과의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발구역에서는 사업의 성격과 토지소유 관계에 따라 시행방식을 정한다. 시행방식은 사업비 조달, 권리관계 처리, 토지소유자의 참여 방식에 영향을 준다.
도시개발사업의 시행방식은 다음과 같다.
- 수용 또는 사용방식
- 환지방식
- 혼용방식
수용 또는 사용방식은 사업시행자가 토지를 취득하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이고, 환지방식은 종전 토지를 사업 후 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 혼용방식은 두 방식을 함께 사용하는 방식이다.
행위제한[편집 | 원본 편집]
도시개발구역이 지정되면 구역 안에서 사업 시행에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한된다. 이는 구역 지정 후 임의 개발이나 토지 형질변경으로 사업이 어렵게 되는 것을 방지하기 위한 것이다.
행위제한의 대상이 될 수 있는 것은 다음과 같다.
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
- 토지분할
- 물건을 쌓아 놓는 행위
- 죽목의 벌채 또는 식재
이러한 행위를 하려면 원칙적으로 허가를 받아야 한다.
행위제한의 예외[편집 | 원본 편집]
도시개발구역 안에서도 모든 행위가 절대적으로 금지되는 것은 아니다. 경미한 행위나 재해복구 등 긴급한 행위는 예외가 될 수 있다.
행위제한 예외의 예는 다음과 같다.
- 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치
- 경미한 변경행위
- 사업 시행에 지장을 주지 않는 행위
- 법령에서 허용하는 일정한 행위
사업시행자와의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발구역이 지정되면 그 구역에서 도시개발사업을 시행할 사업시행자를 정하게 된다. 사업시행자는 사업의 시행방식과 사업 성격에 따라 달라질 수 있다.
사업시행자가 될 수 있는 자의 예는 다음과 같다.
- 국가
- 지방자치단체
- 공공기관
- 지방공사
- 토지소유자
- 도시개발조합
- 민간사업자
환지방식의 경우에는 토지소유자들이 도시개발조합을 설립하여 사업을 시행하는 경우가 많다.
지정 해제[편집 | 원본 편집]
도시개발구역은 일정한 사유가 있으면 해제될 수 있다. 구역이 지정되었더라도 사업이 장기간 진행되지 않거나 개발계획이 더 이상 필요하지 않게 된 경우에는 지정 해제가 문제된다.
지정 해제가 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 지정 목적을 달성할 수 없게 된 경우
- 사업 시행 가능성이 없어진 경우
- 상위계획 또는 관련 계획이 변경된 경우
- 도시개발사업이 완료된 경우
- 일정 기간 안에 후속 절차가 진행되지 않은 경우
도시개발사업 완료와 구역 해제[편집 | 원본 편집]
도시개발사업이 완료되면 도시개발구역은 그 목적을 달성하게 된다. 사업이 완료되고 공사완료 공고 등 절차가 이루어지면 도시개발구역의 지정 목적은 소멸한다.
사업 완료 후에는 환지처분, 청산금 정산, 기반시설 귀속 등 후속 정리가 이루어질 수 있다.
도시·군관리계획과의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발구역의 지정과 개발계획은 도시·군관리계획과 밀접하게 관련된다. 도시개발사업은 도시공간을 새롭게 조성하거나 정비하는 사업이므로, 용도지역, 기반시설, 지구단위계획 등과 조화를 이루어야 한다.
도시개발구역 지정 시 고려되는 도시·군관리계획 요소는 다음과 같다.
환지와의 관계[편집 | 원본 편집]
도시개발구역 안에서 환지방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지가 핵심 제도가 된다. 토지소유자는 종전 토지 대신 사업 후 정리된 토지를 받게 되고, 사업비 확보를 위해 체비지와 보류지가 정해질 수 있다.
환지방식에서 중요한 절차는 다음과 같다.
- 환지계획 수립
- 환지예정지 지정
- 체비지와 보류지 설정
- 청산금 산정
- 환지처분
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
도시개발구역은 공인중개사 부동산공법에서 지정권자, 지정 절차, 행위제한, 시행방식, 도시개발사업과의 관계가 자주 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정하는 구역이다.
- 지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
- 도시개발구역 지정 시 주민 의견청취와 도시계획위원회 심의가 중요하다.
- 도시개발구역이 지정되면 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등 일정 행위가 제한될 수 있다.
- 도시개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식이다.
- 환지방식에서는 환지계획, 환지예정지, 체비지, 보류지, 환지처분이 중요하다.
- 도시개발조합은 환지방식 도시개발사업의 주요 시행자이다.
- 도시개발구역은 도시·군관리계획과 밀접하게 연결된다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「도시개발법」, https://www.law.go.kr/법령/도시개발법
