도시개발법

도시개발법은 계획적인 도시개발에 필요한 사항을 정하여 쾌적한 도시환경을 조성하고 공공복리를 증진하기 위한 법률이다.

개요

도시개발법은 도시개발구역에서 도시개발사업을 시행하기 위한 구역 지정, 사업시행자, 시행방식, 실시계획, 수용 또는 사용, 환지, 비용부담 등에 관한 사항을 정하는 법률이다.

도시개발법은 공인중개사 부동산공법에서 국토계획법 다음으로 중요한 영역 중 하나이다. 특히 도시개발구역의 지정, 도시개발사업의 시행방식, 도시개발조합, 환지계획, 체비지, 보류지, 환지처분이 자주 출제된다.

목적

도시개발법의 목적은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하여 쾌적한 도시환경을 조성하고 공공복리를 증진하는 데 있다.

주요 목적은 다음과 같다.

• 계획적인 도시개발 추진
• 쾌적한 도시환경 조성
• 도시기능의 확충
• 토지의 효율적 이용
• 기반시설 확보
• 공공복리 증진
• 주거·상업·산업 등 복합적 도시기능 조성

기본 구조

도시개발법의 주요 내용은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 도시개발구역의 지정
• 개발계획의 수립
• 도시개발사업의 시행자
• 도시개발사업의 시행방식
• 실시계획의 작성과 인가
• 수용 또는 사용
• 환지계획
• 환지예정지
• 체비지와 보류지
• 환지처분
• 비용부담과 공공시설 귀속

도시개발구역

도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정·고시되는 구역이다. 도시개발사업은 도시개발구역 안에서 시행되므로, 도시개발구역은 사업의 공간적 범위를 정하는 역할을 한다.

도시개발구역 지정의 주요 내용은 다음과 같다.

• 지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
• 도시개발구역 지정 시 개발계획을 함께 수립할 수 있다.
• 주민 의견청취와 도시계획위원회 심의가 중요하다.
• 지정·고시 후 구역 안에서 일정 행위가 제한될 수 있다.
• 사업 완료 또는 일정 사유 발생 시 구역 지정이 해제될 수 있다.

개발계획

개발계획은 도시개발구역 안에서 어떤 방식으로 도시개발사업을 시행할 것인지 정하는 계획이다. 개발계획은 도시개발구역의 지정과 함께 또는 그 이후에 수립될 수 있다.

개발계획의 주요 내용은 다음과 같다.

• 도시개발구역의 명칭과 위치
• 도시개발구역의 면적
• 도시개발사업의 목적
• 시행방식
• 인구수용계획
• 토지이용계획
• 교통처리계획
• 환경보전계획
• 기반시설계획
• 재원조달계획

도시개발사업

도시개발사업은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다.

도시개발사업은 새로운 시가지를 조성하거나 기존 도시공간을 정비하는 데 활용된다. 사업의 성격에 따라 공공시행자, 토지소유자, 도시개발조합, 민간사업자 등이 시행자가 될 수 있다.

시행방식

도시개발사업의 시행방식은 다음 세 가지로 구분된다.

• 수용 또는 사용방식
• 환지방식
• 혼용방식

수용 또는 사용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이다. 환지방식은 종전 토지를 사업 후 새로 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다.

수용 또는 사용방식

수용 또는 사용방식은 사업시행자가 도시개발구역 안의 토지를 수용하거나 사용하여 도시개발사업을 시행하는 방식이다.

수용 또는 사용방식의 특징은 다음과 같다.

• 사업시행자가 토지를 취득하거나 사용한다.
• 토지소유자는 보상을 받는다.
• 공공성이 강한 사업에 적합한 경우가 많다.
• 일괄적인 사업 시행이 가능하다.
• 손실보상과 수용절차가 중요하다.

환지방식

환지방식은 종전 토지를 사업 시행 후 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 환지방식에서는 환지가 핵심 개념이 된다.

환지방식의 주요 내용은 다음과 같다.

• 종전 토지의 권리를 환지로 이전한다.
• 토지소유자는 사업 후 정리된 토지를 받는다.
• 환지계획을 수립한다.
• 환지예정지를 지정할 수 있다.
• 체비지와 보류지를 정할 수 있다.
• 청산금으로 가치 차이를 조정한다.
• 환지처분으로 권리관계를 확정한다.

혼용방식

혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다. 도시개발구역 안에서 일부 지역은 수용방식으로, 일부 지역은 환지방식으로 시행할 수 있다.

혼용방식의 특징은 다음과 같다.

• 사업구역의 특성에 따라 방식을 나누어 적용한다.
• 공공시설 확보와 토지소유자 참여를 조화시킬 수 있다.
• 사업 시행의 유연성이 높다.
• 권리관계와 절차가 복잡해질 수 있다.

시행자

도시개발사업의 시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 도시개발사업의 시행자는 사업의 성격과 시행방식에 따라 달라질 수 있다.

시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

• 국가
• 지방자치단체
• 공공기관
• 지방공사
• 토지소유자
• 도시개발조합
• 민간사업자
• 공동시행자

도시개발조합

도시개발조합은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 사업시행자이다. 도시개발구역 안의 토지소유자들이 조합을 설립하여 도시개발사업을 시행할 수 있다.

도시개발조합의 주요 특징은 다음과 같다.

• 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
• 토지소유자 총수 2분의 1 이상 동의가 필요하다.
• 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자 동의가 필요하다.
• 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
• 총회는 조합의 최고의사결정기관이다.
• 환지계획, 체비지 처분, 환지처분과 밀접하게 관련된다.

실시계획

실시계획은 도시개발사업을 실제로 시행하기 위한 구체적인 계획이다. 개발계획이 사업의 큰 방향을 정하는 계획이라면, 실시계획은 공사와 권리관계 처리를 위한 세부계획이다.

