등기촉탁

등기촉탁은 지적소관청이 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하는 절차이다.

개요

등기촉탁은 지적소관청이 지적공부를 정리한 결과 등기부 표제부의 토지표시도 변경할 필요가 있는 경우, 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하는 절차이다. 토지이동은 지적공부상 토지의 표시를 변경하는 절차이고, 등기촉탁은 그 변경 내용을 등기부에 반영하도록 연결하는 절차이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기촉탁의 주체, 촉탁 사유, 신규등록 제외, 지체 없이 촉탁, 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다는 점, 토지표시 변경등기와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기촉탁은 지적공부와 등기부 표제부의 토지표시를 일치시키기 위한 제도이다. 지적공부에서 지번, 지목, 면적 등이 변경되었는데 등기부 표제부가 그대로 남아 있으면 두 공적 장부 사이에 불일치가 발생한다. 이를 방지하기 위하여 지적소관청이 등기소에 등기를 촉탁한다.

등기촉탁이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적공부와 등기부 표제부의 표시를 일치시킨다.
• 토지이동 결과를 등기부에 반영한다.
• 토지거래에서 공부 간 불일치를 줄인다.
• 지적정리와 등기절차를 연결한다.
• 토지소유자가 별도로 등기신청을 하지 않아도 되는 경우가 있다.
• 지적소관청의 직권정리와 연결된다.

촉탁 주체

등기촉탁의 주체는 지적소관청이다. 지적소관청은 특별자치시장, 시장, 군수 또는 구청장을 말한다.

등기촉탁 주체와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 촉탁 주체는 지적소관청이다.
• 토지소유자가 직접 촉탁하는 것이 아니다.
• 촉탁 상대방은 관할 등기관서이다.
• 등기촉탁은 지적공부 정리 후 이루어진다.
• 등기촉탁은 지적제도와 등기제도를 연결한다.

촉탁 상대방

등기촉탁의 상대방은 관할 등기관서이다. 등기관서는 등기부를 관리하는 기관으로, 지적소관청의 촉탁에 따라 등기부 표제부의 토지표시를 정리한다.

촉탁 상대방과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 관할 등기관서에 촉탁한다.
• 등기부 표제부의 토지표시가 정리된다.
• 권리관계 자체의 변경등기와는 구별된다.
• 등기완료 후 지적정리통지의 기준 시점이 될 수 있다.

촉탁 사유

지적소관청은 일정한 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다.

등기촉탁이 문제되는 주요 사유는 다음과 같다.

• 직권으로 토지의 이동정리를 한 경우
• 토지소유자의 신청에 따라 토지이동을 정리한 경우
• 지번변경이 있는 경우
• 지적공부의 등록사항 정정이 있는 경우
• 축척변경이 있는 경우
• 지적공부 복구로 등기부 표시 정리가 필요한 경우

다만 신규등록은 등기촉탁 대상에서 제외된다.

신규등록 제외

등기촉탁에서 중요한 예외는 토지의 신규등록이다. 신규등록은 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하는 절차이므로, 기존 등기부 표제부의 표시를 변경하는 일반적인 등기촉탁과 구별된다.

신규등록이 제외되는 이유는 다음과 같이 이해할 수 있다.

• 신규등록은 지적공부에 토지를 처음 등록하는 절차이다.
• 기존 등기부 표제부의 표시 변경이 전제되지 않는다.
• 권리관계를 등기부에 처음 공시하려면 소유권보존등기 등이 별도로 문제된다.
• 등기촉탁은 주로 기존 등기부의 토지표시를 지적공부 정리 결과에 맞추는 절차이다.

지체 없이 촉탁

지적소관청은 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다.

“지체 없이”의 의미는 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 지적공부 정리 후 불필요한 지연 없이 촉탁한다.
• 지적공부와 등기부의 불일치 기간을 줄인다.
• 토지거래와 행정처리의 혼란을 방지한다.
• 별도의 장기간 신청기간을 두는 구조가 아니다.

국가가 국가를 위하여 하는 등기

등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다.

이 표현이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 지적소관청의 등기촉탁은 행정청의 공적 절차이다.
• 사인의 일반 등기신청과 구별된다.
• 지적공부와 등기부의 공적 정합성을 확보하기 위한 절차이다.
• 시험에서 문구 자체가 출제될 수 있다.

