건축법

건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키고 공공복리의 증진에 이바지하기 위한 법률이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

건축법은 건축물의 건축, 대수선, 용도변경, 유지관리 등에 관한 기본적인 기준을 정하는 법률이다. 건축물은 개인의 재산이면서 동시에 도시환경, 안전, 피난, 방화, 위생, 경관에 영향을 주므로 건축법은 건축행위를 공적으로 규율한다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축법이 대지, 도로, 건축선, 건축허가, 건축신고, 용도변경, 이행강제금과 연결되어 출제된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축물의 정의, 건축의 종류, 대수선, 면적·높이·층수 산정, 피난·방화, 구조, 설비, 사용승인 등이 함께 중요하다.

목적[편집 | 원본 편집]

건축법의 목적은 건축물의 대지·구조·설비 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키고 공공복리의 증진에 이바지하는 것이다.^[1]

건축법의 주요 목적은 다음과 같다.

건축물의 안전 확보
건축물의 기능 확보
건축환경의 개선
도시미관의 향상
피난과 방화 안전 확보
위생과 설비 기준 확보
공공복리 증진
건축물 이용자의 생명과 재산 보호

기본 구조[편집 | 원본 편집]

건축법은 건축물의 개념부터 건축행위의 절차, 건축물의 기준, 위반에 대한 제재까지 규율한다.

주요 구조는 다음과 같다.

건축물과 건축의 정의
대지와 도로
건축선
건축허가와 건축신고
가설건축물
건축물의 대수선
용도변경
건축물의 구조와 설비
피난과 방화
대지 안의 공지와 공개공지
사용승인
위반건축물과 이행강제금
건축협정과 결합건축

건축물[편집 | 원본 편집]

건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말한다. 건축물은 건축법의 가장 기본적인 적용 대상이다.

건축물의 정의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

토지에 정착하는 공작물일 것
지붕이 있을 것
기둥 또는 벽이 있을 것
이에 딸린 시설물을 포함할 수 있을 것
지하 또는 고가의 공작물에 설치된 일정 시설도 포함될 수 있을 것

건축[편집 | 원본 편집]

건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위이다.

건축의 종류는 다음과 같다.

신축
증축
개축
재축
이전

건축기사와 건축법규 시험에서는 신축·증축·개축·재축·이전의 구별이 기본적인 암기사항이다. 공인중개사 시험에서는 이 개념이 건축허가·건축신고와 연결되어 출제된다.

대지[편집 | 원본 편집]

대지는 건축물을 건축할 수 있는 토지의 단위이다. 건축법상 대지는 원칙적으로 각 필지로 나눈 토지를 말하지만, 일정한 경우 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 보거나 필지의 일부를 하나의 대지로 볼 수 있다.

대지와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

대지는 건축물의 부지이다.
대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초이다.
대지 안의 공지와 조경이 문제될 수 있다.
대지의 분할 제한이 적용될 수 있다.

도로[편집 | 원본 편집]

도로는 건축허가와 대지 요건의 핵심 기준이다. 건축법상 도로는 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 통행로로서 법령상 요건을 갖춘 도로 또는 예정도로를 말한다.

도로와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

대지는 원칙적으로 2미터 이상 도로에 접해야 한다.
도로는 건축물의 출입, 피난, 소방과 관련된다.
도로 폭이 부족하면 건축선 후퇴가 문제된다.
지정도로는 허가권자의 지정·공고가 필요하다.
막다른 도로는 별도 기준이 적용될 수 있다.

건축선[편집 | 원본 편집]

건축선은 도로와 접한 부분에서 건축물을 건축할 수 있는 대지의 경계선이다. 원칙적으로 도로와 대지의 경계선이 건축선이지만, 도로 폭이 부족한 경우에는 후퇴한 선이 건축선이 된다.

건축선의 주요 내용은 다음과 같다.

대지와 도로의 경계선이 원칙적인 건축선이다.
도로 폭이 부족하면 건축선 후퇴가 적용된다.
건축물과 담장은 원칙적으로 건축선의 수직면을 넘을 수 없다.
도로면으로부터 높이 4.5미터 이하의 출입구와 창문은 열고 닫을 때 건축선 수직면을 넘지 않아야 한다.
건축선 위반은 위반건축물과 이행강제금 문제로 이어질 수 있다.

건축허가[편집 | 원본 편집]

건축허가는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 허가권자의 허가를 받는 절차이다. 건축허가는 건축행위가 건축법과 관계 법령에 적합한지 사전에 심사하는 제도이다.

