주등기
주등기는 등기기록에서 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기이다.
개념[편집 | 원본 편집]
주등기는 등기기록에서 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기이다. 갑구 또는 을구에서 독립된 순위번호를 가지며, 같은 구 안에서 등기 상호 간의 순위를 판단하는 기준이 된다.
부동산등기법은 부기등기의 순위가 주등기의 순위에 따른다고 규정하면서 주등기와 부기등기를 구별하고 있다.[1] 주등기는 권리관계를 독립적으로 공시하는 기본적인 등기 형식이다.
기능[편집 | 원본 편집]
주등기는 새로운 권리관계나 독립적으로 순위를 가져야 하는 등기사항을 기록하는 기능을 한다. 등기기록의 갑구와 을구에서 독립한 순위번호가 부여되므로, 같은 구 안에서는 주등기의 순위번호를 기준으로 등기의 선후를 판단한다.
주등기의 기능은 다음과 같다.
- 독립한 등기사항을 기록한다.
- 같은 구 안에서 독립된 순위번호를 가진다.
- 부기등기의 기준이 된다.
- 등기의 순위 판단에서 기본 단위가 된다.
부기등기와의 구별[편집 | 원본 편집]
주등기는 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기이고, 부기등기는 기존의 주등기 또는 부기등기에 부수하여 하는 등기이다. 부기등기는 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 기록한다.[2]
예를 들어 을구 순위번호 1번으로 근저당권설정등기가 이루어졌다면 이는 주등기이다. 그 뒤 그 근저당권의 이전이나 변경이 부기등기로 이루어지는 경우에는 1-1, 1-2와 같이 가지번호가 붙을 수 있다.
| 구분 | 기록 방식 | 순위 |
|---|---|---|
| 주등기 | 독립한 순위번호를 붙여 기록한다 | 자체의 순위번호를 가진다 |
| 부기등기 | 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 기록한다 | 원칙적으로 주등기의 순위에 따른다 |
주등기로 하는 등기[편집 | 원본 편집]
주등기는 독립한 권리관계나 새로운 등기사항을 공시할 필요가 있는 경우에 사용된다. 대표적으로 다음 등기는 주등기로 이루어진다.
- 소유권보존등기
- 소유권이전등기
- 지상권설정등기
- 지역권설정등기
- 전세권설정등기
- 저당권설정등기
- 근저당권설정등기
- 가압류등기
- 압류등기
- 가처분등기
- 경매개시결정등기
다만 구체적인 등기방식은 등기의 종류와 법령 규정에 따라 달라질 수 있다. 어떤 등기가 주등기인지 부기등기인지는 그 등기가 독립된 권리관계를 새로 공시하는 것인지, 기존 등기에 부수하여 그 내용을 변경·이전·제한하는 것인지에 따라 판단한다.
순위와의 관계[편집 | 원본 편집]
주등기는 독립한 순위번호를 가지므로 등기의 순위 판단에서 중요한 의미를 가진다. 부동산등기법은 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다고 규정한다. 같은 구에서 한 등기 상호 간의 순위는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호 간의 순위는 접수번호에 따른다.[3]
따라서 같은 을구 안에 근저당권설정등기가 순위번호 1번으로, 전세권설정등기가 순위번호 2번으로 기록되어 있으면, 같은 을구 안에서는 순위번호 1번의 근저당권이 순위번호 2번의 전세권보다 앞선다.
부기등기의 순위와 주등기[편집 | 원본 편집]
부기등기의 순위는 원칙적으로 주등기의 순위에 따른다. 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.[1]
이 때문에 주등기는 부기등기의 순위 판단에서도 기준이 된다. 예를 들어 순위번호 1번 근저당권설정등기에 부기등기로 근저당권이전등기가 이루어지면, 그 부기등기는 새로운 독립 순위를 갖는 것이 아니라 순위번호 1번 주등기의 순위를 따른다.
말소와의 관계[편집 | 원본 편집]
주등기가 말소되면 그 주등기를 기초로 한 부기등기도 함께 의미를 잃는 경우가 많다. 부기등기는 기존 주등기에 부수하여 이루어지는 등기이므로, 기초가 되는 주등기의 존속 여부와 밀접하게 연결된다.
예를 들어 근저당권설정등기가 말소되면 그 근저당권의 이전이나 변경에 관한 부기등기도 독립적으로 존속할 실익이 없게 된다. 다만 구체적인 말소 방식과 효력은 등기의 종류, 이해관계인의 존재, 등기절차의 진행 상황에 따라 달라질 수 있다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
주등기는 등기부를 읽을 때 권리관계의 큰 흐름을 파악하는 기준이 된다. 갑구와 을구에서 독립한 순위번호를 가진 등기를 먼저 확인하면, 소유권의 변동, 담보권의 설정, 용익권의 설정, 처분제한의 존재 등을 파악할 수 있다.
부동산 거래나 권리분석에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.
- 갑구와 을구의 주등기 내용
- 각 주등기의 순위번호
- 각 주등기의 접수번호
- 주등기에 부수한 부기등기의 존재 여부
- 말소된 주등기와 현재 유효한 주등기의 구별
- 주등기와 부기등기의 순위관계
주등기와 부기등기를 구별하면 등기부상 권리관계가 독립적으로 새로 발생한 것인지, 기존 권리의 이전·변경·제한을 표시한 것인지 이해하기 쉽다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 주등기 | 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기 | 독립된 순위를 가진다 |
| 부기등기 | 주등기 또는 부기등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기 | 원칙적으로 주등기의 순위를 따른다 |
| 순위번호 | 같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호 | 주등기는 독립한 순위번호를 가진다 |
| 접수번호 | 등기신청이 접수된 순서를 표시하는 번호 | 다른 구 사이의 순위 판단에 사용된다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 주등기와 부기등기의 구별이 중요하다. 주등기는 독립한 순위번호를 붙여 하는 등기이고, 부기등기는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여 하는 등기이다. 부기등기의 순위는 원칙적으로 주등기의 순위에 따른다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제4조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제5조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제2조
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 1.0 1.1 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제5조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제2조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제4조.
