사업시행계획

사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행자가 정비구역 안의 토지이용, 건축계획, 정비기반시설, 이주대책, 사업비 등을 정하는 계획이다.

개요

사업시행계획은 정비사업을 실제로 어떻게 시행할 것인지를 정하는 구체적 계획이다. 정비구역 지정과 정비계획 수립이 사업의 기본 방향을 정하는 단계라면, 사업시행계획은 건축계획, 기반시설계획, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비, 시행기간 등을 구체화하는 단계이다.

사업시행계획은 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업 등 정비사업의 시행 과정에서 중요한 절차이며, 인가를 받으면 이후 분양공고, 분양신청, 관리처분계획으로 이어진다.

성격

사업시행계획은 정비사업의 구체적 시행계획이다. 단순한 내부 계획이 아니라 인가를 통하여 사업시행의 법적 근거가 되며, 토지등소유자와 세입자, 이해관계인에게 영향을 미친다.

사업시행계획의 주요 성격은 다음과 같다.

• 정비사업의 구체적 시행계획이다.
• 사업시행자가 작성한다.
• 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
• 인가 후 분양공고와 관리처분계획 단계로 이어진다.
• 건축계획과 정비기반시설 설치계획을 포함한다.
• 토지등소유자와 이해관계인의 권리관계에 영향을 준다.

작성 주체

사업시행자

사업시행계획은 사업시행자가 작성한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행 방식에 따라 달라질 수 있다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 시장·군수등
• 토지주택공사 등 공공시행자
• 정비사업조합
• 토지등소유자
• 지정개발자

정비사업조합의 경우

정비사업조합이 사업시행자인 경우에는 조합이 사업시행계획서를 작성하고 총회의 의결을 거쳐 사업시행계획인가를 신청한다. 사업시행계획은 조합원의 부담과 권리에 영향을 주므로 총회 의결이 중요하다.

주요 내용

사업시행계획에는 정비사업 시행에 필요한 구체적인 사항이 포함된다.

대표적인 내용은 다음과 같다.

• 사업시행구역
• 토지이용계획
• 건축계획
• 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
• 임시거주시설 설치계획
• 세입자 주거 및 이주대책
• 임대주택 건설계획
• 사업비와 자금계획
• 시행기간
• 기존 건축물의 철거계획
• 환경보전 및 재해방지계획
• 교육시설, 공공시설 등 관련 계획

세부 계획

토지이용계획

토지이용계획은 정비구역 안의 토지를 어떤 용도로 배치할 것인지 정하는 계획이다. 주거용지, 상업용지, 공공시설용지, 도로, 공원 등 토지의 기능과 배치를 정한다.

건축계획

건축계획은 정비사업으로 건설될 건축물의 용도, 규모, 배치, 층수, 세대수 등을 정하는 계획이다. 재건축사업과 재개발사업에서는 조합원이 분양받을 건축물과 일반분양분의 기초가 된다.

정비기반시설계획

정비기반시설계획은 도로, 공원, 녹지, 상하수도 등 정비구역 안의 기반시설을 설치하거나 정비하는 계획이다. 정비사업은 단순히 건축물을 새로 짓는 것이 아니라 기반시설을 함께 정비하는 사업이므로 중요한 항목이다.

세입자 대책

재개발사업 등에서는 세입자의 주거와 이주 문제가 중요하다. 사업시행계획에는 세입자에 대한 주거대책, 이주대책, 임시거주시설 등에 관한 사항이 포함될 수 있다.

임대주택계획

일정한 정비사업에서는 임대주택 건설계획이 포함될 수 있다. 이는 주거안정과 공공성을 확보하기 위한 장치이다.

인가 절차

사업시행계획은 작성만으로 효력이 완성되는 것이 아니라 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

일반적인 절차는 다음과 같다.

1. 사업시행계획서 작성
2. 조합 총회 의결
3. 사업시행계획인가 신청
4. 관계 서류 공람
5. 주민 또는 이해관계인 의견청취
6. 관계 행정기관 협의
7. 사업시행계획인가
8. 인가 고시

공람과 의견청취

사업시행계획인가는 토지등소유자와 세입자 등 이해관계인에게 영향을 미치므로, 인가 전에 관계 서류를 공람하게 하고 의견을 들을 수 있다.

공람과 의견청취의 목적은 다음과 같다.

• 사업내용을 이해관계인에게 알린다.
• 토지등소유자의 의견을 반영한다.
• 세입자와 주민의 생활상 영향을 검토한다.
• 계획의 하자를 사전에 보완한다.
• 사업시행계획의 공정성과 투명성을 확보한다.