건축허가에서 중요한 사항은 다음과 같다.

건축 또는 대수선은 원칙적으로 허가 대상이다.
허가권자는 원칙적으로 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이다.
21층 이상 등 일정한 대규모 건축물은 특별시장 또는 광역시장의 허가가 문제될 수 있다.
건축허가에서는 대지, 도로, 건축선, 용도지역, 건폐율, 용적률을 검토한다.
건축허가 후 착공신고와 사용승인 절차로 이어진다.

건축신고[편집 | 원본 편집]

건축신고는 건축허가 대상 건축물이라도 일정한 소규모 또는 경미한 건축행위에 해당하는 경우 허가권자에게 신고하면 건축허가를 받은 것으로 보는 제도이다.

건축신고에서 중요한 사항은 다음과 같다.

건축신고는 건축허가의 간소 절차이다.
바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축은 신고 대상이 될 수 있다.
관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물은 신고 대상이 될 수 있다.
건축신고 후 1년 이내 착공하지 않으면 효력이 없어진다.
신고 후 착공신고와 사용승인 절차가 이어진다.

가설건축물[편집 | 원본 편집]

가설건축물은 일정한 기간 동안 임시로 사용하기 위하여 허가를 받거나 신고하고 축조하는 건축물이다.

가설건축물과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

임시성과 한시성이 핵심이다.
도시·군계획시설 또는 도시·군계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하려면 허가가 필요하다.
재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등은 신고 대상이 될 수 있다.
신고 대상 가설건축물의 존치기간은 원칙적으로 3년 이내이다.
공사용 가설건축물은 해당 공사의 완료일까지 존치할 수 있다.

건축물의 대수선[편집 | 원본 편집]

건축물의 대수선은 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위 중 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말한다.

대수선의 주요 대상은 다음과 같다.

내력벽
기둥
보
지붕틀
방화벽
방화구획
주계단
피난계단
특별피난계단
외벽 마감재료

대수선은 건축물의 안전, 피난, 방화와 직접 관련되므로 허가 또는 신고 대상이 될 수 있다.

용도변경[편집 | 원본 편집]

용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 사용 용도를 다른 용도로 바꾸는 행위이다. 용도변경은 건축물을 새로 짓는 행위는 아니지만, 변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 한다.

용도변경 절차는 시설군의 상위군·하위군 관계에 따라 달라진다.

구분	내용	절차
상위군 변경	번호가 작은 시설군으로 변경	허가
하위군 변경	번호가 큰 시설군으로 변경	신고
같은 시설군 내 변경	동일 시설군 안의 세부 용도 변경	건축물대장 기재내용 변경 신청

사용승인[편집 | 원본 편집]

사용승인은 건축공사가 완료된 후 허가권자가 건축물이 허가 또는 신고 내용과 관계 법령에 적합하게 완성되었는지 확인하고 사용을 승인하는 절차이다.

사용승인의 주요 내용은 다음과 같다.

건축공사 완료 후 신청한다.
허가 또는 신고 내용과의 적합성을 확인한다.
사용승인을 받아야 건축물을 사용하는 것이 원칙이다.
사용승인 전 사용은 제한될 수 있다.
사용승인 후 건축물대장 정리와 등기가 이어질 수 있다.

건축물의 면적과 높이[편집 | 원본 편집]

건축법에서는 건축물의 규모와 밀도를 판단하기 위하여 여러 면적·높이 개념을 사용한다.

주요 개념은 다음과 같다.

대지면적
건축면적
바닥면적
연면적
건축물의 높이
층수

건축면적은 건폐율 산정의 기초이고, 연면적은 용적률 산정의 기초가 된다. 건축기사 법규 과목에서는 면적·높이·층수 산정 기준이 특히 중요하다.

건폐율과 용적률[편집 | 원본 편집]

건폐율과 용적률은 건축물의 밀도를 제한하는 핵심 기준이다.

구분	산식	기능
건폐율	건축면적 ÷ 대지면적 × 100	수평적 밀도 제한
용적률	연면적 ÷ 대지면적 × 100	입체적 밀도 제한

건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역과 건축법상 건축기준이 함께 연결되는 영역이다.

피난과 방화[편집 | 원본 편집]

건축법은 건축물 이용자의 생명과 안전을 보호하기 위하여 피난과 방화 기준을 둔다. 피난계단, 특별피난계단, 방화구획, 내화구조, 방화문, 마감재료 등이 주요 내용이다.

피난과 방화에서 중요한 사항은 다음과 같다.