실시계획의 주요 내용은 다음과 같다.

• 사업의 명칭
• 사업시행자의 명칭
• 사업 위치와 면적
• 사업 시행기간
• 설계도서
• 자금계획
• 토지이용계획
• 기반시설 설치계획
• 수용 또는 사용할 토지와 권리
• 환지방식의 경우 환지 관련 사항

실시계획 인가

사업시행자는 실시계획을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. 실시계획 인가는 도시개발사업을 구체적으로 시행할 수 있도록 하는 절차이다.

실시계획 인가의 주요 효과는 다음과 같다.

• 사업 시행의 구체적 근거가 된다.
• 인가된 내용에 따라 공사를 시행할 수 있다.
• 수용 또는 사용의 기초가 된다.
• 관계 법률상 인허가 의제 효과가 발생할 수 있다.
• 환지방식에서는 환지계획과 후속 절차로 연결된다.

수용과 사용

도시개발사업의 시행자는 일정한 경우 사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 수용 또는 사용은 공익사업의 수행을 위하여 필요한 권한이지만, 정당한 보상이 전제된다.

수용 또는 사용의 대상은 다음과 같다.

• 토지
• 건축물
• 토지에 정착한 물건
• 토지에 관한 권리
• 건축물에 관한 권리
• 그 밖에 사업 시행에 필요한 권리

환지계획

환지계획은 환지방식 도시개발사업에서 종전 토지와 환지의 관계, 체비지, 보류지, 청산금 등을 정하는 계획이다.

환지계획에 포함되는 주요 사항은 다음과 같다.

• 환지의 설계
• 필지별 환지명세
• 권리명세
• 청산금
• 체비지
• 보류지
• 환지예정지
• 토지부담률

환지예정지

환지예정지는 환지처분 전에 장래 환지로 정해질 토지를 미리 지정하는 것이다. 환지예정지가 지정되면 종전 토지소유자는 환지예정지를 사용·수익할 수 있다.

환지예정지는 최종 권리관계를 확정하는 것이 아니라, 환지처분 전까지의 임시적 이용관계를 정리하는 제도이다.

체비지와 보류지

체비지는 사업비 충당을 위하여 환지계획에서 정하는 토지이다. 보류지는 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다.

구분	의미	주요 목적
체비지	사업비 충당을 위하여 정하는 토지	사업비 확보
보류지	환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지	공공목적 또는 사업상 필요

체비지는 보류지 중 사업비 충당 목적의 토지로 이해하면 된다.

환지처분

환지처분은 환지계획에 따라 종전 토지의 권리를 환지로 이전시키고 권리관계를 확정하는 처분이다.

환지처분의 주요 효과는 다음과 같다.

• 종전 토지의 권리는 환지로 이전된다.
• 환지는 종전 토지로 본다.
• 체비지는 사업시행자가 취득한다.
• 환지를 정하지 않은 종전 토지는 청산금으로 조정된다.
• 청산금 관계가 확정된다.

청산금

청산금은 종전 토지와 환지 사이에 가치 차이가 발생하는 경우 이를 금전으로 조정하는 금액이다.

청산금의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가치가 큰 환지를 받은 자는 청산금을 납부할 수 있다.
• 가치가 작은 환지를 받은 자는 청산금을 받을 수 있다.
• 환지를 정하지 않은 경우 청산금으로 정산될 수 있다.
• 토지소유자 간 형평을 조정하는 기능을 한다.

비용 부담

도시개발사업의 비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 시행방식에 따라 재원 조달 방법이 달라진다.

주요 비용 조달 방법은 다음과 같다.

• 공공재원
• 토지 매각대금
• 체비지 처분대금
• 조합원 부담금
• 차입금
• 보조금 또는 융자

환지방식에서는 체비지 처분대금이 사업비 확보의 중요한 수단이 된다.

공공시설의 귀속

도시개발사업으로 새로 설치된 공공시설은 원칙적으로 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다. 이는 도로, 공원, 하천 등 공공시설의 관리 책임을 명확히 하기 위한 것이다.

공공시설 귀속은 사업 완료 후 시설의 유지관리 주체를 확정하는 중요한 절차이다.

다른 법률과의 관계

도시개발법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 밀접하게 연결된다. 도시개발구역 지정과 개발계획은 도시·군관리계획, 용도지역, 도시·군계획시설 등과 조화되어야 한다.

도시개발사업은 도시공간의 구조를 바꾸는 사업이므로 다음 제도들과 함께 이해해야 한다.

• 도시·군관리계획
• 용도지역
• 지구단위계획
• 도시·군계획시설
• 개발행위허가
• 정비사업

시험상 암기 포인트

도시개발법은 공인중개사 부동산공법에서 도시개발구역, 시행방식, 도시개발조합, 환지가 핵심이다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 도시개발사업은 도시개발구역에서 단지 또는 시가지를 조성하는 사업이다.
• 도시개발구역 지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
• 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식이다.
• 환지방식은 종전 토지의 권리를 사업 후 환지로 이전시키는 방식이다.
• 도시개발조합은 환지방식과 밀접하게 관련된다.
• 도시개발조합 설립에는 토지소유자 총수 2분의 1 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의가 필요하다.
• 체비지는 사업비 충당을 위하여 정하는 토지이다.
• 보류지는 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다.
• 환지처분이 있으면 종전 토지의 권리는 환지로 이전된다.
• 수용 또는 사용방식에서는 손실보상이 중요하다.
• 실시계획 인가는 도시개발사업의 구체적 시행 근거가 된다.

같이 보기

• 도시개발구역
• 도시개발사업
• 도시개발조합
• 환지
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률