도시 및 주거환경정비법
도시 및 주거환경정비법은 도시기능의 회복과 주거환경의 정비를 위하여 정비사업의 시행에 필요한 사항을 정하는 법률이다.[1]
개요[편집 | 원본 편집]
도시 및 주거환경정비법은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고, 도시기능을 회복하기 위하여 정비사업의 절차와 방법을 정하는 법률이다. 흔히 도시정비법 또는 도정법이라고도 한다.
공인중개사 부동산공법에서는 정비구역, 정비계획, 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 정비사업조합, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시가 핵심적으로 출제된다.
목적[편집 | 원본 편집]
도시 및 주거환경정비법의 목적은 도시기능을 회복하고 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하며 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 것이다.
주요 목적은 다음과 같다.
- 도시기능 회복
- 주거환경 개선
- 노후·불량건축물의 효율적 개량
- 정비기반시설 확충
- 공공복리 증진
- 토지의 합리적 이용
- 주민의 주거안정 도모
기본 구조[편집 | 원본 편집]
도시 및 주거환경정비법은 정비사업을 시행하기 위한 계획, 구역, 시행자, 조합, 사업계획, 권리배분, 완료절차를 규정한다.
주요 구조는 다음과 같다.
- 도시·주거환경정비기본계획
- 정비계획
- 정비구역
- 정비사업
- 사업시행자
- 정비사업조합
- 사업시행계획
- 분양공고와 분양신청
- 관리처분계획
- 이전고시
- 청산금
- 조합 해산과 청산
기본계획[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
도시·주거환경정비기본계획은 정비사업의 기본방향과 장기적인 정비구상을 정하는 계획이다. 개별 정비구역 지정과 정비계획 수립의 상위적 기준이 된다.
주요 내용[편집 | 원본 편집]
기본계획에는 다음과 같은 사항이 포함될 수 있다.
- 정비사업의 기본방향
- 정비예정구역
- 토지이용계획
- 정비기반시설 설치방향
- 주거지 관리방향
- 단계별 정비사업 추진계획
- 공공지원 방향
- 주거안정대책
정비계획과 정비구역[편집 | 원본 편집]
정비계획[편집 | 원본 편집]
정비계획은 정비구역 안에서 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 정비구역의 면적, 정비사업의 시행방법, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이, 정비기반시설 설치계획 등이 포함된다.
정비구역[편집 | 원본 편집]
정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다. 정비사업은 원칙적으로 정비구역 안에서 시행되며, 정비구역 지정 후에는 일정한 행위가 제한될 수 있다.
행위제한[편집 | 원본 편집]
정비구역 안에서는 사업 시행에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한될 수 있다.
제한 대상이 될 수 있는 행위는 다음과 같다.
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질변경
- 토석의 채취
- 토지분할
- 물건을 쌓아 놓는 행위
- 죽목의 벌채 또는 식재
정비사업의 종류[편집 | 원본 편집]
주거환경개선사업[편집 | 원본 편집]
주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하고 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업이다.
주거환경개선사업은 공공성이 강하고, 현지개량과 주민 재정착의 성격이 중요하다.
재개발사업[편집 | 원본 편집]
재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위하여 시행하는 사업이다.
재개발사업에서는 세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설, 관리처분계획이 중요하다.
재건축사업[편집 | 원본 편집]
재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
재건축사업에서는 안전진단, 조합원 분양, 분담금, 재건축부담금, 관리처분계획이 중요하다.
정비사업의 비교[편집 | 원본 편집]
정비사업의 종류는 대상 지역과 목적에 따라 구분된다.
| 구분 | 주요 대상 | 중심 내용 |
|---|---|---|
| 주거환경개선사업 | 도시저소득 주민 집단거주지역, 주거환경이 열악한 지역 | 정비기반시설과 공동이용시설 확충, 주거환경 개선 |
| 재개발사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역 | 주거환경 또는 도시환경 개선 |
| 재건축사업 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역 | 노후 건축물 철거 후 새 건축물 건설 |
사업시행자[편집 | 원본 편집]
정비사업은 사업시행자가 시행한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행방식에 따라 달라진다.
사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.
- 시장·군수등
- 토지주택공사 등 공공시행자
- 정비사업조합
- 토지등소유자
- 지정개발자
정비사업조합[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
정비사업조합은 재개발사업 또는 재건축사업 등 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.
조합설립추진위원회[편집 | 원본 편집]
조합을 설립하려는 경우에는 조합설립추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의와 시장·군수등의 승인을 받아 구성된다.
