가설건축물

가설건축물은 일정한 기간 동안 임시로 사용하기 위하여 건축법에 따라 허가를 받거나 신고하고 축조하는 건축물이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 영구적인 건축물이 아니라 임시적 필요에 따라 일정 기간 동안 설치·사용되는 건축물이다. 공사용 사무소, 임시창고, 견본주택, 전람회용 건축물, 재해복구용 건축물 등이 대표적인 예이다.

공인중개사 부동산공법에서는 가설건축물의 허가와 신고, 도시·군계획시설부지에서의 제한, 존치기간이 중요하다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 가설건축물의 허가 대상과 신고 대상, 존치기간, 축조신고, 건축물대장과의 관계가 중요하다.

성격[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 임시성과 한시성을 특징으로 한다. 일반 건축물처럼 영구적인 사용을 전제로 하지 않으며, 설치 목적과 존치기간이 제한된다.

가설건축물의 주요 성격은 다음과 같다.

임시적으로 설치된다.
존치기간이 제한된다.
일반 건축물보다 절차가 간소화될 수 있다.
일정한 경우 허가 대상이 된다.
일정한 경우 신고 대상이 된다.
존치기간이 끝나면 철거하거나 연장 절차를 거쳐야 한다.
도시·군계획시설이나 도시·군계획시설예정지에서는 별도 제한이 적용된다.

허가 대상 가설건축물[편집 | 원본 편집]

도시·군계획시설 부지에서의 가설건축물[편집 | 원본 편집]

도시·군계획시설 또는 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.^[1]

이 경우 가설건축물은 장래 도시·군계획시설사업의 시행에 지장을 주지 않아야 한다.

허가 제한 사유[편집 | 원본 편집]

허가권자는 가설건축물의 건축이 일정한 제한 사유에 해당하지 않으면 허가해야 한다.

허가 제한 사유는 다음과 같다.^[1]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조에 위배되는 경우
4층 이상인 경우
구조, 존치기간, 설치목적 및 다른 시설 설치 필요성 등에 관하여 조례로 정하는 기준에 맞지 않는 경우
건축법 또는 다른 법령에 따른 제한규정을 위반하는 경우

신고 대상 가설건축물[편집 | 원본 편집]

신고 대상의 의의[편집 | 원본 편집]

도시·군계획시설 또는 도시·군계획시설예정지에서의 가설건축물은 허가가 필요하지만, 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 일정한 용도의 가설건축물은 허가가 아니라 신고 대상이 될 수 있다.^[1]

신고 대상 가설건축물은 임시적 사용 목적이 명확하고, 일반 건축물보다 규제가 완화되는 경우가 많다.

대표적인 신고 대상[편집 | 원본 편집]

신고 대상 가설건축물의 대표적인 예는 다음과 같다.

재해복구용 가설건축물
흥행장용 가설건축물
전람회용 가설건축물
공사용 가설건축물
공사용 사무소
공사용 창고
견본주택
농업·어업용 임시시설
간이 축사용 시설
그 밖에 건축법 시행령에서 정하는 임시시설

구체적인 신고 대상은 건축법 시행령과 지방자치단체 조례에 따라 확인해야 한다.

존치기간[편집 | 원본 편집]

원칙적 존치기간[편집 | 원본 편집]

신고 대상 가설건축물의 존치기간은 원칙적으로 3년 이내이다.^[2]

가설건축물은 임시적 사용을 전제로 하므로, 존치기간이 일반 건축물과 구별되는 핵심 요소이다.

존치기간의 연장[편집 | 원본 편집]

존치기간의 연장이 필요한 경우에는 가설건축물별로 건축조례에서 정하는 횟수만큼, 횟수별 3년의 범위에서 연장할 수 있다.^[2]

존치기간 연장에서 중요한 사항은 다음과 같다.

원칙적 존치기간은 3년 이내이다.
연장은 횟수별 3년의 범위에서 가능하다.
연장 가능 횟수는 건축조례에서 정할 수 있다.
존치기간이 끝나면 철거하거나 연장 절차를 거쳐야 한다.

공사용 가설건축물의 존치기간[편집 | 원본 편집]

공사용 가설건축물 및 공작물은 해당 공사의 완료일까지 존치할 수 있다.^[2]

공사용 가설건축물은 공사 진행을 보조하기 위한 시설이므로, 공사 완료와 함께 존치 필요성이 사라지는 것이 일반적이다.

