등기제도

등기제도(登記制度)는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 공시함으로써 부동산 거래의 안전과 권리관계의 명확성을 확보하는 제도이다.

개요

등기제도는 부동산에 관한 일정한 사항을 등기부에 기록하여 외부에서 확인할 수 있게 하는 공시제도이다. 지적제도가 주로 토지의 표시를 공시하는 제도라면, 등기제도는 토지와 건물의 표시 및 권리관계를 등기부에 기록하여 공시한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등기제도의 목적, 등기부의 구조, 표제부·갑구·을구의 구별, 등기의 효력, 등기의 추정력, 등기의 공신력, 등기신청 절차와 지적공부와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

의의

등기제도는 부동산의 권리관계를 외부에 공시하기 위한 제도이다. 부동산은 이동이 불가능하고 그 권리관계를 겉으로 보아 알기 어려우므로, 등기부에 권리관계를 기록하여 거래당사자와 제3자가 확인할 수 있도록 한다.

등기제도가 중요한 이유는 다음과 같다.

• 부동산의 표시를 공시한다.
• 부동산의 권리관계를 공시한다.
• 소유권과 제한물권의 변동을 외부에 알린다.
• 부동산 거래의 안전을 높인다.
• 권리의 우선순위를 판단하는 기준이 된다.
• 부동산에 관한 법률관계를 명확히 한다.

공시 대상

등기제도의 공시 대상은 부동산의 표시와 권리관계이다.

구분	내용	등기부 위치
부동산의 표시	토지와 건물의 소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등	표제부
소유권에 관한 사항	소유권보존, 소유권이전, 가압류, 가처분 등	갑구
소유권 이외의 권리	지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등	을구

부동산의 표시와 권리관계를 구별하는 것이 등기제도의 기본이다.

등기부

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 기록한 공적 장부이다. 현행 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.

등기부의 기본 구성은 다음과 같다.

• 표제부
• 갑구
• 을구

표제부는 부동산의 표시를 기록하고, 갑구와 을구는 권리관계를 기록한다.

표제부

표제부는 부동산의 표시를 기록하는 부분이다. 토지의 경우 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물의 경우 소재, 지번, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 건물의 소재
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 대지권의 표시

표제부는 부동산이 어떤 물건인지를 특정하는 부분이지, 소유권 등 권리관계의 중심 기록 부분은 아니다.

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권에 어떤 제한이 있는지를 확인할 때 갑구를 본다.

갑구에 기록될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 소유권이전청구권 가등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 압류등기

을구

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 담보권과 용익권을 확인할 때 을구를 본다.

을구에 기록될 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 지상권등기
• 지역권등기
• 전세권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 임차권등기

을구에 아무 기록이 없으면 등기부상 소유권 이외의 등기된 권리는 없는 것으로 볼 수 있으나, 등기되지 않은 권리나 법정권리의 존재 가능성은 별도로 검토해야 한다.

등기할 수 있는 권리

부동산등기법상 등기할 수 있는 권리는 법령이 정하는 권리이다. 등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

대표적으로 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다.

• 소유권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 저당권
• 권리질권
• 채권담보권
• 임차권

등기의 종류

등기는 목적과 형식에 따라 여러 종류로 나눌 수 있다.

대표적인 등기의 종류는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 변경등기
• 경정등기
• 말소등기
• 말소회복등기
• 멸실등기
• 가등기
• 본등기
• 주등기
• 부기등기

각 등기는 등기 원인과 효과가 다르므로 구별하여 정리해야 한다.

보존등기

보존등기는 미등기 부동산에 대하여 최초로 하는 소유권 등기이다. 보존등기가 이루어지면 등기부에 소유권이 처음 기록된다.

보존등기가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 미등기 토지의 소유권보존등기
• 신축 건물의 소유권보존등기
• 구분건물의 소유권보존등기
• 직권에 따른 소유권보존등기

이전등기

이전등기는 기존 권리가 다른 사람에게 이전되는 경우 하는 등기이다. 소유권이전등기가 대표적이다.