피난층과 피난계단
직통계단
특별피난계단
방화구획
내화구조
방화문
방화벽
외벽 마감재료
다중이용 건축물의 피난 기준

이 영역은 공인중개사보다 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서 더 깊게 다루어진다.

구조와 설비[편집 | 원본 편집]

건축물은 구조안전과 설비 기준에 적합해야 한다. 구조기준은 지진, 풍압, 적설, 하중 등에 대한 안전을 확보하기 위한 것이고, 설비기준은 위생과 기능을 확보하기 위한 것이다.

공개공지[편집 | 원본 편집]

공개공지는 일정한 용도와 규모의 건축물 대지 안에 일반인이 사용할 수 있도록 설치하는 공개된 공지 또는 공간이다.

공개공지의 주요 내용은 다음과 같다.

일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 등에서 문제된다.
일정한 대형 건축물에 설치의무가 적용된다.
일반인이 이용할 수 있어야 한다.
설치 시 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화할 수 있다.
공개공지를 사적으로 점유하거나 출입을 제한해서는 안 된다.

건축협정[편집 | 원본 편집]

건축협정은 둘 이상의 대지 소유자 등이 대지 또는 건축물의 이용·관리와 건축에 관한 사항을 정하여 체결하는 협정이다.

건축협정의 주요 내용은 다음과 같다.

건축협정구역 안의 소유자 등이 체결한다.
허가권자의 인가를 받아야 한다.
건축물의 위치, 용도, 형태, 조경, 주차장, 통로 등을 정할 수 있다.
인가된 건축협정은 승계인에게도 효력이 미칠 수 있다.
일정한 건축기준의 특례가 문제될 수 있다.

결합건축[편집 | 원본 편집]

결합건축은 둘 이상의 대지에서 건축물의 용적률을 함께 적용하여 일부 대지의 용적률을 다른 대지로 이전하거나 조정할 수 있도록 하는 제도이다.

결합건축의 주요 내용은 다음과 같다.

둘 이상의 대지를 대상으로 한다.
용적률의 결합 적용이 핵심이다.
결합건축협정이 필요할 수 있다.
건축허가 단계에서 적정성이 검토된다.
건축협정과 구별해야 한다.

이행강제금[편집 | 원본 편집]

이행강제금은 위반건축물 등에 대한 시정명령을 이행하지 않은 자에게 그 이행을 강제하기 위하여 반복하여 부과할 수 있는 금전적 제재이다.

이행강제금과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

시정명령 불이행 시 부과된다.
무허가 건축, 무신고 증축, 무단 용도변경, 건축선 위반 등이 문제된다.
위반상태가 시정될 때까지 반복 부과될 수 있다.
1년에 2회 이내의 범위에서 조례로 정하는 횟수만큼 부과할 수 있다.
부동산 거래에서는 위반건축물 표시와 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 한다.

다른 법률과의 관계[편집 | 원본 편집]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률[편집 | 원본 편집]

건축법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 밀접하게 연결된다. 용도지역·용도지구·용도구역에 따라 건축 가능한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 제한이 달라진다.

주차장법[편집 | 원본 편집]

건축물의 용도와 규모에 따라 부설주차장 설치 의무가 발생할 수 있다. 이는 주차장법과 연결된다.

소방 관계 법령[편집 | 원본 편집]

건축물의 피난·방화 기준은 소방시설 설치, 방화관리, 다중이용 건축물의 안전과 연결된다.

주택법[편집 | 원본 편집]

공동주택, 주택건설사업, 사업계획승인 등은 주택법과 연결된다. 건축법은 개별 건축물 기준을, 주택법은 주택사업과 공급을 중심으로 규율한다.

시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]

공인중개사[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공법에서는 건축법 중 대지, 도로, 건축선, 건축허가, 건축신고, 용도변경, 이행강제금이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준과 용도 등을 정하는 법률이다.
건축은 신축·증축·개축·재축·이전을 말한다.
대지는 원칙적으로 도로에 2미터 이상 접해야 한다.
건축법상 도로는 원칙적으로 너비 4미터 이상이다.
건축선은 원칙적으로 도로와 대지의 경계선이다.
건축물을 건축하거나 대수선하려면 원칙적으로 건축허가를 받아야 한다.
일정한 소규모 건축행위는 건축신고 대상이 될 수 있다.
용도변경은 상위군 변경이면 허가, 하위군 변경이면 신고, 같은 시설군 안의 변경이면 건축물대장 기재내용 변경 신청이 원칙이다.
위반건축물에는 시정명령과 이행강제금이 연결된다.

건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축법 전반이 핵심 출제영역이다.