도시개발사업

도시개발사업은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다.

개요[편집 | 원본 편집]

도시개발사업은 도시개발구역 안에서 계획적으로 토지를 개발하거나 정비하여 새로운 도시공간을 조성하는 사업이다. 주거단지, 상업지, 산업단지, 유통시설, 공공시설, 기반시설 등을 종합적으로 배치하여 도시기능을 확충하거나 기존 시가지를 정비하는 데 활용된다.

공인중개사 부동산공법에서는 도시개발사업의 시행방식, 시행자, 실시계획, 수용 또는 사용, 환지방식, 도시개발조합 등이 주요 출제 대상이다.

목적[편집 | 원본 편집]

도시개발사업의 목적은 다음과 같다.

계획적인 도시개발을 추진한다.
주거·상업·산업 등 도시기능을 조성한다.
도로, 공원, 학교 등 기반시설을 확보한다.
토지를 효율적으로 이용한다.
난개발을 방지한다.
기존 시가지를 정비하거나 새로운 시가지를 조성한다.
공공복리와 주민생활 편익을 증진한다.

시행 구역[편집 | 원본 편집]

도시개발사업은 도시개발구역 안에서 시행된다. 도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정·고시되는 구역으로, 사업의 공간적 범위를 정한다.

도시개발구역이 지정되면 해당 구역 안에서는 사업 시행에 지장을 주는 일정한 행위가 제한될 수 있고, 사업시행자 지정과 실시계획 수립 등 후속 절차가 진행된다.

시행방식[편집 | 원본 편집]

도시개발사업의 시행방식은 다음 세 가지로 구분된다.

수용 또는 사용방식
환지방식
혼용방식

시행방식은 토지소유자의 권리 처리, 사업비 조달, 사업시행자의 역할에 큰 영향을 준다.

수용 또는 사용방식[편집 | 원본 편집]

수용 또는 사용방식은 사업시행자가 도시개발구역 안의 토지를 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이다. 토지소유자는 토지를 사업시행자에게 넘기고 보상을 받는 구조가 중심이 된다.

수용 또는 사용방식의 특징은 다음과 같다.

사업시행자가 토지를 취득하거나 사용한다.
토지소유자는 보상금을 받는다.
공공시행자가 시행하는 경우에 적합한 경우가 많다.
사업을 일괄적으로 추진하기 쉽다.
토지수용과 손실보상이 중요하다.

환지방식[편집 | 원본 편집]

환지방식은 사업 시행 전의 토지를 사업 시행 후 새로 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 이때 교부되는 토지가 환지이다.

환지방식의 특징은 다음과 같다.

종전 토지의 권리를 사업 후 환지로 이전한다.
토지소유자가 사업 후 토지를 다시 받는다.
체비지와 보류지를 정할 수 있다.
청산금으로 토지 가치의 차이를 조정한다.
도시개발조합과 밀접하게 관련된다.

환지방식에서는 환지계획, 환지예정지, 환지처분, 체비지, 보류지, 청산금이 핵심이다.

혼용방식[편집 | 원본 편집]

혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다. 도시개발구역의 일부는 수용 또는 사용방식으로 시행하고, 일부는 환지방식으로 시행할 수 있다.

혼용방식의 특징은 다음과 같다.

구역의 성격에 따라 시행방식을 달리할 수 있다.
공공시설 확보가 필요한 부분은 수용방식을 활용할 수 있다.
토지소유자의 권리 유지가 필요한 부분은 환지방식을 활용할 수 있다.
사업의 유연성이 높다.
권리관계와 절차가 복잡해질 수 있다.

시행자[편집 | 원본 편집]

도시개발사업의 시행자는 도시개발사업을 실제로 추진하는 주체이다. 시행자는 사업방식과 사업성격에 따라 달라질 수 있다.

도시개발사업 시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

국가
지방자치단체
공공기관
지방공사
토지소유자
도시개발조합
민간사업자
공동시행자

공공시행자[편집 | 원본 편집]

공공시행자는 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사 등 공공성이 강한 주체를 말한다. 공공시행자는 대규모 사업이나 기반시설 확보가 중요한 사업에서 중심적인 역할을 할 수 있다.

공공시행자의 특징은 다음과 같다.

공공성을 중심으로 사업을 추진한다.
수용 또는 사용방식과 관련성이 크다.
기반시설 확보와 공익 실현에 유리하다.
사업비와 보상비 조달 능력이 중요하다.

도시개발조합[편집 | 원본 편집]

도시개발조합은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 시행자이다. 도시개발구역 안의 토지소유자들이 조합을 설립하여 사업을 직접 시행하는 방식이다.

도시개발조합의 특징은 다음과 같다.

토지소유자 참여형 시행자이다.
환지방식과 밀접하게 관련된다.
조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
환지계획, 체비지 처분, 환지처분 등을 수행할 수 있다.
조합원은 사업비 부담과 환지에 관한 이해관계를 가진다.

시행자 지정[편집 | 원본 편집]

도시개발사업을 시행하려면 사업시행자가 지정되거나 확정되어야 한다. 도시개발구역이 지정된 뒤 사업의 성격과 시행방식에 따라 적합한 시행자를 정한다.

시행자 지정 시 고려사항은 다음과 같다.

사업 시행 능력
토지소유자 동의 여부
사업비 조달 능력
공공성
시행방식의 적합성
기반시설 설치 가능성
사업 완료 가능성

개발계획[편집 | 원본 편집]

개발계획은 도시개발구역 안에서 어떤 도시기능을 배치하고 어떤 방식으로 개발할 것인지 정하는 계획이다. 도시개발구역 지정과 함께 또는 그 이후에 수립될 수 있다.

