사업계획승인

사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하려는 자가 주택법에 따라 사업계획승인권자의 승인을 받는 절차이다.

개요

사업계획승인은 주택법상 주택건설사업과 대지조성사업을 본격적으로 시행하기 위한 핵심 인가 절차이다. 개별 건축물의 건축허가가 건축법상 건축행위를 심사하는 절차라면, 사업계획승인은 주택단지의 조성, 주택의 건설, 기반시설, 부대시설과 복리시설, 공급계획 등을 종합적으로 심사하는 절차이다.

공인중개사 부동산공법에서는 사업계획승인의 대상, 승인권자, 사업주체, 변경승인, 착공, 사용검사와의 관계가 중요하다. 주택건설사업과 대지조성사업을 구별하고, 주택조합·분양가상한제·전매제한·사용검사와 연결하여 정리해야 한다.

의의

사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업이나 대지조성사업에 대하여 행정청이 사업계획의 적법성과 타당성을 심사하여 승인하는 제도이다.

사업계획승인이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 대규모 주택공급을 계획적으로 관리한다.
• 주택단지의 기반시설을 확보한다.
• 부대시설과 복리시설 설치를 검토한다.
• 주택의 품질과 안전을 확보한다.
• 도시계획과 토지이용계획과의 적합성을 심사한다.
• 입주자 보호와 공급질서를 확보한다.
• 사업주체의 사업 시행능력을 확인한다.

승인 대상

주택건설사업

대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 한다.

주택건설사업은 주택을 건설하여 공급하거나 사용하게 하기 위한 사업이다. 단독주택, 공동주택, 주택단지 조성 등이 포함될 수 있다.

대지조성사업

대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자도 사업계획승인을 받아야 한다.

대지조성사업은 주택을 건설할 수 있는 대지를 조성하는 사업이다. 주택건설사업과 함께 시행될 수도 있고, 주택건설을 위한 선행 단계로 이루어질 수도 있다.

사업계획승인 대상에서 제외되는 경우

주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 사업계획승인 대상에서 제외될 수 있다.

이 경우에는 주택법상 사업계획승인이 아니라 건축법상 건축허가 등 다른 절차가 중심이 될 수 있으므로 구별해야 한다.

사업주체

사업주체는 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 말한다.

사업주체가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 국가
• 지방자치단체
• 한국토지주택공사
• 지방공사
• 등록사업자
• 주택조합
• 고용자
• 그 밖에 주택법령에서 정하는 자

사업계획승인을 받은 자는 사업주체로서 승인받은 사업계획에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행해야 한다.

승인권자

사업계획승인권자는 사업의 규모, 시행자, 대지면적 등에 따라 달라진다.

국토교통부장관

국가와 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 사업계획승인권자가 된다.

시·도지사 또는 대도시 시장

해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 주택건설사업 또는 대지조성사업은 시·도지사 또는 대도시 시장이 사업계획승인권자가 된다.

시장·군수·구청장

일반적인 주택건설사업 또는 대지조성사업은 시장·군수·구청장이 사업계획승인권자가 되는 경우가 많다. 다만 구체적인 승인권자는 주택법과 시행령의 위임 구조에 따라 판단해야 한다.

사업계획의 내용

사업계획에는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하기 위한 구체적인 사항이 포함된다.

대표적인 내용은 다음과 같다.

• 사업주체의 성명 또는 명칭
• 사업시행지의 위치와 면적
• 주택의 종류와 규모
• 세대수
• 주택단지 배치계획
• 대지조성계획
• 도로 등 기반시설 설치계획
• 부대시설 설치계획
• 복리시설 설치계획
• 자금계획
• 공사기간
• 공급계획
• 환경·재해·교통 관련 검토사항

부대시설과 복리시설

부대시설

부대시설은 주택의 기능을 유지하고 입주자의 생활을 지원하기 위하여 주택단지 안에 설치되는 시설이다.

부대시설의 예는 다음과 같다.

• 주차장
• 관리사무소
• 담장
• 주택단지 안의 도로
• 조경시설
• 전기·통신시설
• 급수·배수시설

복리시설

복리시설은 입주자의 생활 편의와 복지를 위하여 설치되는 시설이다.

복리시설의 예는 다음과 같다.

• 어린이놀이터
• 경로당
• 주민운동시설
• 주민공동시설
• 근린생활시설
• 보육시설
• 작은도서관

사업계획승인에서는 주택 자체뿐 아니라 부대시설과 복리시설의 설치 기준도 함께 검토된다.

승인 절차

사업계획승인의 일반적인 절차는 다음과 같다.

1. 사업계획 작성
2. 사업계획승인 신청
3. 관계 서류 제출
4. 관계 행정기관 협의
5. 도시계획·교통·환경 등 관련 검토
6. 사업계획승인
7. 승인 고시 또는 통보
8. 착공
9. 공사 시행
10. 사용검사

주택법 시행령은 사업계획승인 신청을 받은 경우 정당한 사유가 없으면 일정 기간 안에 승인 여부를 처리하도록 규정하고 있다.

인허가 의제

사업계획승인을 받으면 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 데 필요한 다른 법률상 일정한 인허가를 받은 것으로 보는 효과가 발생할 수 있다.

인허가 의제가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 복잡한 인허가 절차를 통합적으로 처리한다.
• 사업 추진 기간을 줄일 수 있다.
• 관계 행정기관 협의를 통해 적법성을 검토한다.
• 주택공급 절차의 효율성을 높인다.

의제될 수 있는 인허가에는 건축허가, 개발행위허가, 도로 관련 허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등이 포함될 수 있으나, 구체적인 범위는 주택법과 관계 법령에 따라 확인해야 한다.