일반 건축물과의 차이[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 일반 건축물과 달리 임시적 사용을 전제로 한다.

구분	일반 건축물	가설건축물
사용 성격	영구적 또는 계속적 사용	임시적 사용
존치기간	별도 존치기간 없음	원칙적으로 제한됨
절차	건축허가 또는 건축신고	가설건축물 허가 또는 축조신고
예	주택, 상가, 공장, 창고	공사용 사무소, 견본주택, 전람회장, 재해복구 시설

건축허가와의 관계[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 일반적인 건축허가 대상 건축물과 구별된다. 다만 도시·군계획시설 또는 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려는 경우에는 허가가 필요하다.

건축허가와 가설건축물 허가의 차이는 다음과 같다.

건축허가는 일반 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 절차이다.
가설건축물 허가는 임시적 건축물에 대한 별도 절차이다.
가설건축물은 존치기간과 설치 목적이 중요하다.
가설건축물은 영구 건축물로 전환되는 것이 원칙이 아니다.

건축신고와의 관계[편집 | 원본 편집]

가설건축물의 축조신고는 건축신고와 구별된다. 건축신고는 일정한 소규모 건축행위에 대해 건축허가를 받은 것으로 보는 제도이고, 가설건축물 축조신고는 임시적 건축물을 축조하기 위한 절차이다.

구분	건축신고	가설건축물 축조신고
대상	소규모 또는 경미한 건축행위	임시적 용도의 가설건축물
효과	건축허가를 받은 것으로 봄	가설건축물 축조 가능
핵심 기준	건축행위의 규모와 종류	임시성, 용도, 존치기간

도시·군계획시설과의 관계[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지와 밀접하게 관련된다. 이러한 부지는 장래 공공시설 설치를 위해 사용될 수 있으므로, 영구 건축물의 건축은 제한되고 임시적 가설건축물만 일정 요건에서 허용될 수 있다.

도시·군계획시설 부지에서 가설건축물이 문제되는 이유는 다음과 같다.

장래 도시·군계획시설사업 시행에 지장을 줄 수 있다.
토지소유자의 사용 이익을 일부 보장할 필요가 있다.
영구 건축물은 시설 설치를 어렵게 할 수 있다.
임시적 사용과 공익적 계획의 조화가 필요하다.

건축물대장과의 관계[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 일반 건축물과 달리 건축물대장에 등재되는 방식이 제한되거나 별도의 가설건축물 관리대장으로 관리될 수 있다. 이는 가설건축물이 영구적인 건축물이 아니라 임시적 건축물이기 때문이다.

건축물대장과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

가설건축물은 일반 건축물과 관리 방식이 다를 수 있다.
축조신고된 가설건축물은 행정청이 별도로 관리한다.
존치기간과 연장 여부가 관리대상이다.
무단 가설건축물은 위반건축물 문제가 될 수 있다.

위반 가설건축물[편집 | 원본 편집]

허가나 신고 없이 가설건축물을 축조하거나 존치기간이 끝난 후에도 철거하지 않으면 위반 가설건축물이 될 수 있다.

위반 사례는 다음과 같다.

허가 없이 도시·군계획시설부지에 가설건축물을 설치한 경우
신고 없이 공사용 가설건축물을 설치한 경우
존치기간이 끝났는데 철거하지 않은 경우
허가 또는 신고한 용도와 다르게 사용하는 경우
가설건축물을 사실상 영구 건축물처럼 사용하는 경우

위반 시에는 시정명령, 철거명령, 이행강제금, 고발 등이 문제될 수 있다.

시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]

공인중개사[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공법에서는 가설건축물이 도시·군계획시설부지와 연결되어 출제될 수 있다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

가설건축물은 임시적으로 사용하는 건축물이다.
도시·군계획시설 및 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려면 허가가 필요하다.
가설건축물이 4층 이상인 경우에는 허가 제한 사유가 된다.
재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등은 신고 대상이 될 수 있다.
가설건축물은 존치기간이 중요하다.
존치기간 종료 후 철거하지 않으면 위반 문제가 생길 수 있다.

건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 가설건축물의 허가·신고 구별과 존치기간이 중요하다.