개발계획의 주요 내용은 다음과 같다.

도시개발구역의 명칭과 위치
도시개발구역의 면적
사업의 목적
시행방식
인구수용계획
토지이용계획
교통처리계획
기반시설계획
환경보전계획
재원조달계획

실시계획[편집 | 원본 편집]

실시계획은 도시개발사업을 실제로 시행하기 위한 구체적인 계획이다. 개발계획이 사업의 큰 방향을 정한다면, 실시계획은 공사와 권리관계 처리에 필요한 세부사항을 정한다.

실시계획의 주요 내용은 다음과 같다.

사업의 명칭
사업시행자의 성명 또는 명칭
사업의 위치와 면적
사업 시행기간
설계도서
자금계획
토지이용계획
기반시설 설치계획
수용 또는 사용할 토지와 권리
환지방식의 경우 환지 관련 사항

실시계획 인가[편집 | 원본 편집]

사업시행자는 실시계획을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. 실시계획 인가는 도시개발사업을 구체적으로 시행할 수 있게 하는 절차이다.

실시계획 인가의 주요 효과는 다음과 같다.

사업 시행의 구체적 근거가 된다.
인가된 내용에 따라 공사를 시행할 수 있다.
수용 또는 사용방식에서는 토지 수용·사용의 기초가 된다.
환지방식에서는 환지계획과 후속 절차로 연결된다.
관계 법률에 따른 인허가 의제 효과가 발생할 수 있다.

고시[편집 | 원본 편집]

실시계획이 인가되면 그 내용을 고시한다. 고시는 실시계획의 내용을 일반에게 알리고 사업 시행의 근거를 명확하게 하는 절차이다.

실시계획 고시 후에는 사업시행자가 사업에 필요한 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 절차로 나아갈 수 있다.

수용 또는 사용[편집 | 원본 편집]

수용 또는 사용방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 사업시행자는 필요한 토지, 건축물, 물건 또는 권리를 수용하거나 사용할 수 있다.

수용 또는 사용의 대상은 다음과 같다.

토지
건축물
토지에 정착한 물건
토지에 관한 권리
건축물에 관한 권리
그 밖에 사업 시행에 필요한 권리

수용 또는 사용에는 공익사업으로서의 필요성과 정당한 보상이 요구된다.

손실보상[편집 | 원본 편집]

도시개발사업으로 토지나 권리를 수용 또는 사용하는 경우에는 손실보상이 이루어진다. 손실보상은 재산권 제한에 대한 보상으로서 사업시행자의 중요한 의무이다.

손실보상의 주요 원칙은 다음과 같다.

정당한 보상
현금보상 원칙
사전보상 원칙
개별 보상
토지와 물건의 평가
영업손실 등 부대손실 고려

환지계획[편집 | 원본 편집]

환지방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우에는 환지계획을 수립해야 한다. 환지계획은 종전 토지와 환지의 관계, 체비지, 보류지, 청산금 등을 정하는 계획이다.

환지계획은 환지방식 사업의 핵심이며, 최종적으로 환지처분을 통해 권리관계를 확정한다.

체비지와 보류지[편집 | 원본 편집]

환지방식 도시개발사업에서는 사업비 확보와 공공목적 달성을 위해 체비지와 보류지를 둘 수 있다.

구분	의미	주요 기능
체비지	사업비 충당을 위하여 정하는 토지	사업비 확보
보류지	환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지	공공목적 또는 사업상 필요

체비지는 보류지 중 사업비 충당을 위한 토지로 이해하면 된다.

환지처분[편집 | 원본 편집]

환지처분은 환지계획에 따라 종전 토지의 권리를 환지로 이전시키고 권리관계를 확정하는 처분이다. 환지처분이 있으면 종전 토지의 권리는 환지로 이전되고, 체비지와 보류지의 귀속도 정리된다.

환지처분은 환지방식 도시개발사업의 최종적인 권리정리 절차이다.

공사완료[편집 | 원본 편집]

도시개발사업의 공사가 완료되면 사업시행자는 공사완료보고를 하고, 지정권자 등은 준공검사 또는 공사완료 확인을 한다. 공사완료 공고가 이루어지면 사업 완료와 관련된 후속 절차가 진행된다.

공사완료 후 후속 절차는 다음과 같다.

준공검사
공사완료 공고
공공시설 귀속
환지처분
청산금 정산
도시개발구역 해제 또는 관리 전환

공공시설의 귀속[편집 | 원본 편집]

도시개발사업으로 새로 설치된 공공시설은 원칙적으로 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다. 반면 종래의 공공시설이 폐지되는 경우 그 재산의 귀속과 대체 관계가 문제될 수 있다.

공공시설 귀속이 중요한 이유는 다음과 같다.

도로, 공원 등 기반시설의 관리주체가 정해진다.
사업시행자와 행정청 사이의 재산관계가 정리된다.
시설의 유지관리 책임이 확정된다.
사업 완료 후 주민 이용이 가능해진다.

비용 부담[편집 | 원본 편집]

도시개발사업의 비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 시행방식에 따라 비용 조달 방식은 달라진다.

비용 조달 방법은 다음과 같다.

공공재원
사업시행자 부담금
토지 매각대금
체비지 처분대금
조합원 부담금
차입금
보조금 또는 융자

환지방식에서는 체비지 처분대금이 사업비 확보의 중요한 수단이 된다.