건축허가와의 관계

사업계획승인은 건축허가와 구별된다. 건축허가는 개별 건축물의 건축법상 적합성을 심사하는 절차이고, 사업계획승인은 주택건설사업 또는 대지조성사업 전체를 종합적으로 승인하는 절차이다.

구분	사업계획승인	건축허가
근거 법률	주택법	건축법
대상	일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업	개별 건축물의 건축 또는 대수선
초점	주택단지, 세대수, 기반시설, 공급계획	대지, 도로, 구조, 피난, 방화, 건축기준
후속 절차	착공, 감리, 사용검사	착공신고, 사용승인

변경승인

사업계획승인을 받은 후 승인받은 사업계획을 변경하려면 원칙적으로 변경승인을 받아야 한다.

변경승인이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 사업주체 변경
• 사업시행지 면적 변경
• 세대수 변경
• 주택 규모 변경
• 주택단지 배치 변경
• 부대시설·복리시설 변경
• 사업기간 변경
• 자금계획 변경
• 대지조성계획 변경

다만 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 변경승인이 아니라 신고 등 간소한 절차로 처리될 수 있다.

착공과 공사

사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 내용에 따라 공사에 착수한다. 주택건설공사는 승인된 설계도서와 관계 법령에 맞게 시행되어야 하며, 공사감리와 품질관리도 중요하다.

공사 단계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 착공 시기
• 공사감리
• 품질관리
• 안전관리
• 승인받은 설계도서 준수
• 입주자 모집 시기
• 분양보증과 공급 절차

감리

주택법상 사업계획승인 대상 건축물의 공사감리는 주택법에서 정하는 바에 따른다. 건축법도 주택법 제15조에 따른 사업계획승인 대상 건축물의 공사감리는 해당 법령으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다.

감리가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 공사가 승인된 설계도서에 맞게 이루어지는지 확인한다.
• 주택의 품질과 안전을 확보한다.
• 부실시공을 방지한다.
• 사용검사의 기초자료가 된다.
• 입주자 보호와 연결된다.

사용검사와의 관계

사용검사는 사업계획승인을 받아 건설한 주택이나 조성한 대지가 승인된 사업계획에 맞게 완료되었는지 확인하는 절차이다.

사업계획승인과 사용검사의 관계는 다음과 같다.

• 사업계획승인은 사업 시행 전의 승인이다.
• 사용검사는 사업 완료 후의 확인이다.
• 사업주체는 공사 완료 후 사용검사를 받아야 한다.
• 사용검사를 받은 후 주택을 사용하거나 입주할 수 있다.
• 건축법상 사용승인과 구별해야 한다.

주택조합과의 관계

주택조합이 주택건설사업을 시행하려면 사업계획승인이 필요할 수 있다. 지역주택조합이나 직장주택조합은 조합설립인가 후 토지 확보와 사업계획을 갖추어 사업계획승인을 신청하게 된다.

주택조합과 사업계획승인의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 주택조합은 사업주체가 될 수 있다.
• 조합설립인가만으로 주택건설사업이 확정되는 것은 아니다.
• 사업계획승인을 받아야 본격적인 사업 시행이 가능하다.
• 사업계획승인 전에는 사업 내용과 분담금이 변경될 위험이 크다.
• 토지 확보 여부가 사업계획승인의 핵심 요소이다.

분양과 공급

사업계획승인을 받은 주택건설사업은 입주자 모집, 분양, 전매제한, 분양가상한제 등 주택공급 규제와 연결된다.

관련 제도는 다음과 같다.

• 입주자 모집승인
• 분양가상한제
• 전매제한
• 투기과열지구
• 조정대상지역
• 분양보증
• 주택공급질서 교란 금지

사업계획승인은 이러한 공급 규제가 적용되는 기초 절차가 된다.

위반 시 제재

사업계획승인을 받지 않고 승인 대상 사업을 시행하거나, 승인받은 내용과 다르게 사업을 시행하면 제재 대상이 된다.

위반 사례는 다음과 같다.

• 사업계획승인 없이 주택건설사업을 시행한 경우
• 사업계획승인 없이 대지조성사업을 시행한 경우
• 변경승인을 받지 않고 사업계획을 변경한 경우
• 승인받은 세대수와 다르게 건설한 경우
• 부대시설 또는 복리시설을 승인 내용과 다르게 설치한 경우
• 사용검사를 받지 않고 입주 또는 사용하게 한 경우

위반 시에는 공사중지, 시정명령, 벌칙, 사용제한 등이 문제될 수 있다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 사업계획승인의 대상, 승인권자, 사업주체, 사용검사와의 관계가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 사업계획승인은 일정 규모 이상의 주택건설사업 또는 대지조성사업에 필요하다.
• 주택건설사업과 대지조성사업을 구별해야 한다.
• 사업계획승인을 받은 자는 사업주체가 된다.
• 국가와 한국토지주택공사가 시행하는 경우 등은 국토교통부장관이 승인권자가 될 수 있다.
• 대지면적 10만 제곱미터 이상인 경우 시·도지사 또는 대도시 시장이 승인권자가 된다.
• 사업계획승인은 건축허가와 구별된다.
• 사업계획승인 후 사업계획을 변경하려면 원칙적으로 변경승인을 받아야 한다.
• 사업계획승인은 사용검사의 전 단계이다.
• 주택조합은 조합설립인가 후 사업계획승인 절차로 이어질 수 있다.
• 사업계획승인 대상 주택은 분양가상한제, 전매제한, 사용검사와 연결된다.

같이 보기

• 주택법
• 주택
• 주택조합
• 사용검사
• 분양가상한제