소유권이전등기의 원인은 다음과 같다.

• 매매
• 증여
• 상속
• 공유물분할
• 수용
• 판결
• 경매
• 진정명의회복

설정등기

설정등기는 새로운 제한물권이나 권리를 설정하기 위하여 하는 등기이다.

설정등기의 예는 다음과 같다.

• 지상권설정등기
• 지역권설정등기
• 전세권설정등기
• 저당권설정등기
• 근저당권설정등기
• 임차권설정등기

변경등기와 경정등기

변경등기는 등기 후 사정이 달라져 등기사항을 변경하는 등기이고, 경정등기는 처음부터 등기에 착오나 빠진 부분이 있는 경우 이를 바로잡는 등기이다.

구분	변경등기	경정등기
사유	등기 후 후발적 변경	등기 당시부터 착오 또는 빠진 부분
핵심	사후 변화 반영	원시적 오류 정정
예	주소 변경, 채권최고액 변경	성명 오기, 지번 오기

말소등기와 말소회복등기

말소등기는 기존 등기를 소멸시키는 등기이고, 말소회복등기는 부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기이다.

구분	말소등기	말소회복등기
의미	기존 등기를 말소	부적법하게 말소된 등기를 회복
기능	등기기록상 권리 또는 표시 소멸	종전 등기의 회복
예	저당권말소등기	말소된 저당권등기의 회복

가등기와 본등기

가등기는 장래의 본등기를 위하여 순위를 보전하는 예비등기이다. 본등기는 권리변동을 종국적으로 공시하는 등기이다.

구분	가등기	본등기
성격	예비등기	종국등기
기능	본등기의 순위보전	권리변동의 공시
효과	순위보전효	물권변동 효력과 연결

주등기와 부기등기

주등기는 독립한 순위번호를 가지는 등기이고, 부기등기는 기존 등기에 부기하여 그 등기와의 관계를 표시하는 등기이다.

구분	주등기	부기등기
형식	독립한 순위번호	기존 등기에 부기
기능	독립한 권리 또는 사항 공시	기존 등기와 관련된 사항 공시
예	소유권이전등기, 저당권설정등기	저당권이전등기, 권리변경등기 일부

등기의 효력

등기의 효력은 등기가 법률상 또는 거래상 가지는 효과를 말한다. 등기의 효력은 등기의 종류와 실체관계에 따라 달라진다.

등기의 대표적인 효력은 다음과 같다.

• 권리변동의 효력
• 대항력
• 순위확정의 효력
• 추정력
• 공시력

등기의 효력은 민법상 부동산물권변동과 부동산등기법상 등기절차를 함께 이해해야 한다.

등기의 추정력

등기의 추정력은 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정되는 효력이다. 예를 들어 등기부에 소유자로 등기되어 있는 사람은 소유자로 추정된다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기명의인은 권리자로 추정된다.
• 추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
• 등기 외관에 일정한 신뢰를 부여한다.
• 공신력과 구별해야 한다.

등기의 공신력

등기의 공신력은 등기부의 기재를 믿고 거래한 자를 보호하여, 등기와 실체관계가 다르더라도 등기부상 권리취득을 인정하는 효력이다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

공신력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 등기를 믿고 거래해도 무권리자로부터 권리를 취득하지 못할 수 있다.
• 등기의 추정력과 공신력은 구별해야 한다.
• 거래에서는 등기부 확인 외에 실제 권리관계 확인도 필요하다.

등기의 순위

등기의 순위는 같은 부동산에 관한 여러 등기 사이의 우선관계를 정하는 기준이다. 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.

등기 순위에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
• 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
• 부기등기의 순위는 주등기와의 관계를 고려한다.
• 저당권, 전세권, 가등기 등 권리순위 판단에 중요하다.