조합설립인가[편집 | 원본 편집]
정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다. 조합설립인가 후 조합은 사업시행자로서 사업시행계획 수립, 관리처분계획 수립, 이주·철거·공사 시행 등의 절차를 진행할 수 있다.
총회[편집 | 원본 편집]
총회는 정비사업조합의 최고의사결정기관이다. 정관 변경, 임원 선임, 사업시행계획, 관리처분계획, 시공자 선정 등 중요한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
사업시행계획[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행자가 수립하는 계획이다. 사업시행계획은 정비계획을 바탕으로 건축계획, 기반시설, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비 등을 구체화한다.
주요 내용[편집 | 원본 편집]
사업시행계획에는 다음 사항이 포함될 수 있다.
- 사업시행구역
- 토지이용계획
- 건축계획
- 정비기반시설 설치계획
- 공동이용시설 설치계획
- 세입자 주거 및 이주대책
- 임대주택 건설계획
- 사업비와 자금계획
- 시행기간
- 철거계획
인가[편집 | 원본 편집]
사업시행자는 사업시행계획을 작성하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 사업시행계획인가 후에는 분양공고와 분양신청, 관리처분계획 수립 절차로 이어진다.
분양공고와 분양신청[편집 | 원본 편집]
분양공고와 분양신청은 사업시행계획인가 후 관리처분계획 수립 전에 이루어지는 절차이다. 사업시행자는 분양대상자에게 분양에 관한 사항을 공고하고, 토지등소유자 또는 조합원은 분양신청을 한다.
분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 따라서 분양공고와 분양신청은 관리처분계획의 하위 절차로 이해하는 것이 적절하다.
관리처분계획[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
관리처분계획은 정비사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후의 대지 또는 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.
주요 내용[편집 | 원본 편집]
관리처분계획에는 다음 사항이 포함된다.
- 분양대상자
- 종전 토지 또는 건축물의 명세
- 분양예정 대지 또는 건축물의 명세
- 사업비 추산액
- 조합원 분담금
- 청산금
- 현금청산 대상자
- 일반분양분
- 보류지
효과[편집 | 원본 편집]
관리처분계획인가 후에는 이주와 철거가 본격적으로 진행될 수 있다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분, 분담금, 청산금에 직접 영향을 미친다.
이전고시[편집 | 원본 편집]
의의[편집 | 원본 편집]
이전고시는 정비사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.
효과[편집 | 원본 편집]
이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이전고시 후 등기절차와 청산금 정산이 이루어진다.
청산금[편집 | 원본 편집]
청산금은 종전 권리의 가치와 분양받은 대지 또는 건축물의 가치 사이에 차이가 있는 경우 금전으로 정산하는 금액이다.
청산금이 문제되는 경우는 다음과 같다.
- 분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 큰 경우
- 분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 작은 경우
- 분양신청을 하지 않은 경우
- 분양대상에서 제외된 경우
- 현금청산 대상자가 된 경우
정비사업의 일반 절차[편집 | 원본 편집]
정비사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.
- 기본계획 수립
- 정비계획 수립 및 정비구역 지정
- 조합설립추진위원회 구성
- 정비사업조합 설립
- 사업시행계획 수립 및 인가
- 분양공고와 분양신청
- 관리처분계획 수립 및 인가
- 이주와 철거
- 공사 시행
- 준공인가
- 이전고시
- 등기
- 청산금 정산
- 조합 해산과 청산
사업의 종류와 시행자에 따라 일부 절차는 생략되거나 달라질 수 있다.
국토계획법과의 관계[편집 | 원본 편집]
도시 및 주거환경정비법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 밀접하게 연결된다. 정비구역 지정과 정비계획 수립은 도시·군관리계획, 용도지역, 기반시설, 건축규제와 관련된다.
관련되는 제도는 다음과 같다.
시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]
도시 및 주거환경정비법은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 절차, 조합, 사업시행계획, 관리처분계획을 중심으로 출제된다.
주요 암기 포인트는 다음과 같다.
- 정비사업은 주거환경 개선과 도시기능 회복을 위한 사업이다.
- 정비사업의 주요 종류는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이다.
- 정비구역은 정비사업을 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다.
- 정비계획은 정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획이다.
- 정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
- 사업시행계획은 정비사업의 구체적 시행계획이다.
- 관리처분계획은 권리배분계획이다.
- 분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
- 이전고시가 있으면 종전 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
- 재개발사업은 정비기반시설의 열악성이 중요하고, 재건축사업은 노후·불량건축물과 안전진단이 중요하다.
- 주거환경개선사업은 공공성과 주거복지 성격이 강하다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법