토지이동과의 관계

토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 토지이동으로 지적공부의 지번, 지목, 면적 등이 변경되면 등기부 표제부의 표시도 정리되어야 할 수 있고, 이때 등기촉탁이 문제된다.

등기촉탁과 연결되는 토지이동은 다음과 같다.

• 토지의 등록전환
• 토지의 분할
• 토지의 합병
• 토지의 지목변경
• 토지의 말소
• 토지의 축척변경
• 토지의 등록사항 정정

토지의 신규등록은 등기촉탁 대상에서 제외된다는 점을 함께 기억해야 한다.

등록전환과 등기촉탁

토지의 등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다. 등록전환이 이루어지면 산 지번이 일반 지번으로 바뀌거나 면적·지목이 정리될 수 있으므로 등기부 표제부의 표시 변경이 필요할 수 있다.

등록전환과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록한다.
• 산 지번이 일반 지번으로 정리될 수 있다.
• 지목과 면적이 변경될 수 있다.
• 등기부 표제부 표시를 지적공부와 맞추기 위해 등기촉탁이 문제된다.
• 등기제도에서는 등록전환에 따른 등기와 연결된다.

분할과 등기촉탁

토지의 분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 분할이 이루어지면 새 지번과 면적이 생기므로 등기부 표제부도 분필등기 등을 통하여 정리되어야 한다.

분할과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 1필지가 2필지 이상으로 나뉜다.
• 분할 후 각 필지의 지번과 면적이 정리된다.
• 등기부 표제부도 분할 결과에 맞게 정리되어야 한다.
• 등기제도에서는 분필등기와 연결된다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.

합병과 등기촉탁

토지의 합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병 후에는 하나의 지번과 면적으로 정리되므로 등기부 표제부의 합필등기와 연결된다.

합병과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 2필지 이상이 1필지로 합쳐진다.
• 합병 전 필지 사이의 경계가 없어질 수 있다.
• 합병 후 하나의 지번을 사용한다.
• 등기부 표제부도 합병 결과에 맞게 정리되어야 한다.
• 등기제도에서는 합필등기와 연결된다.

지목변경과 등기촉탁

토지의 지목변경은 지적공부상 지목을 다른 지목으로 바꾸는 토지이동이다. 등기부 표제부에도 지목이 기록되므로, 지목변경 후 등기부 지목 표시 정리가 필요하다.

지목변경과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부상 지목이 변경된다.
• 등기부 표제부의 지목 표시도 변경되어야 한다.
• 등기제도에서는 지목변경등기와 연결된다.
• 지적공부와 등기부의 표시 일치를 위해 등기촉탁이 문제된다.

토지말소와 등기촉탁

토지의 말소는 지적공부에 등록된 토지가 바다로 된 경우 등 그 등록을 말소하는 토지이동이다. 지적공부상 토지가 말소되면 등기부의 토지표시도 정리되어야 할 수 있다.

토지말소와 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부상 토지 등록이 말소된다.
• 등기부 표제부의 토지 표시도 말소 또는 정리될 수 있다.
• 등기제도에서는 토지멸실등기와 연결된다.
• 토지소유자에게 지적정리통지가 문제될 수 있다.

축척변경과 등기촉탁

토지의 축척변경은 지적도의 축척을 변경하여 토지의 경계와 면적을 새로 정리하는 토지이동이다. 축척변경으로 면적이 달라지면 등기부 표제부의 면적 표시도 변경되어야 할 수 있다.

축척변경과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 새 축척의 지적도로 정리된다.
• 경계와 면적이 새로 산정될 수 있다.
• 면적 증감이 등기부 표제부에 반영될 수 있다.
• 등기제도에서는 축척변경에 따른 등기와 연결된다.
• 청산금 문제와는 별도로 등기표시 정리가 필요할 수 있다.

등록사항 정정과 등기촉탁

토지의 등록사항 정정은 지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡는 토지이동이다. 정정 결과 등기부 표제부의 지번, 지목, 면적 등이 달라지면 등기촉탁이 문제된다.

등록사항 정정과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부의 등록사항 오류를 정정한다.
• 등기부 표제부와 다른 내용이 생기면 정리해야 한다.
• 지번, 지목, 면적 정정은 등기부 표시 정리와 연결된다.
• 권리관계 변동이 아니라 표시 정정이 중심이다.