인가의 효과

사업 시행 근거

사업시행계획인가를 받으면 사업시행자는 인가된 내용에 따라 정비사업을 시행할 수 있다. 이는 철거, 이주, 분양공고, 관리처분계획 수립 등 후속 절차의 기초가 된다.

후속 절차 진행

사업시행계획인가 후에는 분양공고와 분양신청 절차가 진행되고, 이후 관리처분계획을 수립한다.

사업시행계획인가 이후의 흐름은 다음과 같다.

1. 사업시행계획인가
2. 분양공고
3. 분양신청
4. 관리처분계획 수립
5. 관리처분계획인가
6. 이주와 철거
7. 공사 시행
8. 준공인가
9. 이전고시
10. 청산금 정산

인허가 의제

사업시행계획인가를 받으면 관계 법령에 따른 일정한 인허가를 받은 것으로 보는 효과가 발생할 수 있다. 이는 정비사업 절차를 간소화하기 위한 제도이다.

변경

사업시행계획은 사업 여건의 변화에 따라 변경될 수 있다. 다만 변경 내용이 중요한 경우에는 다시 인가를 받아야 한다.

사업시행계획 변경이 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 건축계획 변경
• 사업시행구역 변경
• 정비기반시설계획 변경
• 사업비 또는 자금계획 변경
• 임대주택계획 변경
• 사업기간 변경
• 세대수 또는 규모 변경

경미한 변경은 신고 또는 단순 변경절차로 처리될 수 있으나, 중요한 변경은 인가 절차가 필요하다.

관리처분계획과의 관계

관리처분계획은 사업시행계획인가 후 분양신청을 받은 뒤 수립된다. 사업시행계획이 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이라면, 관리처분계획은 조합원과 토지등소유자의 종전 권리를 새 건축물과 대지에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

구분	사업시행계획	관리처분계획
초점	사업의 구체적 시행	권리의 배분과 처분
주요 내용	건축계획, 기반시설, 이주대책, 사업비	분양대상, 분담금, 청산금, 권리가액
시기	관리처분계획 전	분양신청 후
효과	사업 시행의 근거	조합원 권리배분의 기준

정비계획과의 관계

정비계획은 정비구역의 정비 방향과 기본적인 토지이용계획을 정하는 계획이다. 사업시행계획은 이 정비계획을 바탕으로 사업을 구체화한다.

정비계획과 사업시행계획의 관계는 다음과 같다.

• 정비계획은 정비사업의 기본 틀을 정한다.
• 사업시행계획은 정비계획을 구체화한다.
• 사업시행계획은 정비계획에 적합해야 한다.
• 정비계획 변경이 필요한 경우 사업시행계획에도 영향을 줄 수 있다.

재개발사업에서의 사업시행계획

재개발사업에서는 정비기반시설의 열악성, 세입자 대책, 임대주택, 토지등소유자의 권리관계가 중요하다. 따라서 사업시행계획에는 기반시설 설치와 주거이전대책이 중요한 내용으로 포함된다.

재개발사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 정비기반시설 설치
• 세입자 주거대책
• 임대주택 건설
• 토지등소유자 권리관계
• 이주와 철거계획
• 사업비와 분담금 전망

재건축사업에서의 사업시행계획

재건축사업에서는 기존 공동주택 등의 철거와 새로운 건축물의 건축계획이 중요하다. 조합원의 분양대상, 세대수, 평형 구성, 사업비 등이 관리처분계획과 연결된다.

재건축사업에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 건축물 배치와 규모
• 세대수와 평형계획
• 조합원 분양과 일반분양의 기초
• 이주와 철거계획
• 안전진단 이후 사업 추진
• 사업비와 조합원 부담

시험상 암기 포인트

사업시행계획은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업 절차와 관리처분계획의 전 단계로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다.
• 사업시행자가 사업시행계획을 작성한다.
• 정비사업조합이 사업시행자인 경우 총회 의결이 중요하다.
• 사업시행계획에는 건축계획, 정비기반시설계획, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비 등이 포함된다.
• 사업시행계획은 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
• 사업시행계획인가 후 분양공고와 분양신청을 거쳐 관리처분계획으로 이어진다.
• 사업시행계획은 사업의 시행계획이고, 관리처분계획은 권리배분계획이다.
• 중요한 변경은 다시 인가가 필요할 수 있다.

같이 보기

• 정비사업
• 정비사업조합
• 관리처분계획
• 재개발사업
• 재건축사업