지목

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.

개요

지목은 필지별로 토지의 주된 용도를 표시하는 지적의 등록사항이다. 토지는 실제 이용 목적에 따라 전, 답, 과수원, 대, 도로, 임야 등으로 구분되며, 이러한 구분을 지적공부에 등록한 것이 지목이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지목의 의의, 지목의 종류, 지목표기, 지목 설정 원칙, 지목변경, 필지와의 관계가 중요하다. 지목은 농지, 대지, 도로, 임야, 개발행위허가, 건축허가 등 다른 과목의 개념과도 연결된다.

의의

지목은 토지의 종류를 나타내는 공적 표시사항이다. 지목은 토지의 소유권 자체를 나타내는 것이 아니라, 해당 토지가 지적공부상 어떤 용도로 등록되어 있는지를 나타낸다.

지목의 주요 기능은 다음과 같다.

• 토지의 주된 용도를 공시한다.
• 토지의 종류를 구분한다.
• 토지이용과 거래의 기초자료가 된다.
• 조세 부과와 행정관리의 기초자료가 된다.
• 토지이동 중 지목변경의 기준이 된다.
• 토지의 현황과 공부상 표시의 비교 기준이 된다.

지목의 종류

지목은 28종으로 구분된다.

번호	지목	부호
1	전	전
2	답	답
3	과수원	과
4	목장용지	목
5	임야	임
6	광천지	광
7	염전	염
8	대	대
9	공장용지	장
10	학교용지	학
11	주차장	차
12	주유소용지	주
13	창고용지	창
14	도로	도
15	철도용지	철
16	제방	제
17	하천	천
18	구거	구
19	유지	유
20	양어장	양
21	수도용지	수
22	공원	공
23	체육용지	체
24	유원지	원
25	종교용지	종
26	사적지	사
27	묘지	묘
28	잡종지	잡

지목의 표기

지목은 지적공부에 등록할 때 정해진 명칭과 부호로 표시된다. 토지대장이나 임야대장에는 지목의 명칭이 기재되고, 지적도와 임야도에는 지목 부호가 표시된다.

지목 표기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 지목은 법령상 정해진 28종 중 하나로 등록한다.
• 지적도와 임야도에는 지목 부호를 사용한다.
• 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
• 토지의 실제 이용상황과 공부상 지목이 다를 수 있다.
• 실제 이용상황이 바뀌면 일정한 경우 지목변경이 필요하다.

지목 설정 원칙

1필1목의 원칙

1필1목의 원칙은 하나의 필지에는 하나의 지목만 등록한다는 원칙이다. 하나의 필지 안에 여러 용도가 혼재하더라도 지적공부에는 하나의 지목만 등록한다.

주지목추종의 원칙

주지목추종의 원칙은 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우 주된 용도에 따라 지목을 정한다는 원칙이다. 종된 용도로 사용되는 부분은 주된 용도에 따라 함께 판단할 수 있다.

영속성의 원칙

영속성의 원칙은 일시적인 이용상황이 아니라 토지의 계속적이고 영속적인 주된 용도를 기준으로 지목을 정한다는 원칙이다. 잠시 물건을 쌓아 두거나 일시적으로 경작하는 등 일시적 이용만으로 지목을 바꾸지는 않는다.

사용목적추종의 원칙

사용목적추종의 원칙은 토지의 실제 사용 목적을 기준으로 지목을 정한다는 원칙이다. 토지의 외형이나 소유자의 의사만이 아니라 실제 이용 목적을 고려한다.

등록 선후의 원칙

등록 선후의 원칙은 토지의 용도가 여러 지목에 해당할 수 있을 때, 법령상 정해진 기준과 등록 순서를 고려하여 지목을 정하는 원칙이다.

용도경중의 원칙

용도경중의 원칙은 여러 용도가 혼재하는 경우 주된 용도와 종된 용도를 비교하여 더 중요한 용도를 기준으로 지목을 정하는 원칙이다.

주요 지목

전

전은 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지이다.

전은 농지와 연결되며, 농지취득자격증명, 농지전용, 농업진흥지역 등에서 중요하다.

답

답은 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지이다.

답 역시 농지에 해당하며, 전과 함께 농지법상 규제의 주요 대상이 된다.

과수원

과수원은 사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지이다.

다만 주거용 건축물의 부지는 과수원으로 보지 않고 별도 지목으로 판단할 수 있다.

목장용지

목장용지는 축산업이나 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 축산시설 부지, 가축을 사육하는 토지 등이다.

목장용지는 농업 관련 토지이지만 전·답·과수원과는 지목이 구별된다.

임야

임야는 산림과 들판을 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지이다.

임야는 산지관리법상 산지, 임야대장, 임야도, 등록전환과 연결된다.

대

대는 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설, 이에 접속된 정원과 부속시설물의 부지 등을 말한다.

대는 건축허가, 대지, 건축법, 토지거래에서 매우 중요하다.

공장용지

공장용지는 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지와 관계 법령에 따라 공장부지 조성공사가 준공된 토지 등을 말한다.

공장용지는 산업입지, 개발행위허가, 환경규제와 연결될 수 있다.

학교용지

학교용지는 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지이다.

학교용지는 공공시설, 도시·군계획시설, 교육시설과 연결될 수 있다.

주차장

주차장은 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.

다만 노상주차장이나 일정한 부설주차장 등은 주차장 지목에서 제외될 수 있다.

주유소용지

주유소용지는 석유류, 액화석유가스, 전기, 수소 등 자동차 등의 연료 공급시설 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.

자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유시설 등은 주유소용지에서 제외될 수 있다.

창고용지

창고용지는 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.

도로

도로는 일반 공중의 교통운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지이다.