지적정리와 등기촉탁

지적정리는 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다. 등기촉탁은 지적정리 후 등기부 표제부의 표시 정리가 필요한 경우 이어지는 절차이다.

구분	지적정리	등기촉탁
의미	지적공부의 등록사항을 정리	관할 등기관서에 등기를 촉탁
주체	지적소관청	지적소관청
대상 공부	지적공부	등기부
기능	토지표시를 지적공부에 반영	지적공부 정리 결과를 등기부에 반영

지적정리통지와의 관계

지적정리통지는 지적공부 정리 결과를 토지소유자에게 알리는 절차이다. 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 등기완료 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에 토지소유자에게 통지한다.

등기촉탁과 지적정리통지의 순서는 다음과 같이 정리할 수 있다.

1. 지적공부 정리
2. 토지표시 변경등기가 필요한지 확인
3. 필요한 경우 등기촉탁
4. 등기완료 통지서 접수
5. 접수일부터 15일 이내 지적정리통지

변경등기가 필요하지 않은 경우에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내 통지한다.

등기신청과의 구별

등기촉탁은 지적소관청이 관할 등기관서에 등기를 요구하는 절차이고, 등기신청은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자 등 신청인이 등기소에 등기를 신청하는 절차이다.

구분	등기촉탁	등기신청
주체	지적소관청 등 촉탁권자	등기권리자·등기의무자 등 신청인
성격	행정청 등의 촉탁	사인의 신청 또는 법령상 신청
이 문서의 중심	토지표시 변경에 관한 지적소관청의 촉탁	등기제도 일반 절차
예	분할 후 분필등기 촉탁	매매로 인한 소유권이전등기 신청

직권등기와의 구별

직권등기는 등기관이 직권으로 하는 등기이고, 등기촉탁은 지적소관청 등 촉탁권자의 촉탁에 따라 등기관이 하는 등기이다.

구분	등기촉탁	직권등기
개시 원인	촉탁권자의 촉탁	등기관의 직권
주체	지적소관청이 촉탁	등기관이 직권으로 실행
관련 예	토지표시 변경에 따른 촉탁	법령상 직권 말소·기재 등

권리관계 변동과의 구별

등기촉탁은 토지의 표시 변경을 등기부에 반영하는 절차가 중심이다. 매매, 증여, 상속 등으로 소유권이 이전되는 권리관계 변동과는 구별된다.

구별할 사항은 다음과 같다.

• 등기촉탁은 주로 등기부 표제부의 토지표시 정리와 관련된다.
• 소유권이전등기는 권리관계 변동을 공시한다.
• 분할이나 합병 자체는 소유권 이전 효과를 발생시키지 않는다.
• 지목변경은 지목 표시 변경이지 소유권 변동이 아니다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부 갑구와 을구에서 한다.

거래 실무상 유의점

토지거래에서는 지적공부와 등기부의 표시가 일치하는지 확인해야 한다. 토지이동이 있었는데 등기촉탁이나 등기부 정리가 완료되지 않았다면 거래대상 토지의 표시가 불명확할 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장의 지번·지목·면적
• 지적도 또는 임야도상 경계
• 등기부 표제부의 지번·지목·면적
• 분할·합병·지목변경 이력
• 등기촉탁 완료 여부
• 등기부 표제부 정리 여부
• 권리관계 제한 여부
• 현장 이용상황

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기촉탁의 주체와 신규등록 제외를 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기촉탁은 지적소관청이 토지의 표시 변경에 관한 등기를 관할 등기관서에 촉탁하는 절차이다.
• 촉탁 주체는 지적소관청이다.
• 촉탁 상대방은 관할 등기관서이다.
• 지적소관청은 토지의 표시 변경에 관한 등기가 필요한 경우 지체 없이 등기를 촉탁하여야 한다.
• 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다.
• 토지이동 중 신규등록은 등기촉탁 대상에서 제외된다.
• 등기촉탁은 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 토지말소, 축척변경, 등록사항 정정과 연결된다.
• 등기촉탁은 지적공부와 등기부 표제부의 표시를 일치시키는 기능을 한다.
• 등기촉탁은 매매 등 권리관계 변동 등기와 구별해야 한다.
• 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우 지적정리통지는 등기완료 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에 한다.

같이 보기

• 지적정리
• 지적정리통지
• 토지이동
• 분필등기
• 합필등기

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」