건축신고

건축신고는 건축허가 대상 건축물이라도 일정한 소규모 또는 경미한 건축행위에 해당하는 경우 허가권자에게 신고하면 건축허가를 받은 것으로 보는 제도이다.

개요

건축신고는 건축허가 대상인 건축 또는 건축물의 대수선 중 일정한 경우에 허가 절차를 간소화하는 제도이다. 건축법은 원칙적으로 건축물을 건축하거나 대수선하려는 경우 허가를 받도록 하지만, 규모가 작거나 경미한 경우에는 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축신고가 건축허가의 예외적 간소 절차라는 점과 신고 대상, 신고의 효과, 효력 상실이 중요하다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축신고 대상의 수치, 처리기간, 착공신고, 사용승인과의 관계가 자주 연결된다.

성격

건축신고는 단순한 사실 통지가 아니라, 법령상 요건을 갖춘 신고가 수리되면 건축허가를 받은 것으로 보는 효과가 있는 절차이다.

건축신고의 주요 성격은 다음과 같다.

• 건축허가 대상 중 일부를 간소화한 제도이다.
• 허가권자에게 미리 신고해야 한다.
• 신고하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
• 소규모 또는 경미한 건축행위에 적용된다.
• 신고 후 일정 기간 안에 착공하지 않으면 효력이 상실된다.
• 건축허가와 마찬가지로 관계 법령에 적합해야 한다.

신고권자와 신고기관

신고권자

건축신고는 건축주가 한다. 건축주는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자로서, 건축신고의 주체가 된다.

신고기관

건축신고는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 한다.

신고기관은 신고 내용이 건축법과 관계 법령에 적합한지 검토하고, 신고수리 여부를 통지한다.

신고 대상

건축법상 건축허가 대상 건축물이라 하더라도 일정한 경우에는 건축신고로 건축할 수 있다.

85제곱미터 이내의 증축·개축·재축

바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내인 증축·개축 또는 재축은 건축신고 대상이다. 다만 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 기존 건축물 연면적의 10분의 1 이내이어야 한다.

이 기준에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 신축이 아니라 증축·개축·재축이 대상이다.
• 바닥면적 합계 85제곱미터 이내가 기본 기준이다.
• 3층 이상 건축물은 연면적의 10분의 1 이내 제한을 함께 본다.
• 건축기사 법규 과목에서 수치형으로 출제될 수 있다.

관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 소규모 건축

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축은 건축신고 대상이 될 수 있다.

다만 다음 지역에서의 건축은 제외된다.

• 지구단위계획구역
• 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역

소규모 대수선

연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 건축신고 대상이 될 수 있다.

대수선은 건축물의 주요 구조부 등을 수선하거나 변경하는 행위이므로, 규모가 작더라도 건축법상 절차를 확인해야 한다.

주요구조부 해체가 없는 대수선

주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선도 건축신고 대상이 될 수 있다.

주요구조부의 해체 여부는 대수선의 위험성과 규제 정도를 판단하는 중요한 기준이다.

그 밖의 소규모 건축물

그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축도 건축신고 대상이 될 수 있다.

건축허가와의 관계

허가를 받은 것으로 보는 효과

건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 따라서 건축신고는 건축허가와 완전히 별개의 제도라기보다, 일정한 경우 건축허가 절차를 간소화한 제도라고 이해할 수 있다.

건축허가와 건축신고의 차이

구분	건축허가	건축신고
성격	원칙적인 사전 허가 절차	소규모·경미한 건축행위의 간소 절차
대상	일반적인 건축 또는 대수선	법령상 신고로 가능한 건축 또는 대수선
효과	허가를 받아야 건축 가능	신고하면 건축허가를 받은 것으로 봄
중요 쟁점	허가권자, 허가 제한, 허가 취소	신고 대상, 처리기간, 효력 상실

신고 수리와 처리기간

원칙적 처리기간

허가권자는 건축신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 처리기간 연장 여부를 신고인에게 통지해야 한다.

심의·동의·협의 등이 필요한 경우

건축법 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 신고수리 여부 또는 처리기간 연장 여부를 통지해야 한다.

