정비구역
정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정·고시된 구역이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
정비구역은 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업 등 정비사업을 시행하기 위한 공간적 범위이다. 정비사업은 노후·불량건축물이 밀집하거나 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 하므로, 먼저 어느 지역에서 사업을 시행할 것인지 정비구역으로 지정해야 한다.
정비구역이 지정되면 해당 구역 안에서는 정비사업의 절차가 진행되고, 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등 일정한 행위가 제한될 수 있다. 공인중개사 시험에서는 정비계획, 정비구역 지정절차, 행위제한, 정비구역 해제, 정비사업과의 관계가 중요하다.
정비계획과의 관계[편집 | 원본 편집]
정비계획[편집 | 원본 편집]
정비계획은 정비구역에서 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 정비구역은 사업이 시행될 공간이고, 정비계획은 그 공간 안에서 시행할 사업의 구체적 방향과 내용을 정하는 계획이다.
정비계획에는 다음과 같은 사항이 포함될 수 있다.
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 도시·군계획시설 설치계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이
- 정비사업 시행 예정시기
- 정비사업 시행방법
- 세입자 주거대책
- 임대주택 건설계획
- 재난방지계획
정비구역 지정과 정비계획 수립[편집 | 원본 편집]
정비구역은 정비계획과 함께 지정되는 것이 일반적이다. 정비계획이 없는 정비구역은 사업의 방향을 알 수 없으므로, 정비구역 지정은 정비계획 수립과 밀접하게 연결된다.
정비구역과 정비계획의 관계는 다음과 같다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 정비구역 | 정비사업을 시행하기 위하여 지정·고시된 공간적 범위 |
| 정비계획 | 정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획 |
지정 대상[편집 | 원본 편집]
정비구역은 노후·불량건축물이 밀집하거나 주거환경 또는 도시환경의 정비가 필요한 지역에 지정된다. 지정 대상은 정비사업의 종류에 따라 달라진다.
대표적인 지정 대상은 다음과 같다.
- 노후·불량건축물이 밀집한 지역
- 정비기반시설이 열악한 지역
- 주거환경 개선이 필요한 지역
- 도시환경을 개선할 필요가 있는 지역
- 재개발사업 또는 재건축사업이 필요한 지역
- 주거환경개선사업이 필요한 지역
지정권자[편집 | 원본 편집]
정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 등이 지정할 수 있다. 구체적인 지정권자는 정비구역의 위치, 행정구역, 관계 법령의 위임 구조에 따라 달라질 수 있다.
시험에서는 정비구역 지정이 시장·군수등의 입안과 시·도지사 등의 지정·고시 절차로 연결된다는 점을 중심으로 정리하면 된다.
지정 절차[편집 | 원본 편집]
정비구역 지정은 토지등소유자와 주민의 권리관계에 큰 영향을 미치므로, 법정 절차를 거쳐야 한다.
일반적인 절차는 다음과 같다.
- 기초조사
- 정비계획안 작성
- 주민설명회
- 주민공람
- 지방의회 의견청취
- 관계 행정기관 협의
- 도시계획위원회 심의
- 정비구역 지정·고시
- 관계 서류 열람
주민 의견수렴[편집 | 원본 편집]
주민설명회[편집 | 원본 편집]
정비계획을 수립하거나 정비구역을 지정하려는 경우에는 주민설명회를 통해 주민에게 사업의 필요성과 주요 내용을 알린다. 주민설명회는 사업 초기 단계에서 주민 이해와 의견을 확보하기 위한 절차이다.
주민공람[편집 | 원본 편집]
정비계획안은 일정 기간 주민에게 공람되어야 한다. 주민은 공람기간 동안 정비계획안의 내용을 확인하고 의견을 제출할 수 있다.
주민공람의 목적은 다음과 같다.
- 정비계획 내용을 공개한다.
- 토지등소유자의 의견을 듣는다.
- 주민의 생활상 영향을 검토한다.
- 사업 절차의 투명성을 확보한다.
- 계획의 하자를 사전에 보완한다.
지방의회 의견청취[편집 | 원본 편집]
정비구역 지정은 지역사회에 큰 영향을 미치므로 지방의회의 의견청취 절차가 요구될 수 있다. 지방의회는 주민 대표기관으로서 정비구역 지정과 정비계획의 적정성에 관한 의견을 제시한다.
지정 고시의 효과[편집 | 원본 편집]
정비구역이 지정·고시되면 해당 지역은 정비사업의 시행 대상이 된다. 또한 정비사업의 원활한 추진을 위하여 행위제한, 조합설립, 사업시행계획 수립 등 후속 절차가 진행될 수 있다.
주요 효과는 다음과 같다.
- 정비사업의 공간적 범위가 확정된다.
- 정비계획의 내용이 대외적으로 공표된다.
- 조합설립추진위원회 또는 조합 설립 절차와 연결된다.