도로는 건축법상 도로, 사도, 도시·군계획시설인 도로와 구별하여 이해해야 한다.

하천

하천은 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지이다. 하천법상 하천구역과 지목상 하천은 구별될 수 있다.

구거

구거는 용수나 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로와 그 부속시설물의 부지이다.

구거는 농업용 배수로, 용수로와 관련되어 실제 토지거래에서 자주 확인해야 하는 지목이다.

유지

유지는 물이 고이거나 저장되어 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등의 토지와 그 부속시설물의 부지이다.

공원

공원은 일반 공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 일정한 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지이다.

종교용지

종교용지는 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 교회, 사찰, 향교 등의 건축물 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.

묘지

묘지는 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 묘지공원으로 결정·고시된 토지, 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지 등을 말한다. 다만 묘지 관리를 위한 건축물의 부지는 대로 한다.

잡종지

잡종지는 다른 지목에 속하지 않는 토지로서, 갈대밭, 야외에 물건을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 공동우물, 변전소, 송신소, 자동차운전학원, 폐차장, 공항시설, 항만시설, 도축장, 쓰레기처리장 등의 부지 등이 포함될 수 있다.

잡종지는 다른 지목에 해당하지 않는 토지를 포괄하는 성격이 강하므로 시험과 실무에서 자주 문제된다.

지목과 필지

지목은 필지 단위로 등록된다. 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록하므로, 서로 다른 용도로 독립적으로 이용되는 토지는 분할하여 별도 지목으로 등록하는 것이 문제될 수 있다.

지목과 필지의 관계는 다음과 같다.

• 지목은 필지별로 등록된다.
• 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
• 지목이 다르면 원칙적으로 하나의 필지로 합병할 수 없다.
• 지목 변경은 토지이동의 한 유형이다.
• 지목은 토지의 주된 용도를 기준으로 결정한다.

지목변경

지목변경은 토지의 주된 용도가 변경되어 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 토지이동이다.

지목변경이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 농지가 대지로 전용된 경우
• 임야가 토지대장 등록 토지로 전환되어 다른 용도로 사용되는 경우
• 도로가 개설되어 토지의 주된 용도가 도로가 된 경우
• 공장부지 조성공사가 준공된 경우
• 택지조성공사가 준공된 경우

지목변경은 실제 용도 변경만으로 자동으로 이루어지는 것이 아니라, 법령상 절차에 따라 지적공부에 등록되어야 한다.

지목과 농지

전, 답, 과수원은 대표적인 농지 지목이다. 그러나 농지법상 농지 여부는 지목뿐 아니라 실제 이용상황도 함께 고려한다.

지목과 농지의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 전·답·과수원은 농지에 해당할 가능성이 높다.
• 지목이 전·답·과수원이 아니어도 실제 농작물 경작지이면 농지로 볼 수 있다.
• 지목이 전·답·과수원이라도 적법하게 전용된 경우에는 별도 검토가 필요하다.
• 농지취득자격증명과 농지전용에서 지목과 현황을 함께 확인해야 한다.

지목과 건축

건축을 위해서는 지목이 대인지 여부가 실무상 중요하게 다루어진다. 다만 지목이 대라고 해서 언제나 건축이 가능한 것은 아니고, 지목이 대가 아니라고 해서 절대 건축이 불가능한 것도 아니다.

건축 가능성은 다음 사항을 함께 검토해야 한다.

• 용도지역
• 개발행위허가 가능 여부
• 건축법상 도로 접도 요건
• 농지전용 또는 산지전용 필요 여부
• 도시·군계획시설 여부
• 건축허가 또는 건축신고 대상 여부

지목은 건축 가능성을 판단하는 하나의 요소일 뿐, 건축허가를 대신하지 않는다.

지목과 등기

지목은 토지등기부 표제부에도 기록된다. 지적공부의 지목이 변경되면 등기부의 표시도 정리되어야 한다.

지목과 등기의 관계는 다음과 같다.

• 지목은 지적공부와 토지등기부 표제부에 표시된다.
• 지목변경이 있으면 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 지적공부와 등기부의 지목이 일치해야 한다.
• 등기부상 지목은 권리관계가 아니라 토지의 표시사항이다.

공부상 지목과 현황상 용도

공부상 지목과 실제 현황상 용도가 다른 경우가 있다. 예를 들어 지목은 전이지만 실제로는 주차장처럼 이용되거나, 지목은 대이지만 실제로는 나대지 상태인 경우가 있을 수 있다.

공부상 지목과 현황상 용도가 다르면 다음 사항을 확인해야 한다.

• 적법한 전용허가 또는 신고가 있었는지 여부
• 지목변경 신청 대상인지 여부
• 불법 전용 여부
• 원상회복명령 가능성
• 거래가격과 세금에 미치는 영향
• 건축허가나 개발행위허가 가능성

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 지목의 정의, 28종 지목, 지목 설정 원칙, 지목변경이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.
• 지목은 28종이다.
• 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
• 이를 1필1목의 원칙이라고 한다.
• 토지가 여러 용도로 이용되면 주된 용도에 따라 지목을 정한다.
• 전, 답, 과수원은 농지와 연결된다.
• 대는 영구적 건축물의 부지와 관련된다.
• 임야는 임야대장과 임야도, 등록전환과 연결된다.
• 잡종지는 다른 지목에 속하지 않는 토지를 포괄하는 성격이 있다.
• 지목변경은 토지의 주된 용도가 변경되어 지적공부상 지목을 바꾸는 토지이동이다.
• 지목은 건축허가나 개발행위허가를 대신하지 않는다.
• 공부상 지목과 현황상 용도가 다를 수 있으므로 거래 시 함께 확인해야 한다.

같이 보기

• 필지
• 지목변경
• 농지
• 대지
• 잡종지

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」