용도지구

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 경관·안전·보존·시설보호 등 특정한 목적을 달성하기 위하여 도시·군관리계획으로 지정하는 지역이다.

개요

용도지구는 용도지역만으로는 충분히 달성하기 어려운 도시관리 목적을 보완하기 위하여 지정된다. 용도지역이 토지이용의 기본적인 구분이라면, 용도지구는 그 위에 특정 목적의 제한을 추가하거나 조정하는 제도이다.

예를 들어 경관을 보호하기 위한 지역에는 경관지구를, 화재 위험을 예방할 필요가 있는 지역에는 방화지구를, 재해 예방이 필요한 지역에는 방재지구를 지정할 수 있다.

용도지역과의 관계

용도지구는 용도지역을 전제로 하여 그 제한을 보완하거나 강화하는 역할을 한다.

구분	용도지역	용도지구
기능	토지이용의 기본적 구분	특정 목적을 위한 추가적 제한
예	주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역	경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구
주요 내용	건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등 기본 제한	경관, 높이, 방화, 방재, 보존 등 목적별 제한

용도지구는 용도지역보다 세부적이고 목적지향적인 제한이라는 점에서 구별된다.

종류

용도지구의 대표적인 종류는 다음과 같다.

• 경관지구
• 고도지구
• 방화지구
• 방재지구
• 보존지구
• 시설보호지구
• 취락지구
• 개발진흥지구
• 특정용도제한지구
• 복합용도지구

시험에서는 각 지구의 지정 목적을 구분하는 문제가 자주 출제된다.

경관지구

경관지구는 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구이다. 자연경관이나 수변경관, 시가지경관을 보호하고 양호한 도시경관을 형성하기 위해 지정된다.

경관지구의 주요 목적은 다음과 같다.

• 자연경관 보호
• 수변경관 보호
• 시가지 경관 형성
• 건축물과 주변 환경의 조화
• 도시 미관 향상

고도지구

고도지구는 쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도를 규제하기 위해 지정하는 지구이다.

고도지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 최고고도지구
• 최저고도지구

최고고도지구는 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물의 최고높이를 제한하는 지구이다. 최저고도지구는 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물의 최저높이를 제한하는 지구이다.

방화지구

방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구이다. 화재 발생 시 연소 확대를 방지하고, 건축물의 방화성능을 강화하기 위하여 지정된다.

방화지구의 주요 목적은 다음과 같다.

• 화재위험 예방
• 도시 밀집지역의 연소 확대 방지
• 건축물의 방화성능 강화
• 인명과 재산 보호

방화지구는 건축물의 구조와 재료 제한과 연결되어 출제될 수 있다.

방재지구

방재지구는 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구이다.

방재지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 시가지방재지구
• 자연방재지구

시가지방재지구는 건축물과 인구가 밀집된 지역에서 시설개선을 통해 재해를 예방하기 위한 지구이다. 자연방재지구는 해안변, 하천변, 급경사지 주변지역 등에서 건축제한 등을 통해 재해를 예방하기 위한 지구이다.

보존지구

보존지구는 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구이다.

보존지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 역사문화환경보존지구
• 중요시설물보존지구
• 생태계보존지구

역사문화환경보존지구는 문화재와 전통사찰 등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설과 지역을 보호하기 위한 지구이다. 중요시설물보존지구는 국방상 또는 안보상 중요한 시설물을 보호하기 위한 지구이다. 생태계보존지구는 야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역을 보호하기 위한 지구이다.

시설보호지구

시설보호지구는 학교시설, 공용시설, 항만, 공항 등의 보호와 기능의 효율화를 위하여 필요한 지구이다.

시설보호지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 학교시설보호지구
• 공용시설보호지구
• 항만시설보호지구
• 공항시설보호지구

시설보호지구는 특정 시설의 기능을 보호하고 주변 토지이용이 시설의 안전과 효율을 해치지 않도록 관리하는 데 목적이 있다.

취락지구

취락지구는 녹지지역, 개발제한구역 등의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구이다.

취락지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 자연취락지구
• 집단취락지구

자연취락지구는 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위한 지구이다. 집단취락지구는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구이다.

개발진흥지구

개발진흥지구는 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비하기 위하여 필요한 지구이다.

개발진흥지구는 다음과 같이 구분할 수 있다.

• 주거개발진흥지구
• 산업·유통개발진흥지구
• 관광·휴양개발진흥지구
• 복합개발진흥지구
• 특정개발진흥지구

개발진흥지구는 특정 기능을 계획적으로 개발하고 정비하기 위한 지구라는 점에서 보전 목적의 지구들과 구별된다.

특정용도제한지구

특정용도제한지구는 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구이다.

특정용도제한지구의 주요 목적은 다음과 같다.

• 주거기능 보호
• 청소년 보호
• 특정 유해시설 입지 제한
• 생활환경 보호

복합용도지구

복합용도지구는 지역의 토지이용 상황을 고려하여 여러 기능을 복합적으로 유도할 필요가 있는 경우 지정될 수 있는 지구이다. 특정 기능만을 엄격히 분리하기보다 지역 여건에 맞추어 복합적 토지이용을 유도하는 성격을 가진다.

지정권자

용도지구는 도시·군관리계획으로 지정된다. 일반적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시·군관리계획 결정권자로서 용도지구를 지정하거나 변경할 수 있다.

다만 구체적인 지정권자와 절차는 해당 도시·군관리계획의 입안권자, 결정권자, 지구의 종류, 관계 법령에 따라 달라질 수 있다.

용도구역과의 차이

용도지구와 용도구역은 모두 용도지역을 보완하는 제도이지만, 성격에 차이가 있다.

구분	용도지구	용도구역
주요 기능	용도지역 제한의 보완 또는 강화	특정 공익목적을 위한 토지이용 제한
예	경관지구, 고도지구, 방화지구	개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
목적	경관·방화·방재·보존·시설보호 등	도시확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호 등

시험에서는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 차이를 구별하는 문제가 자주 출제된다.

시험상 암기 포인트

용도지구는 공인중개사 부동산공법에서 각 지구의 명칭과 지정 목적을 연결하는 문제가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 용도지구는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하기 위하여 지정한다.
• 경관지구는 경관을 보호·형성하기 위한 지구이다.
• 고도지구는 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도를 규제하는 지구이다.
• 방화지구는 화재 위험을 예방하기 위한 지구이다.
• 방재지구는 풍수해, 산사태, 지반 붕괴 등 재해를 예방하기 위한 지구이다.
• 보존지구는 문화재, 중요 시설물, 생태적으로 보존가치가 큰 지역을 보호하기 위한 지구이다.
• 시설보호지구는 학교, 공용시설, 항만, 공항 등을 보호하기 위한 지구이다.
• 취락지구는 녹지지역이나 개발제한구역 등의 취락을 정비하기 위한 지구이다.
• 개발진흥지구는 특정 기능을 집중적으로 개발·정비하기 위한 지구이다.
• 특정용도제한지구는 특정 시설의 입지를 제한하기 위한 지구이다.

같이 보기

• 용도지역
• 용도구역
• 도시·군관리계획
• 건폐율
• 용적률