- 사업시행계획 수립의 기초가 된다.
- 구역 안에서 일정한 행위가 제한될 수 있다.
- 토지등소유자의 권리관계에 영향을 준다.
행위제한[편집 | 원본 편집]
제한되는 행위[편집 | 원본 편집]
정비구역 안에서는 정비사업의 시행에 지장을 줄 수 있는 일정한 행위가 제한될 수 있다. 이는 구역 지정 후 임의 개발이나 건축으로 사업이 어려워지는 것을 방지하기 위한 것이다.
행위제한 대상이 될 수 있는 행위는 다음과 같다.
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
- 토지분할
- 물건을 쌓아 놓는 행위
- 죽목의 벌채 또는 식재
허가와 예외[편집 | 원본 편집]
정비구역 안에서 제한 대상 행위를 하려면 허가를 받아야 할 수 있다. 다만 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 등 경미하거나 긴급한 행위는 예외가 될 수 있다.
정비구역의 변경[편집 | 원본 편집]
정비구역은 필요에 따라 변경될 수 있다. 구역 경계, 면적, 정비계획 내용, 기반시설계획 등이 변경될 수 있으며, 중요한 변경은 지정 절차와 유사한 절차를 거쳐야 한다.
변경이 필요한 경우는 다음과 같다.
- 정비사업의 범위 조정이 필요한 경우
- 정비계획 내용이 변경되는 경우
- 기반시설계획 조정이 필요한 경우
- 사업성 또는 주민 의견을 반영해야 하는 경우
- 상위계획이나 도시·군관리계획이 변경된 경우
정비구역의 해제[편집 | 원본 편집]
정비구역은 일정한 사유가 있으면 해제될 수 있다. 정비사업이 장기간 추진되지 않거나 사업 추진이 어렵다고 판단되는 경우에는 토지등소유자의 재산권 제한을 완화하기 위하여 해제가 문제된다.
정비구역 해제가 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 정비사업 추진이 장기간 지연되는 경우
- 사업시행자가 지정되지 않는 경우
- 조합설립인가가 이루어지지 않는 경우
- 사업시행계획인가가 이루어지지 않는 경우
- 토지등소유자 또는 주민의 해제 요청이 있는 경우
- 정비구역 지정 목적을 달성하기 어렵게 된 경우
정비사업과의 관계[편집 | 원본 편집]
정비구역은 정비사업의 전제가 된다. 정비사업은 정비구역 안에서 시행되며, 정비구역 지정 이후 사업의 종류와 시행방식에 따라 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등의 절차로 진행된다.
정비구역 지정 이후의 일반적인 흐름은 다음과 같다.
- 정비구역 지정
- 조합설립추진위원회 구성
- 정비사업조합 설립
- 사업시행계획 수립 및 인가
- 분양공고와 분양신청
- 관리처분계획 수립 및 인가
- 이주와 철거
- 공사 시행
- 준공인가
- 이전고시
- 청산금 정산
정비사업별 특징[편집 | 원본 편집]
재개발사업[편집 | 원본 편집]
재개발사업의 정비구역은 노후·불량건축물이 밀집하고 정비기반시설이 열악한 지역에서 지정되는 경우가 많다. 토지등소유자의 권리관계가 다양하고 세입자 대책이 중요하다.
재건축사업[편집 | 원본 편집]
재건축사업의 정비구역은 주로 노후·불량 공동주택 등을 철거하고 새로 건축하기 위하여 지정된다. 기존 건축물의 안전성, 조합원 분양, 부담금, 관리처분계획이 중요하다.
주거환경개선사업[편집 | 원본 편집]
주거환경개선사업의 정비구역은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등 주거환경이 열악한 지역에서 지정된다. 공공성이 강하고 주거환경 개선 목적이 뚜렷하다.
도시·군관리계획과의 관계[편집 | 원본 편집]
정비구역 지정과 정비계획은 도시·군관리계획과 밀접하게 관련된다. 정비사업은 토지이용, 기반시설, 건축물의 용도와 규모를 바꾸는 사업이므로 용도지역, 기반시설, 지구단위계획 등과 조화를 이루어야 한다.
관련되는 도시·군관리 요소는 다음과 같다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
정비구역은 공인중개사 부동산공법에서 정비계획, 지정절차, 행위제한, 해제, 정비사업 절차와 연결되어 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다.
- 정비구역은 정비계획과 함께 이해해야 한다.
- 정비계획은 정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획이다.
- 정비구역 지정 시 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의가 중요하다.
- 정비구역 안에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등 일정 행위가 제한될 수 있다.
- 정비구역 지정 후 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획 절차로 이어질 수 있다.
- 정비사업이 장기간 추진되지 않으면 정비구역 해제가 문제될 수 있다.
- 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업은 정비구역의 성격이 다르다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법