통지의 의미

신고수리 여부의 통지는 건축주에게 신고가 적법하게 처리되었는지를 알려 주는 절차이다. 건축신고는 건축허가를 받은 것으로 보는 효과가 있으므로, 신고수리 여부와 처리기간은 실무와 시험에서 중요하다.

효력 상실

건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.

효력 상실과 관련한 핵심 내용은 다음과 같다.

• 신고일부터 1년 이내 착공해야 한다.
• 기간 안에 착공하지 않으면 신고 효력이 없어진다.
• 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.
• 건축허가의 취소와 구별하여 정리해야 한다.

변경신고

건축신고를 한 사항을 변경하려는 경우에는 변경의 내용에 따라 변경신고 또는 변경허가가 필요할 수 있다. 변경 내용이 경미한 경우에는 신고로 처리될 수 있지만, 중요한 변경은 허가 대상이 될 수 있다.

변경신고가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 건축면적 변경
• 연면적 변경
• 층수 변경
• 높이 변경
• 구조 변경
• 용도 변경
• 대지 조건 변경

착공신고와 사용승인

착공신고

건축신고를 한 자가 공사를 시작하려면 착공신고를 해야 한다. 착공신고는 건축공사의 실제 시작을 행정청에 알리는 절차이다.

사용승인

건축신고에 따라 공사를 완료한 후 건축물을 사용하려면 원칙적으로 사용승인을 받아야 한다. 사용승인은 신고한 내용과 관계 법령에 맞게 건축공사가 완료되었는지 확인하는 절차이다.

절차 흐름

건축신고 대상 건축물의 일반적 흐름은 다음과 같다.

1. 건축신고
2. 신고수리
3. 착공신고
4. 공사 시행
5. 사용승인
6. 건축물 사용

개발행위허가와의 관계

건축신고 대상 건축행위라도 개발행위허가가 문제될 수 있다. 특히 토지의 형질변경, 기반시설 부족, 용도지역상 개발 제한이 있는 경우에는 건축신고만으로 충분하지 않을 수 있다.

개발행위허가와 관련하여 검토할 사항은 다음과 같다.

• 건축물의 건축이 개발행위허가 대상인지 여부
• 토지의 형질변경이 수반되는지 여부
• 용도지역상 개발행위 규모 기준
• 기반시설 적정성
• 경관·환경·재해위험
• 건축신고 시 개발행위허가 의제 여부

위반 시 제재

건축신고를 하지 않고 신고 대상 건축행위를 하거나, 신고 내용과 다르게 건축하면 위반 건축물이 될 수 있다.

위반 시 문제될 수 있는 조치는 다음과 같다.

• 시정명령
• 공사중지명령
• 사용제한
• 이행강제금
• 고발
• 건축물대장상 위반건축물 표시

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 건축신고가 건축허가의 간소 절차라는 점과 신고 대상 수치, 효력 상실이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
• 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축은 건축신고 대상이 될 수 있다.
• 3층 이상 건축물은 증축·개축·재축 부분이 기존 건축물 연면적의 10분의 1 이내이어야 한다.
• 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축은 신고 대상이 될 수 있다.
• 지구단위계획구역 등은 위 신고 대상에서 제외된다.
• 건축신고 후 1년 이내 착공하지 않으면 효력이 없어진다.
• 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다.

건축기사 및 건축산업기사

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축신고 대상, 신고수리 기간, 착공신고와 사용승인의 절차 연결이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 건축신고는 허가 대상 중 일정한 소규모 또는 경미한 건축행위에 적용된다.
• 허가권자는 원칙적으로 신고일부터 5일 이내에 신고수리 여부 등을 통지해야 한다.
• 심의·동의·협의·확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지해야 한다.
• 신고일부터 1년 이내 착공하지 않으면 신고 효력이 없어진다.
• 신고 후 착공신고와 사용승인 절차가 이어진다.
• 대수선 중 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 신고 대상이 될 수 있다.

같이 보기

• 건축허가
• 건축
• 건축물
• 건축물의 대수선
• 사용승인