토지의 분할

토지의 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 토지이동이다.

개요

토지의 분할은 토지이동의 한 유형으로, 하나의 필지를 둘 이상의 필지로 나누어 지적공부에 등록하는 절차이다. 분할이 이루어지면 새 경계가 생기고, 분할 후 각 필지에 지번, 지목, 면적, 경계 등이 정리된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 분할의 신청사유, 신청의무자, 신청기간, 개발행위허가와의 관계, 1필지 일부의 용도변경에 따른 분할, 토지의 지목변경 신청서 동시 제출 여부를 중심으로 정리하면 된다.

의의

토지의 분할은 기존 1필지를 2필지 이상으로 나누는 절차이다. 분할은 토지의 일부를 매매하거나, 건축·개발·도로 개설 등을 위하여 토지를 독립된 필지로 구분할 필요가 있을 때 활용된다.

토지의 분할이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 1필지를 여러 필지로 나눈다.
• 새로운 경계가 생긴다.
• 분할 후 각 필지별 면적이 정해진다.
• 분할 후 지번이 새로 부여될 수 있다.
• 일부 토지의 소유권이전이나 매매를 가능하게 한다.
• 토지이용상 불합리한 지상경계를 정리할 수 있다.
• 등기부 표제부 정리와 연결된다.

신청의무자

토지를 분할하려면 토지소유자가 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다.

분할 신청의 기본 구조는 다음과 같다.

구분	내용
신청의무자	토지소유자
신청기관	지적소관청
대상	지적공부에 등록된 1필지
결과	2필지 이상으로 분할

신청할 수 있는 경우

토지소유자는 일정한 경우 토지의 분할을 신청할 수 있다. 다만 관계 법령에 따라 해당 토지에 대한 분할이 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.

분할을 신청할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우
• 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우

개발행위허가와의 관계

토지분할이 관계 법령에 따라 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.

개발행위허가와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할 자체가 개발행위허가 대상이 될 수 있다.
• 허가 대상인 경우 허가를 먼저 받아야 한다.
• 허가 없이 지적공부상 분할을 먼저 할 수 있는 것은 아니다.
• 국토계획법상 개발행위허가와 지적공부상 분할을 구별해야 한다.
• 분할 가능 여부는 공법상 제한과 함께 검토해야 한다.

신청기간

일반적으로 토지소유자가 토지를 분할하려는 경우에는 지적소관청에 분할을 신청한다. 다만 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 토지소유자가 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 토지의 분할을 신청하여야 한다.

구분	신청기간
일반적인 분할	분할하려는 경우 신청
1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 경우	용도가 변경된 날부터 60일 이내

신청서와 첨부서류

토지소유자는 분할을 신청할 때 분할 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.

분할 신청서에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할 사유를 적어야 한다.
• 관계 법령상 허가 대상이면 허가 관련 서류가 필요할 수 있다.
• 측량성과와 관련 서류가 필요할 수 있다.
• 1필지 일부의 용도변경으로 분할을 신청하는 경우 지목변경 신청서가 함께 문제된다.

지목변경 신청서의 동시 제출

1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경되어 분할을 신청하는 경우에는 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.

이 경우는 시험에서 자주 구별해야 한다.

상황	처리
단순 매매 등을 위한 분할	분할 신청
1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경	분할 신청과 지목변경 신청서 함께 제출

지적측량과의 관계

토지의 분할은 새 경계를 만드는 절차이므로 지적측량과 밀접하게 관련된다. 분할측량을 통하여 새 경계와 각 필지의 면적이 결정된다.

분할측량이 필요한 이유는 다음과 같다.

• 분할 후 각 필지의 경계를 정하기 위해서이다.
• 분할 후 각 필지의 면적을 산정하기 위해서이다.
• 분할 전 토지와 분할 후 토지의 관계를 확인하기 위해서이다.
• 인접 토지와의 경계 중복을 방지하기 위해서이다.
• 지적도 또는 임야도에 새 경계를 등록하기 위해서이다.

지번 부여

분할 후 각 필지에는 지번을 부여한다. 분할 전 지번 중 하나를 분할 후 한 필지의 지번으로 사용할 수 있고, 나머지 필지에는 부번을 붙여 지번을 부여하는 방식이 일반적이다.

예시는 다음과 같다.

분할 전	분할 후
100	100, 100-1
100	100, 100-1, 100-2
100-1	100-1, 100-3 등

구체적인 지번 부여는 지번부여지역의 지번 배열과 기존 지번의 사용 상태를 고려하여 정한다.

면적 정리

분할이 이루어지면 분할 후 각 필지의 면적을 새로 산정하여 지적공부에 등록한다. 분할 전 면적과 분할 후 각 필지 면적의 합계는 원칙적으로 서로 대응되어야 하지만, 측량성과와 허용오차가 문제될 수 있다.

분할과 면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할 후 각 필지별 면적을 등록한다.
• 면적은 경계에 따라 산정된다.
• 분할 전 면적과 분할 후 면적 합계가 문제될 수 있다.
• 도해지적 지역에서는 측량오차가 문제될 수 있다.
• 면적은 등기부 표제부에도 반영된다.