등기신청주의

등기는 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어진다. 등기절차는 등기권리자와 등기의무자 등 신청인이 등기소에 등기를 신청함으로써 개시되는 것이 원칙이다.

등기신청주의와 관련되는 개념은 다음과 같다.

• 등기신청
• 공동신청주의
• 단독신청
• 판결에 의한 등기
• 대위신청
• 등기촉탁
• 직권등기

공동신청주의

공동신청주의는 권리변동 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 원칙이다. 매매로 인한 소유권이전등기에서 매수인은 등기권리자이고 매도인은 등기의무자이다.

공동신청주의의 예외로 문제될 수 있는 것은 다음과 같다.

• 판결에 의한 등기
• 상속등기
• 소유권보존등기
• 등기명의인표시변경등기
• 등기관의 직권등기
• 관공서의 촉탁등기

등기관의 심사

등기관은 등기신청을 접수하면 법령상 요건을 심사한다. 등기제도는 원칙적으로 형식적 심사주의를 취한다고 정리한다. 이는 지적제도의 실질적 심사주의와 비교하여 출제될 수 있다.

구분	등기제도	지적제도
심사 방식	형식적 심사주의	실질적 심사주의
담당	등기관	지적소관청
주요 대상	등기신청정보와 첨부정보	토지의 실제 현황과 법령상 요건

등기소와 등기관

등기소는 등기부를 관리하고 등기신청을 처리하는 기관이다. 등기관은 등기사무를 처리하는 공무원이다.

등기소와 등기관에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 등기소는 등기사무를 처리한다.
• 등기관은 등기신청을 심사하고 등기를 실행한다.
• 관할등기소가 문제될 수 있다.
• 등기관의 처분에 불복하는 경우 이의절차가 문제된다.
• 지적소관청과 구별해야 한다.

지적제도와의 관계

지적제도는 토지의 표시를 공시하는 제도이고, 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이다. 토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항과 연결된다.

구분	지적제도	등기제도
공시 대상	토지의 표시 등 사실관계	부동산의 표시와 권리관계
공부	지적공부	등기부
담당	지적소관청	등기소
심사 방식	실질적 심사주의	형식적 심사주의
공신력	불인정	불인정

지적공부와 등기부의 관계

지적공부는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등을 등록한다. 등기부 표제부는 이러한 토지표시를 등기부에 반영한다.

지적공부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 지적공부는 토지표시의 기초자료가 된다.
• 등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 일치해야 한다.
• 토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 등기부 표제부 정리가 필요할 수 있다.
• 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.
• 권리관계는 등기부 갑구와 을구에서 확인해야 한다.

거래 실무상 유의점

부동산 거래에서는 등기부를 확인하여 소유권과 제한권리를 파악해야 한다. 그러나 우리나라 등기에는 공신력이 없으므로 등기부만 믿고 거래하면 위험할 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 표제부의 부동산 표시
• 갑구의 소유자와 처분제한등기
• 을구의 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리
• 등기명의인과 매도인의 일치 여부
• 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 여부
• 지적공부와 등기부 표제부의 일치 여부
• 건축물대장과 등기부의 일치 여부
• 현장 점유상태와 임대차관계

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 등기제도를 지적제도와 비교하고, 등기부 구조와 등기의 효력을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 등기제도는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 제도이다.
• 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성된다.
• 표제부는 부동산의 표시를 기록한다.
• 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
• 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
• 등기할 수 있는 대표 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권이다.
• 등기의 추정력은 인정되지만 공신력은 인정되지 않는다.
• 등기의 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호가 중요하다.
• 등기제도는 원칙적으로 신청주의와 공동신청주의를 취한다.
• 등기제도는 형식적 심사주의, 지적제도는 실질적 심사주의로 비교한다.

같이 보기

• 등기
• 부동산등기
• 등기부
• 등기의 효력
• 등기신청

참고 문헌

국가법령정보센터, 「부동산등기법」