경계 정리

토지의 분할은 기존 필지 내부에 새 경계를 설정하는 절차이다. 따라서 분할 후 각 필지는 독립한 경계를 가지게 된다.

경계 정리에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 분할로 새 경계가 생긴다.
• 새 경계는 지적측량성과를 기초로 정한다.
• 지적도 또는 임야도에 새 경계가 표시된다.
• 수치지적 지역에서는 경계점 좌표가 문제될 수 있다.
• 지상경계를 새로 정하는 경우 지상경계점등록부가 문제될 수 있다.
• 분할 경계는 인접 토지와의 관계에도 영향을 줄 수 있다.

지적공부 정리

분할이 완료되면 지적소관청은 관련 지적공부를 정리한다. 분할 전 1필지는 분할 후 여러 필지로 나뉘어 등록된다.

정리되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 경계점좌표등록부
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 부동산종합공부

등기촉탁과의 관계

토지의 분할로 등기부 표제부의 토지표시가 변경되면 등기촉탁이 문제된다. 지적소관청은 지적공부를 정리한 뒤 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁하여 등기부 표시를 정리하게 한다.

분할과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 분할은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
• 분할 후 등기부 표제부도 정리되어야 한다.
• 등기제도에서는 분필등기와 연결된다.
• 권리관계 변동이 아니라 표시 변경이 중심이다.
• 분할된 일부 토지를 매매하는 경우에는 표시 정리 후 소유권이전등기가 문제될 수 있다.

토지의 등록전환과의 관계

토지의 등록전환 과정에서 임야 중 일부만 개발되거나 일반 토지로 관리될 필요가 있으면 분할이 함께 문제될 수 있다.

등록전환과 분할이 함께 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 임야 중 일부만 형질변경된 경우
• 건축물 부지와 잔여 임야를 나누어야 하는 경우
• 도로로 편입된 부분을 별도 필지로 정리해야 하는 경우
• 주된 용도가 달라진 부분을 분리해야 하는 경우

토지의 지목변경과의 관계

1필지의 일부만 형질변경 등으로 용도가 변경되면, 그 부분을 별도 필지로 분할하고 지목변경을 함께 신청해야 할 수 있다.

분할과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

• 1필지 전체의 주된 용도가 바뀌면 지목변경이 문제된다.
• 1필지 일부의 용도만 바뀌면 분할이 먼저 필요할 수 있다.
• 용도 변경된 부분을 분할한 뒤 그 부분의 지목을 변경한다.
• 이 경우 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출한다.

토지의 합병과의 구별

토지의 합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 분할은 이와 반대로 1필지를 2필지 이상으로 나누는 절차이다.

구분	토지의 분할	토지의 합병
의미	1필지를 2필지 이상으로 나눔	2필지 이상을 1필지로 합침
경계	새 경계 발생	기존 경계 일부 소멸
지번	새 지번 또는 부번 발생 가능	일부 지번은 결번 가능
면적	각 필지별 면적 산정	각 필지 면적을 합산

소유권이전과의 관계

토지 일부를 매매하거나 증여하려면 먼저 그 부분이 독립된 필지로 분할되어야 하는 경우가 많다. 하나의 필지 일부만을 등기상 독립한 토지로 이전하려면 지적공부상 분할이 선행되어야 하기 때문이다.

소유권이전과 분할의 관계는 다음과 같다.

• 일부 매매를 위해 분할이 필요할 수 있다.
• 분할 후 각 필지가 독립된 등기 대상이 된다.
• 분할 자체는 권리변동이 아니다.
• 분할 후 매매 등 원인에 따라 소유권이전등기가 이루어진다.

건축과의 관계

건축을 위하여 토지를 분할하는 경우에는 건축법상 대지 요건, 도로 접도, 대지분할 제한, 건폐율·용적률 등을 함께 검토해야 한다. 지적공부상 분할이 가능하더라도 공법상 건축이 가능한 것은 아니다.

건축과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지의 도로 접도 요건
• 대지분할 제한
• 건폐율과 용적률
• 건축선
• 인접 대지와의 이격거리
• 개발행위허가 대상 여부
• 용도지역상 제한
• 지목변경 필요 여부

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 분할 신청사유와 60일 이내 신청 사유를 구별해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다.
• 토지소유자는 토지를 분할하려면 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다.
• 분할을 신청할 수 있는 경우는 소유권이전·매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우이다.
• 관계 법령상 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 허가를 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.
• 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 분할을 신청하여야 한다.
• 1필지 일부의 용도변경으로 분할을 신청하는 경우 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.
• 분할은 새 경계와 새 면적을 발생시키므로 분할측량과 연결된다.
• 분할 후 지번이 새로 부여될 수 있다.
• 분할은 등기제도의 분필등기와 연결된다.
• 분할은 2필지 이상을 1필지로 합치는 합병과 구별해야 한다.

같이 보기

• 토지이동
• 토지의 합병
• 토지의 지목변경
• 분필등기
• 지적측량

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」